房企行至十字路口

個(gè)別房企出現(xiàn)債務(wù)危機(jī)，是房地產(chǎn)行業(yè)長(zhǎng)期高杠桿、高負(fù)債模式下蘊(yùn)藏風(fēng)險(xiǎn)的集中體現(xiàn)。當(dāng)前，房企增長(zhǎng)方式應(yīng)從財(cái)務(wù)杠桿驅(qū)動(dòng)的規(guī)模擴(kuò)張型向穩(wěn)健發(fā)展的質(zhì)量效益型轉(zhuǎn)變。

　　目前，個(gè)別大型房地產(chǎn)企業(yè)生產(chǎn)運(yùn)營(yíng)過(guò)程中出現(xiàn)了一些困難，遇到了發(fā)展的“十字路口”。國(guó)家統(tǒng)計(jì)局新聞發(fā)言人對(duì)此表示，這對(duì)整個(gè)行業(yè)的影響仍需進(jìn)一步觀察。此前，金融主管部門也曾要求有關(guān)房企努力保持經(jīng)營(yíng)穩(wěn)定，積極化解債務(wù)風(fēng)險(xiǎn)，維護(hù)房地產(chǎn)市場(chǎng)和金融穩(wěn)定。一方面，大家都希望企業(yè)渡過(guò)難關(guān)，把對(duì)購(gòu)房者、供應(yīng)商、投資者等的影響降到最低。另一方面，應(yīng)該從個(gè)別房企債務(wù)風(fēng)險(xiǎn)中得到警示，認(rèn)清行業(yè)發(fā)展新路徑。

　　個(gè)別房企出現(xiàn)債務(wù)危機(jī)，是房地產(chǎn)行業(yè)長(zhǎng)期高杠桿、高負(fù)債模式下蘊(yùn)藏風(fēng)險(xiǎn)的集中體現(xiàn)。近一兩年來(lái)，陸續(xù)有個(gè)別房企出現(xiàn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目停工、資金鏈吃緊、因?yàn)榻?jīng)營(yíng)困難尋找戰(zhàn)略投資方等消息傳出，涉及的既有地方企業(yè)，也有大型知名企業(yè)。高杠桿和高負(fù)債必然伴隨高風(fēng)險(xiǎn)，但個(gè)別企業(yè)經(jīng)歷過(guò)行業(yè)的高速發(fā)展階段，習(xí)慣于高負(fù)債、高杠桿模式下帶來(lái)的高利潤(rùn)而不愿轉(zhuǎn)變。

　　這些債務(wù)風(fēng)險(xiǎn)給整個(gè)行業(yè)敲響了警鐘。一旦資金鏈出現(xiàn)斷裂，項(xiàng)目停工，已經(jīng)支付購(gòu)房款的購(gòu)房者不能如期收房，將面臨資金損失，大量企業(yè)員工離職。一些建筑材料供應(yīng)商、施工企業(yè)等難以拿到貨款或結(jié)算資金。在房企難以償還貸款的情況下，銀行或?qū)⒚媾R一定壞賬，從而帶來(lái)財(cái)務(wù)困境和風(fēng)險(xiǎn)。

　　房地產(chǎn)領(lǐng)域體量大，產(chǎn)業(yè)鏈長(zhǎng)，對(duì)整個(gè)經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展?fàn)恳话l(fā)而動(dòng)全身。房地產(chǎn)行業(yè)對(duì)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)、投資增長(zhǎng)的貢獻(xiàn)率高，給地方財(cái)政帶來(lái)的財(cái)力支撐作用強(qiáng)，就業(yè)人數(shù)龐大，其平穩(wěn)健康發(fā)展對(duì)整個(gè)經(jīng)濟(jì)社會(huì)至關(guān)重要，企業(yè)的經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)值得高度關(guān)注。盡管當(dāng)前只是個(gè)別房企暴露了債務(wù)危機(jī)，整個(gè)行業(yè)也亟需全面梳理并及時(shí)化解存在的風(fēng)險(xiǎn)。

