高質(zhì)量增儲策略奏效，越秀地產(chǎn)優(yōu)化投資結(jié)構(gòu)促發(fā)展

2024年以來，全國房地產(chǎn)市場整體延續(xù)調(diào)整態(tài)勢，政策利好不斷釋放，但整體行業(yè)仍面臨較大挑戰(zhàn)，政策見效仍需時(shí)間，整體房地產(chǎn)市場仍處于筑底企穩(wěn)的階段。在此背景之下，保持核心戰(zhàn)略定力顯得尤為重要，部分房企通過積極的市場應(yīng)對策略和精益管理，取得符合預(yù)期的業(yè)績表現(xiàn)。8月28日，越秀地產(chǎn)披露了2024上半年中期業(yè)績，截至2024年6月30日，越秀地產(chǎn)實(shí)現(xiàn)營業(yè)收入353.4億元，同比上升10.1%，權(quán)益持有人應(yīng)占凈利潤約為18.3億元。報(bào)告期內(nèi)，越秀地產(chǎn)面對房地產(chǎn)市場的持續(xù)調(diào)整，通過產(chǎn)品力提升、精準(zhǔn)投資和精益管理，保持穩(wěn)定發(fā)展，展現(xiàn)了較強(qiáng)的國企韌性。

營收保持平穩(wěn)增長，市場排名持續(xù)提升

憑借成熟的城市運(yùn)營經(jīng)驗(yàn)和深耕核心城市的戰(zhàn)略布局，越秀地產(chǎn)市場地位得到進(jìn)一步提升。2024年上半年，越秀地產(chǎn)連同合營企業(yè)及聯(lián)營公司項(xiàng)目的合同銷售金額約為554.0億元。上半年在大灣區(qū)實(shí)現(xiàn)合同銷售金額約為261.1億元，約占總合同銷售金額的47.1%。華東地區(qū)上半年實(shí)現(xiàn)合同銷售金額約128.8億元，約占總合同銷售金額的23.2%。據(jù)克而瑞數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)，越秀地產(chǎn)2024年上半年合同銷售額（全口徑）位于行業(yè)排名第9位，較2023年底提升了3位。

越秀地產(chǎn)上半年在策略上保持以變應(yīng)變，實(shí)施“一盤一策”的精準(zhǔn)營銷策略和精準(zhǔn)的定價(jià)策略，在大本營廣州錄得230.5億元的合同銷售額，保持著當(dāng)?shù)厥袌龇蓊~第一的領(lǐng)先地位。除大本營廣州外，越秀地產(chǎn)還加大對上海、北京等高量級城市的投資。

越秀地產(chǎn)董事長兼執(zhí)行董事林昭遠(yuǎn)表示：“未來，市場會回到‘好房子’的屬性，改善性產(chǎn)品、好產(chǎn)品、好服務(wù)將是市場的主流；同時(shí)，城市能級越高，市場的韌性和機(jī)會也會越大。”下半年，越秀地產(chǎn)將積極應(yīng)對市場挑戰(zhàn)，在行業(yè)新環(huán)境和新發(fā)展模式下繼續(xù)走高質(zhì)量可持續(xù)發(fā)展之路。

優(yōu)化投資結(jié)構(gòu)，實(shí)現(xiàn)高質(zhì)量增儲

從投資端看，今年以來，土地市場呈現(xiàn)供需縮量特征，規(guī)模房企拓儲審慎，更加聚焦核心高能級城市，如經(jīng)濟(jì)活躍的區(qū)域以及人口持續(xù)流入的區(qū)域，包括越秀地產(chǎn)等在內(nèi)的國央企都在實(shí)施精準(zhǔn)投資，謹(jǐn)慎拿地。

