廣州首套房貸利率突破LPR下限，對樓市影響幾何？

本輪樓市調控中表現頗為積極的一線城市廣州，再次領銜推出了新的利好新政。

　　近日，廣州首套房商貸利率下限已突破貸款市場報價利率（LPR），降至LPR減10個基點（BP），廣州也因此成為了首個下限突破LPR的一線城市。繼在一線城市里最先出臺“認房不認貸”政策后，廣州持續發力房地產政策的調整。如今市場反響如何？

　　一線城市首個，廣州接連調整房貸政策

　　據廣州日報，當前廣州的最新政策為：首套住房商業性個人住房貸款最低首付比例為不低于30%，利率下限為LPR減10個基點；二套住房商業性個人住房貸款最低首付比例為不低于40%，利率下限為LPR加30個基點；在廣州有2套房及2套以上，暫停發放。

　　新政從9月8日起執行，9月8號之前（不含9月8號）已完成買賣合同或房地產買賣合同網簽的，按原規定執行。

　　這一政策依據的是8月31日，中國人民銀行、國家金融監督管理總局發布的《關于調整優化差別化住房信貸政策的通知》，其中規定，首套住房和二套住房商業性個人住房貸款最低首付款比例政策下限統一為不低于20%和30%。利率方面，首套住房商業性個人住房貸款利率政策下限按現行規定執行，即不低于相應期限LPR減20個基點；二套住房商業性個人住房貸款利率政策下限調整為不低于相應期限LPR加20個基點。

　　市場人士表示，雖然廣州首套房貸首付比例沒有下調至市場此前期待的二成，仍為三成。但購買二套房最低首付比例降為四成，超出市場預期，此前廣州這種情況的首付比例為五成（普通商品住房）或七成（非普通商品住房）。

　　“相比調整之前的政策，調整后的二套房貸首付比例有明顯下調，有一套住房但無貸款或者貸款已結清，首付比例下降了二成；有一套住房但未還清貸款的，首付比例下降了三成。同時貸款利率也相較此前的LPR加60個基點有明顯下降。”中指研究院廣州分院研究主管陳雪強解釋稱。

　　“下調二套房貸首付比例及利率，主要是針對在廣州擁有一套住房且有一定支付能力的改善人群，無需通過‘賣一買一’來置換，同時也有利于加快二套房改善需求的釋放。”陳雪強認為，這與此前“認房不認貸”政策不同的是，此次執行政策主要針對二套購房人群，大大降低了二套置業門檻及購房成本。

　　8月末，廣州市人民政府發布《關于優化我市個人住房貸款中住房套數認定標準的通知》，是“認房不認貸”政策在一線城市首次落地，被認為在為廣州樓市“金九銀十”蓄能造勢。

　　“組合拳”能否助力“金九銀十”？

　　“9月2日-3日，新政剛剛宣布，但是天氣不太好，因此來實地看房的并沒有增加得很明顯，上周末屬于是穩中有升。但是線上、電話咨詢的明顯多了一些，大多是剛需換房，但真正落實到成交的比例還不大，漲價更是還沒有想。”廣州市一位房產中介對記者表示。

　　廣州市民黃女士就在近日剛剛定下了一套房子。“家人朋友們都說，感覺房價還會降一些，不著急出手。但我們屬于是剛需買房，小孩明年就要上學了，買的學區房。”黃女士說，買房后最大的感覺就是學區房還是很搶手的，特別是越秀區、海珠區這些區域的好學區，根本不愁賣。

　　但作為賣方，廣州市民林小姐就糾結得多。“我們是想把現在的房子賣掉再買一套，屬于是改善置換。房源掛了有半年，已經降了差不多二十萬元了，一直還沒賣出去。”林小姐說，自己小區里有一些樓層不是特別好的業主，可能直接降價四十萬元、五十萬元掛牌，買家看到了就也希望用這個低價買好樓層，業主不賣也不著急，因為大家還都是觀望心態比較重。

　　“觀望”“不急”似乎是近日來眾多廣州買房人共同的心態。中指研究院數據監測顯示，廣州新房成交自今年4月份以來，已連續4個月持續下滑，2023年8月新房成交50.4萬㎡，環比下降0.6%，同比下降25.7%，當前市場成交已處于歷史低位水平。

　　不斷出臺的新政能為廣州樓市帶來多大的激勵？

　　鏡鑒咨詢創始人張宏偉認為，廣州增城、從化、花都、白云非核心區等區域庫存量較大，基本上為首套剛需置業區域，這些區域的樓盤的購房者會受益于廣州首套房利率LPR減10個基點的優惠，有助于這些區域樓市進一步消化庫存。

　　“這首先有利于換房需求，包括‘賣一買一’的需求，特別是二套房的需求，包括給父母、子女買房，以及投資性需求，順應了新房市場以改善為主、大戶型為主的新形勢。”廣東省城規院住房政策研究中心首席研究員李宇嘉表示，換房需求釋放的小戶型、低總價房源，也能帶動剛需入市，特別是急于上車的結婚、就業、生子等人群。

　　“不過，此次政策利好帶來的年底行情修復，脈沖響應或在年底甚至11月份減弱。未來樓市能否企穩，還需要看基本面的修復態勢。”李宇嘉認為。

　　陳雪強認為，隨著廣州首套住房“認房不認貸”及二套住房首付比例及利率大幅下調的執行，短期內將明顯提振樓市信心，同時對于受益的剛性及改善人群也將加快入市步伐，在接下來的“金九銀十”節點，開發商也將利用政策窗口期加快推貨節奏，廣州樓市“金九銀十”可期。（左宇坤）