　　高杠桿、高負(fù)債模式如不改變，可能還會(huì)有更多企業(yè)走向危機(jī)。從這個(gè)角度講，有關(guān)部門出臺(tái)重點(diǎn)房地產(chǎn)企業(yè)資金監(jiān)測(cè)和融資管理的“三線四檔”規(guī)則恰逢其時(shí)?！叭€四檔”給房企經(jīng)營(yíng)設(shè)立了清晰的參照指標(biāo)，有利于督促其回到安全經(jīng)營(yíng)軌道上來(lái)?！叭龡l紅線”——剔除預(yù)收款后的資產(chǎn)負(fù)債率大于70%；凈負(fù)債率大于100%；現(xiàn)金短債比小于1，體現(xiàn)的正是企業(yè)杠桿的高低，以及資金流動(dòng)性是否安全和短期償債能力。踩一條紅線的企業(yè)歸為黃檔，踩兩條是橙檔，三條線都踩則是紅檔，只有三項(xiàng)指標(biāo)都合格才是安全的綠檔。這不但是一項(xiàng)管理規(guī)則，也將成為消費(fèi)者選擇房企品牌的重要參考。

　　當(dāng)前，降杠桿、降負(fù)債應(yīng)成為房企的頭等大事，房企應(yīng)該認(rèn)真對(duì)照“三線四檔”規(guī)則。從貝殼研究院根據(jù)上市房企2021年中期報(bào)告整理的一份房企“踩線”情況看，納入統(tǒng)計(jì)的85家企業(yè)中，有8家企業(yè)位于紅檔，占比9%，經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)值得高度警惕。此外，橙檔企業(yè)13家，占比15%；黃檔企業(yè)32家，占比38%；綠檔企業(yè)32家，占比38%。

　　應(yīng)該清醒地認(rèn)識(shí)到，房企靠高杠桿、快周轉(zhuǎn)實(shí)現(xiàn)高利潤(rùn)的階段恐已不再。我國(guó)住房總量已經(jīng)總體告別短缺，在房地產(chǎn)長(zhǎng)效機(jī)制建立并不斷完善，高質(zhì)量發(fā)展、房住不炒等政策和背景下，房地產(chǎn)行業(yè)正在從過(guò)去的高歌猛進(jìn)到目前的穩(wěn)步前行。企業(yè)增長(zhǎng)方式應(yīng)從財(cái)務(wù)杠桿驅(qū)動(dòng)的規(guī)模擴(kuò)張型向穩(wěn)健發(fā)展的質(zhì)量效益型轉(zhuǎn)變。

　　行穩(wěn)致遠(yuǎn)，細(xì)水長(zhǎng)流。企業(yè)經(jīng)營(yíng)者須盡快轉(zhuǎn)變心態(tài)，積極應(yīng)對(duì)形勢(shì)變化。我國(guó)經(jīng)濟(jì)基本面長(zhǎng)期向好，城鎮(zhèn)化進(jìn)程繼續(xù)推進(jìn)，人民對(duì)美好居住生活的向往不斷提升，房地產(chǎn)行業(yè)仍有很大發(fā)展空間。值得關(guān)注的是，在利潤(rùn)降低、增長(zhǎng)速度轉(zhuǎn)慢的變化之下，需要企業(yè)認(rèn)真思考未來(lái)的發(fā)展路徑。比如，有企業(yè)提出將向綜合型的城市服務(wù)商、產(chǎn)城融合的新區(qū)發(fā)展商轉(zhuǎn)型，將努力提升產(chǎn)業(yè)投資和科技園運(yùn)營(yíng)能力。緊跟未來(lái)發(fā)展方向，房企或能在城市更新、老舊小區(qū)改造、住房租賃、物業(yè)管理、社區(qū)養(yǎng)老等方面贏得更多發(fā)展機(jī)會(huì)。