近年來，越秀地產(chǎn)根據(jù)市場和具體城市土地出讓規(guī)則的變化，加大對城市、板塊、客戶的研究，投資的刻度更加精準(zhǔn)，投資布局更加合理，聚焦核心城市和核心區(qū)域深耕。報(bào)告顯示，今年上半年，越秀地產(chǎn)通過“6+1”多元化增儲模式在北京、上海、廣州、杭州、成都、合肥等城市新增12幅土地，總建筑面積約為172萬平方米，其中在上海共獲取2幅優(yōu)質(zhì)地塊，新增土地儲備約6萬平方米；在杭州獲取2幅優(yōu)質(zhì)地塊，新增土地儲備約23萬平方米；通過向母公司越秀集團(tuán)收購方式，新增TOD土地儲備約58萬平方米，在上半年的新增土儲中，通過多元化增儲模式獲取的土地儲備占新增土儲的66%，實(shí)現(xiàn)高質(zhì)量增儲。優(yōu)質(zhì)土地儲備的增加，將持續(xù)提升越秀地產(chǎn)的抗風(fēng)險(xiǎn)能力，為后續(xù)業(yè)績增長、提升市場占有率提供強(qiáng)力支撐。

截止至6月30日，越秀地產(chǎn)擁有總土地儲備約2503萬平方米，94%位于一線和重點(diǎn)二線城市，其中一線城市占比44%，廣州、北京和上海分別占比36.7%、3.9%、2.4%，重點(diǎn)二線城市占比50%，投資質(zhì)量和結(jié)構(gòu)不斷優(yōu)化。

財(cái)務(wù)狀況安全穩(wěn)健，融資成本優(yōu)勢明顯

從融資端來看，上半年，房企融資規(guī)模在下降，而能夠順利融資的大多是經(jīng)營穩(wěn)健的房企。半年報(bào)顯示，越秀地產(chǎn)2024上半年加權(quán)平均借貸年利率同比下降41個(gè)基點(diǎn)至3.57%，期末平均借貸成本進(jìn)一步下降至3.47%，平均融資成本同比進(jìn)一步下降，整體融資成本在行業(yè)中處于領(lǐng)先地位。

越秀地產(chǎn)管理層在業(yè)績會上表示，基于國資背景、在金融機(jī)構(gòu)有良好信用等優(yōu)勢，越秀地產(chǎn)目前整體的融資渠道比較通暢，整體的融資成本處于較低水平，上半年的平均融資成本進(jìn)一步下降。

公開資料顯示，7月12日，越秀地產(chǎn)成功發(fā)行2024年第一期公司債，“3+2”年期品種發(fā)行規(guī)模為5億元，票面利率為2.25%；10年期品種發(fā)行規(guī)模為10億元，票面利率為2.75%，融資成本在行業(yè)中處于領(lǐng)先地位。這將有助于越秀地產(chǎn)進(jìn)一步優(yōu)化資本結(jié)構(gòu)，增強(qiáng)公司的資本實(shí)力。

財(cái)務(wù)穩(wěn)健、現(xiàn)金流安全是房企穿越行業(yè)周期的必要條件，越秀地產(chǎn)始終保持穩(wěn)健的財(cái)務(wù)狀況。截至2024年6月30日，越秀地產(chǎn)的現(xiàn)金及現(xiàn)金等價(jià)物、定期存款，監(jiān)控戶存款、定期存款及其他受限存款總額約為人民幣481.4億元。剔除預(yù)收款的資產(chǎn)負(fù)債率、凈借貸比率和現(xiàn)金短債比率分別為68.3%、58.6%和1.53倍，“三道紅線”指標(biāo)維持“綠檔”達(dá)標(biāo)。

值得一提的是，在行業(yè)整體經(jīng)歷深刻調(diào)整的大環(huán)境中，越秀地產(chǎn)董事會決議宣派2024年中期股息每股派息人民幣0.173元，中期派息比率為核心凈利潤的40%，體現(xiàn)了越秀地產(chǎn)良好的財(cái)務(wù)狀況和對股東利益的重視。

