南財觀察丨人、企、產同步快速集聚 前海建成了不一樣的CBD

7月20日，周六，早上8點的前海灣地鐵站口已是出奇熱鬧，近百名市民之所以在休息日也來到這片“商務區”，是因為隨著深中通道開通，匯集深中跨市公交線路的前海灣成了深圳新的“城市一日游集散地”。

每到天氣晴好的傍晚，前海嘉里中心、華潤前海大廈、國際仲裁大廈等高端寫字樓的玻璃幕墻倒映出層層疊疊的金黃色云彩。在微博、小紅書等社媒平臺，前海被認為是深圳觀賞“絕美晚霞”的最佳位置。

在國內外知名企業和資本的眼中，前海也是其在深圳“落子”展業的最佳選擇之一。

“目前，一期、二期整體出租率超過80%。”嘉里建設（深圳）有限公司副總經理于天龍告訴南方財經全媒體記者。

前海嘉里中心是前海蛇口自貿片區獲批設立后出讓的首個商業項目，也是第一個在前海由大型香港企業投資的重大項目，眾多世界500強企業入駐其間。記者了解到，嘉里中心已有超百個租戶，涵蓋12個國家和地區，金融、科技、專業服務企業分別占約40%、30%、20%。

華潤前海大廈項目營銷負責人李星燦也向記者透露，大廈租售企業入駐率達90%，累計引入世界500強、中國500強企業共14家，上市公司12家，專精特新高新企業7家，外資、港資等金融、科技企業占比達75%，樓內入駐企業總產值超200億元。

優質企業的進駐發展帶旺“人間煙火”。前海的消費市場不斷擴大，前海山姆會員店、萬象前海、前海卓悅INTOWN、歡樂港灣等商圈熙熙攘攘，首店經濟、公園經濟等“City”的新概念都能在這里得到驗證。

人流、企業、產業快速向這里集聚，前海向前發展的腳步始終未停。

攝于前海嘉里中心的深圳晚霞。受訪者供圖

聚人：工作、休閑同為“首選地”

一般而言，大型城市的中心商務區（也即CBD）往往是一座“潮汐式”城區，亦如北京的中關村、國貿，上海的陸家嘴，工作日熱鬧繁忙，節假日里安靜悄然，前海則顯得有些不同。

數據顯示，上半年深圳軌道交通線網累計運送乘客14.63億人次，日均客運量達到803.74萬人次，與2023年同期相比增長超17%。而據深圳地鐵此前披露的數據，不論工作日還是周末，深圳地鐵客流量靠前的站點里，總有前海灣站和寶安中心站的身影。

高力國際發布數據顯示，2023年前海甲級寫字樓凈吸納量達16.2萬平方米，在各片區中遙遙領先，占深圳全市比重約54%，新供應項目較為集中、區域多樣化的入駐補貼以及多個項目較高的性價比是吸引客戶進駐的重要因素。

今年，前海新增甲級寫字樓供應占全市比重達41%，比居第二位高出超20個百分點。與深圳其他片區不同，前海甲級寫字樓建設具有“集中性”和“超前性”的特點：多為近年集中建設，并在臨近時間集中投入市場；超前性則是為了保障前海各類企業形成集聚效應。

在這種情況下，人流和企業首先會集中于核心樓宇，而后漸漸擴散。如前海嘉里中心一期2020年底、二期2022年底竣工投用，華潤前海大廈2019年12月交付，目前兩大標志性項目入駐率均超八成。

華潤前海大廈外觀。受訪者供圖

優質企業紛至沓來，帶來資金、人才等要素的集聚，更帶旺了前海的“人間煙火”。

數據顯示，去年前海合作區內商業項目合計實現銷售額近300億元，實際經營商戶達3000家。

嘉里中心附近，廣州酒家、上海菜“老吉士”、高級日本燒烤餐廳“鳥金”、高端創意菜“Pairedd配德”“GROW”、深圳咖啡品牌“十日談”等相繼入駐，不僅為白領們的“happy hour”提供了更多選擇，不少網紅更是從外地前來打卡。

2021年12月開業的萬象前海，兩年多以來已引入43家深圳首進品牌，入駐10家米其林餐廳及黑珍珠餐廳，去年零售額實現同比提升28%。

有“客流永動機”之稱的前海壹方城，每年更是保持著超4000萬人次的客流量，穩居深圳商業銷售額前列，去年客流量超4300萬人次、銷售額達75.6億元。

據贏商大數據不完全統計，今年一季度深圳新開92家國內外首店，前海的幾大商業綜合體位列首店入駐“首選”。

例如，1月新開業的前海壹方匯帶來了超40家首店品牌；前海壹方城引入了12家首店品牌等。近日，五月天阿信STAYREAL PARK華南首展，更是被網友調侃“壹方城有一億人”。

如今，深中通道的開通給前海的“潑天流量”再添一把火。作為進入深圳“第一站”的前海，粵T車牌已隨處可見。

目前，深圳正全力打造“具有全球影響力的消費中心”。根據《深圳市商業網點規劃（2023-2035）（征求意見稿）》，深圳將重點打造5個世界級地標商圈，前海以“前海·寶中”商圈和“空港·會展”商圈占據兩席。

聚企：前沿科技、高端服務攜手發展

每天清晨，一輛輛白色轎車從前海嘉里中心開出“接單”。很快就有路人發現，駕駛座上空無一人，方向盤兀自向左、向右打轉，靈活地完成變道、繞開路障等一系列決策。

這些白色轎車，實為小馬智行投放運營的Robotaxi。2021年11月，小馬智行深圳研發中心正式落地前海，選址前海嘉里中心。如今，Robotaxi穿行于前海石公園、前海深港青年夢工場、前海國際會議中心等核心區域，構成一道亮麗的“賽博”風景線。

在前海投入運營的Robotaxi。受訪者供圖

據了解，前海嘉里中心入駐的科技企業占比約30%。除了小馬智行，商湯科技、思謀科技、愛客科技、涂鴉科技等公司同樣知名，外資方面有IBM、PayPal、德州儀器、西門子等。

除了科技企業云集，于天龍介紹道，嘉里中心還形成了一個前海國際金融城示范區，國內外金融機構占比約40%。

公開資料顯示，嘉里中心匯聚了瑞銀集團（UBS）、三菱日聯銀行（MUFG）、法國安盛集團（AXA）、意大利忠利保險（GENERALI）等外資機構；港資包括東亞銀行、東亞前海證券、恒生前海基金、大新銀行等。同時，招商金控、中信證券、國信證券、中航證券、光大銀行等中資龍頭也紛紛落子。

華潤前海大廈累計引入世界500強、中國500強企業共14家，上市公司12家，專精特新高新企業7家，外資、港資等金融、科技企業占比達75%，樓內入駐企業總產值超200億元。

近年來，前海實際使用外資占深圳全市的比重都在一半以上。截至目前，前海已吸引超1.1萬家外資企業落戶，其中港資企業占比達85%，“集聚”態勢明顯。

如在金融領域，截至目前，前海深港國際金融城已簽約入駐金融機構378家，其中港資78家，外資16家，港資、外資占比約三成。

科技領域，截至今年6月，前海已有科技企業5.5萬家，其中國家高新技術企業2050家，創新型中小企業1338家，國家級專精特新“小巨人”企業83家，微眾銀行、思謀科技、豐巢科技等獨角獸企業14家。

目前，前海正實施“前海全球服務商”計劃，招引、培育全球前50、中國前20的金融、商貿物流、信息、科技、文化創意、商務、航運、公共服務等8類全球服務商。

（作者：陳思琦 編輯：孫超逸）