這座房價連漲13個月的省會取消限購后，市場發生了什么變化？

　　每經記者 陳利 每經編輯 陳夢妤 孫志成

　　5月9日，西安發布《關于進一步促進房地產市場平穩健康發展的通知》，明確自即日起全面取消住房限購措施，居民家庭在全市范圍內購買新建商品住房、二手住房不再審核購房資格。

　　不再實施公證搖號，建筑面積大于144平方米的住房在搖號選房時不再實施“剛需優先”。同時支持房地產企業、經紀機構、金融機構合作建立“以舊換新”購房模式，對房產交易流程開展全鏈條優化。

　　限購取消后，西安樓市產生了什么變化？市場反饋如何？

　　對項目影響暫時還不明顯

　　“政策發布后，我們項目的客戶來電咨詢量明顯增加，今日售樓部的到訪數據相較之前工作日也有小幅度增加。”西安龍湖·云璟項目相關人士在微信上告訴《每日經濟新聞》記者，項目在第一時間結合新政推出了營銷活動。

　　公開資料顯示，龍湖·云璟位于西安曲江東雁塔區，屬于主城三環內項目，屬于此次放開限購后直接受益項目，在售建面約187-195平方米改善產品。

　　“目前推出了5套超值特價房，成交送5萬元車位抵用券，并享受3年物業費減免。”

　　“我們的項目在西安所處板塊比較分散，情況都不太一樣。從目前來看，有2個項目在新政出臺后，無論是電話咨詢，還是首日到訪數量，都有小幅度提升。”龍湖西安區域相關負責人在接受每經記者采訪時表示，但整體來看變化還不大，需要一段時間觀察。

　　事實上，不止是龍湖·云璟項目，在新政后，西安多個項目也準備在近期加推新品，加大營銷力度。

　　遠洋·未央華府項目相關負責人表示，項目新一批次5月8日開盤，目前在售70-143平方米的剛需、改善產品，后期也將加大新品推售力度。

　　作為此次西安放開限購的核心二環區域內項目，大明宮金茂府相關人士告訴記者，項目定位是高端改善人群，此前去化情況一直比較好，“從目前情況來看，新政對項目影響暫時還不明顯”。

　　事實上，在2023年9月，西安曾調整過一次限購政策，二環以外區域不再執行住房限購措施，此次再優化實際就是取消了二環內的限購，但二環內在售項目并不多。

　　公開信息顯示，西安二環共計34公里，分布著蓮湖區、碑林區、新城區、未央區等傳統老城區，土地資源稀缺，開發飽和，區域供應主要以二手房為主，新房在售項目則主要集中在北二環內的大明宮板塊。

　　據不完全統計，目前西安二環內在售項目除大明宮金茂府外，還有大明府、文韜府、紫檀府、中海開元壹號·紫宸、大明宮璞悅府、華潤·明德潤府等6個項目，以及待售項目中鐵建西·派天麓，以改善產品為主。

　　西安當地多位業內人士在接受《每日經濟新聞》記者采訪時表示，由于西安的新房基本在二環外，上一輪（2023年9月）二環外區域取消限購，和實質性全面取消限購相差不大，因此本輪政策預計對市場不會有顛覆性影響。

　　“但對企業而言，有可以幫助企業降低成本、促進銷售、提升產品力的政策，房企可做一些降本增效動作。”

　　相較于新房市場，記者注意到，西安二手房掛牌量在迅速增長。據貝殼找房，自5月10日中午11時至記者發稿，西安二手房掛牌量已新增近900套。

　　“房東這兩天掛牌出售意愿確實有所增加。”在第三方平臺上，一房產經紀人告訴記者，可以隨便買，特別是現在出臺了“以舊換新”政策后，一些希望換新的客戶加快了掛牌速度，但“目前房價還沒有出現明顯波動”。

　　有利于激活改善型增量需求

　　西安是當前難得的新房價格仍保持上漲的城市。

　　國家統計局數據顯示，3月份70個大中城市中，共有57個城市新建商品住宅售價指數環比下降，2個城市持平，11個城市環比上漲。其中西安漲幅0.4%，僅次于上海，這已是西安樓市連續13個月保持上漲態勢。

　　今年前4月，西安樓市整體銷售業績也有所回溫。

　　據克而瑞監測，1-4月大西安房企商品房全口徑銷售金額TOP30累計成交金額399.29億元，4月增量與3月增量基本持平。成交面積199.53萬平方米，4月單月增量呈小幅擴大趨勢。

　　不過，整體來看，西安樓市的去化并不樂觀。中指研究院數據顯示，僅一季度，西安新建住宅庫存水平已經上升至1253萬平方米，去化周期12.8個月。

　　而從產品成交上來看，據中指研究院，2020年以來，西安新房成交面積段略有上移，到2023年末，120-160平方米的改善產品已成為成交主力；成交總價上移明顯，產品集中在150萬-200萬元、300萬元以上兩段。改善型項目銷售相對較高，甚至出現了“越貴越搖”現象。

　　到2024年該情況仍在持續。一季度西安主城區144平方米以上戶型成交量同比提升10個百分點，總價300萬元以上產品占比上漲了8個百分點。最近，西安市面上出現眾多“四代住宅”，品質好、戶型大、總價高，推動了新建住宅價格結構性上漲。

　　另一方面，西安市住房和城鄉建設局最新數據顯示，4月份，全市存量房（二手房）網簽備案面積99.72萬平方米，其中，住宅網簽備案9451套，面積94.26萬平方米。套數環比下降1.73%，同比下降2.18%。

　　這是繼3月后，西安二手房成交量連續2個月保持在9000余套高位。

　　但從價格上來看，國家統計局數據顯示，自2023年5月起，西安二手房價格持續下行，3月二手房價格環比下降0.3%，同比下降4.2%，“以價換量”趨勢明顯。截至目前，僅貝殼找房上，西安二手房掛牌量已經來到132363套。

　　此次西安新政也明確提出“以舊換新”，支持房地產企業、經紀機構、金融機構合作建立“以舊換新”購房模式，對房產交易流程開展全鏈條優化。鼓勵經紀機構分類合理降低經紀費用，積極引導交易雙方共同承擔經紀服務費用；鼓勵有條件的企事業單位、社會主體租賃或購買相對集中的二手住房，實施微改造后用于職工宿舍、居家式旅館、民宿等運營。

　　“這將有利于激活西安本地改善型增量需求，打通二次置換鏈條，并有助于多層次租購并舉的房地產市場建立，滿足各類群體住房需求。”中指研究院西安公司總經理石蕊表示。

　　不過，有房企人士告訴記者，本次西安新政短期內或會刺激“以舊換新”的改善性需求釋放，但預計持續時間不會太久，并呈現政策邊際效應遞減。

　　“當前西安新房市場成交端疲軟，二手房成交周期長，單一政策已無法提振行業信心，需要市場反應一個階段，再集中政策組合拳出擊，如放松限售、降低二手交易成本等，或可加快置換改善市場流通。”