產(chǎn)品端持續(xù)發(fā)力，改善型產(chǎn)品深度契合行業(yè)趨勢

觀察上半年頭部房企的銷售數(shù)據(jù)，不難發(fā)現(xiàn)他們都存在一個(gè)共同點(diǎn)，那就是在布局上愈發(fā)聚焦一線、二線重點(diǎn)城市的核心區(qū)域，且改善型及高端產(chǎn)品的比重逐漸提升。近年來主管部門大力推進(jìn)“好房子”的建設(shè)，不少頭部房企都在“卷”好房子，希望通過產(chǎn)品力在市場中突圍。業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，當(dāng)下中高端改善需求比較活躍，憑借多年項(xiàng)目開發(fā)經(jīng)驗(yàn)，越秀地產(chǎn)準(zhǔn)確把握政策脈搏和市場需求，持續(xù)在改善性住房領(lǐng)域的布局，顯示出其前瞻性和創(chuàng)新能力。尤其是在高端改善產(chǎn)品線上的成功突圍，越秀地產(chǎn)將讀懂客戶做到了極致，今年推出的新品均深受市場青睞。

目前，越秀地產(chǎn)已在北上廣深等核心城市推出高端改善系列“和樾系”及“樾系”，并憑借優(yōu)越的地理位置和卓越的設(shè)計(jì)品質(zhì)受到市場熱烈追捧，如位于廣州的越秀·觀樾3月首次開盤熱銷，開盤成交超15億元；位于上海普陀區(qū)的越秀·蘇河·和樾府是越秀地產(chǎn)在上海的首個(gè)TOP系和樾府，在8月首開即罄，認(rèn)購率達(dá)280%，成為今年上海普陀首個(gè)觸發(fā)積分的項(xiàng)目，首開總銷售金額達(dá)17.35億元，再次印證越秀地產(chǎn)高端改善產(chǎn)品的實(shí)力。

據(jù)克而瑞數(shù)據(jù)，2024年上半年廣州房企銷售榜單中，越秀地產(chǎn)摘下2024上半年廣州房企全口徑金額排行和流量金額排行雙榜TOP1。其中，琶洲南TOD、越秀·天河·和樾府、越秀·觀樾、越秀珠實(shí)城發(fā)|江灣·和樾均入圍半年度TOP10。此外，香山樾和越秀·天悅云萃分別入圍北京和成都商品住宅銷售的上半年榜單前10。

越秀產(chǎn)品力提升與其內(nèi)部“好產(chǎn)品”打造行動密切相關(guān)。據(jù)了解，圍繞著打造“好產(chǎn)品”，越秀地產(chǎn)管理層組成“第一團(tuán)隊(duì)”，歷時(shí)200余天完成了產(chǎn)品力深調(diào)研，從客戶感知視角明確“好產(chǎn)品”定義，形成了以“品質(zhì)、溫度、智慧、成長”為核心理念的“4×4好產(chǎn)品理念”，結(jié)合持續(xù)創(chuàng)新與精益管理，扎實(shí)推動好產(chǎn)品理念有效落地。

近年來，中央多次提出加快構(gòu)建房地產(chǎn)發(fā)展新模式，近期再次重磅定調(diào)房地產(chǎn)發(fā)展，提振發(fā)展信心。越秀地產(chǎn)將圍繞打造“好產(chǎn)品、好服務(wù)、好品牌、好團(tuán)隊(duì)”“四好”企業(yè)的理念，提升“新能力、新機(jī)制、新文化”的“三新”能力，在為客戶提供高品質(zhì)服務(wù)的同時(shí)，推進(jìn)企業(yè)高質(zhì)量發(fā)展。展望未來，越秀地產(chǎn)董事長兼執(zhí)行董事林昭遠(yuǎn)表示：“下半年公司將緊緊圍繞‘攻堅(jiān)克難穩(wěn)業(yè)績，精益管理提能力’的工作主題，力爭達(dá)成年度各項(xiàng)經(jīng)營目標(biāo)，在行業(yè)新環(huán)境和新發(fā)展模式下繼續(xù)走高質(zhì)量可持續(xù)發(fā)展之路，不斷為股東創(chuàng)造價(jià)值。”