存量房貸利率調整最新進展調查：銀行暫未收到通知 調整方案或存差異化

8月份以來，監管部門已就存量房貸利率調整多次發聲。近日，中國人民銀行明確表態，要指導商業銀行依法有序調整存量個人住房貸款利率。

　　就存量個人住房貸款利率調整最新落地情況，8月9日，《證券日報》記者致電國有六大行及多家股份制銀行的客服中心和北京支行個貸部門，相關工作人員均表示，目前未接收到總行下發的關于存量房貸利率調降的通知。

　　業內專家表示，存量按揭貸款利率存在下調的可能性，部分地區可能已經開始調研、溝通，但其方案如何制定以及怎樣實施，目前尚未可知。

　　仍在等待具體政策

　　此前的7月14日，中國人民銀行貨幣政策司司長鄒瀾在國新辦發布會上提及“支持和鼓勵商業銀行與借款人自主協商變更合同約定，或者是新發放貸款置換原來的存量貸款”。而8月1日，中國人民銀行2023年下半年工作會議進一步提出“指導商業銀行依法有序調整存量個人住房貸款利率”。

　　郵儲銀行研究員婁飛鵬對《證券日報》記者表示，目前新增居民住房按揭貸款利率明顯低于存量按揭貸款利率。這引發了提前還貸，給銀行經營造成了一定影響，同時也不利于促進消費。

　　對于調整存量個人住房貸款利率有關事項，記者逐一詢問了國有六大行及部分股份制銀行工作人員及客服，得到的回復均是，目前尚未收到相關政策通知。例如，工行北京某支行的個貸經理對《證券日報》記者表示，“我們已關注到市場的有關新聞報道，但目前未接收到有關部門的正式通知，我行將繼續與監管部門做好溝通對接，如有正式方案，我行將第一時間跟進并做好貫徹落實，也可以關注我行公眾號、官方網站等渠道的相關公告信息。”

　　某房產中介接受記者采訪時表示，由于存量房貸利率調整牽一發動全身，因此關于調降存量房貸利率的通知，目前還沒有具體細則出來，不過基本上肯定接下來會有調控政策出臺。

　　整體影響可控

　　在監管部門表態后，市場也較為關注房貸利率調整的可能路徑及對商業銀行的經營影響。中信證券首席經濟學家明明對《證券日報》記者表示，預計接下來政府部門直接出臺政策要求銀行調整的概率很低。部分銀行可能以社會責任為導向，或者以留存優質客戶為目的，自主降低存量房貸利率。此外，各銀行在調整方案的設計上會更加靈活精準，既要精準支持還貸壓力較高的群體，又要避免給銀行增加過大的經營壓力。

　　“下調存量房貸利率不能簡單地‘一刀切’，基于購房時間、購房地點的不同，存量房貸合同的條款也有較大的區別，需要制定差異化的存量房貸利率調整方案，延續‘因城施策’的政策思路。此外，一二線城市之間如何調節，新老貸款之間如何調節，這些問題如果不能妥善處理，都有可能引發新的問題。”明明表示。

　　光大證券金融業首席分析師王一峰對《證券日報》記者表示，從本輪存量房貸利率調整來看，開放“轉按揭”概率不大，房貸利率調整更可能通過借貸雙方協商變更合同的方式進行，且房貸利率調整可能通過國有大行作為“標桿行”的方式開展。在實操過程中，合同利率修訂或呈現明顯的差異化特征，包括因城施策、區分客戶資質等。

　　在業內專家看來，降低存量個人住房貸款利率對上市銀行具有多重影響，不過，總體而言，存量房貸利率下調，對銀行利潤和息差影響并不大。初步測算，利率偏高的存量房貸余額約為15萬億元至20萬億元。如果利率平均下調100個基點，每年將減少商業銀行利潤1500億元至2000億元；如果利率平均下調50個基點，每年將減少商業銀行利潤750億元至1000億元。

　　招聯首席研究員董希淼對《證券日報》記者表示，銀行可以采取多方面措施，減緩存量房貸利率調整對利潤和息差的影響：一是進一步降低存款利率，優化負債結構，從負債端壓降成本；二是加大信貸投放，在風險可控的前提下提升高收益資產占比，進而提高資產端收益；三是大力發展財富管理等業務，提高非利息收入，增加多元化盈利來源。

　　“另外，銀行還可以在存量房貸利率調整的過程中，與客戶約定一段時期內不得提前還款，減少房貸提前還款行為，保持房貸規模基本穩定。金融管理部門可通過結構性貨幣政策工具，對影響較大的銀行給予階段性支持，提高銀行降低存量房貸的積極性，支持銀行維護息差基本穩定進而保持向實體經濟減費讓利的持續性。”董希淼進一步稱。（本報記者 彭 妍）