“京滬深”樓市走訪：帶看量回暖 置換需求提升

　　6月17日，“517樓市新政”滿月，多地房地產(chǎn)市場呈現(xiàn)出“人流多、信心強(qiáng)、交易升”的新格局。

　　5月17日，房地產(chǎn)市場迎來重大舉措，央行等部門打出政策“組合拳”：首套和二套房貸最低首付款比例分別降至不低于15%和不低于25%、取消全國層面首套住房和二套住房商業(yè)性個(gè)人住房貸款利率政策下限、下調(diào)個(gè)人住房公積金貸款利率，設(shè)立保障性住房再貸款。這些舉措被業(yè)內(nèi)合稱為“517樓市新政”。

　　這一個(gè)月來，多城“因城施策”跟進(jìn)落實(shí)，上海、深圳等一線城市也相繼發(fā)布放開限購、降低首付比例以及降低利率等支持性政策。那么，在“517樓市新政”滿月之際，一線城市樓市有哪些變化？市場會(huì)如何演變？為尋求答案，6月中旬，《證券日報(bào)》記者走訪了北京、上海，深圳等城市一、二手房市場。

　　二手房市場成交量上升

　　“信心又回來了。”記者在走訪上海多家房產(chǎn)中介門店時(shí)，房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人均向記者表示，進(jìn)入6月份后，看房人數(shù)、咨詢量都較5月份有明顯提升，甚至還有門店提高了“帶看量”考核目標(biāo)。“在店工作人員較少，大多在外邊帶客戶看房。”多位經(jīng)紀(jì)人如是說。

　　隨著帶看量回升，二手房的成交量攀升。一位房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人向記者展示了他所獲得的近日上海二手房交易數(shù)據(jù)，“6月12日、6月13日、6月15日，上海二手房成交量分別是945套、996套、1184套；而今年1月份至4月份日均成交是554套，二手房成交量上升非常明顯。”

　　和上海相似的是，北京盡管尚未全面跟進(jìn)政策，但是預(yù)期同樣得到修復(fù)和提升。在走訪中，多位經(jīng)紀(jì)人告訴《證券日報(bào)》記者，近期低價(jià)房源成交較快，業(yè)主也不再愿意在價(jià)格上做更大讓步。

　　“4月底，附近（臨近南三環(huán)）有一些低價(jià)撿漏房源，掛牌甚至能低于每平方米4萬元，但到5月份政策出來后，這部分房源就賣得差不多了，現(xiàn)在已經(jīng)很難找。”北京豐臺區(qū)一名鏈家經(jīng)紀(jì)人告訴《證券日報(bào)》記者。

　　“新政后，以前夠不著門檻的客戶，現(xiàn)在有了購房可能。”深圳市龍華區(qū)某二手中介經(jīng)紀(jì)人鐘帥（化名）表示，目前政策到位，二手市場基本企穩(wěn)。預(yù)計(jì)市場已經(jīng)到低點(diǎn)，但可能不會(huì)立即反轉(zhuǎn)向上。

　　諸葛研究院數(shù)據(jù)顯示，從5月份同比數(shù)據(jù)看，一線城市北京、上海、深圳二手住宅成交量分別同比上升3.1%、18.3%、47.9%，均跑贏去年5月份成交水平，釋放積極信號。

　　“過去全國購房首付比例最低為20%，此次房貸首付比例降低至15%，達(dá)到歷史最低的首付比例。”易居研究院研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)向《證券日報(bào)》記者表示，此次政策讓不少人有了“上車”資格，市場反饋較為強(qiáng)烈。

　　新盤到訪及認(rèn)籌量上漲

　　二手房市場的上行，為置換需求向新房市場轉(zhuǎn)移釋放了增量空間。

　　相比于二手房，新房的成交動(dòng)力雖略顯不足，但較此前也有較大改善。隨著一線城市樓市放寬限購等政策相繼落地，從新房到訪量和認(rèn)籌情況等領(lǐng)先指標(biāo)上看，政策“組合拳”已悄然發(fā)力。

　　近日，記者來到北京西五環(huán)內(nèi)的某在建樓盤售樓處，盡管是工作日下午，但沙盤處已有幾位意向購房者圍繞置業(yè)顧問了解樓盤情況，售樓大廳的座位也幾乎坐滿了人。

　　在場的置業(yè)顧問告訴《證券日報(bào)》記者，該樓盤是中海地產(chǎn)在去年年底拿到的地塊，實(shí)際項(xiàng)目位于五環(huán)外的某在建地鐵附近，樓盤為四層層高的改善性小洋房。

　　“我們今年3月份首次開盤有200多戶，目前僅剩幾十戶，去化率大概有80%。”上述置業(yè)顧問表示。

　　在上海，改善性新房去化加快情況也在上演。在青浦，有項(xiàng)目銷售經(jīng)理稱，客流量較新政前增超一倍；在嘉定，有新盤首開，認(rèn)購率已超100%。一位上海房產(chǎn)銷售表示，“滬九條”新政出來之后，由于首付比例和貸款利率降低，改善性住房需求得到了明顯釋放。

　　“上海推出的政策，一方面較大滿足單身人口對于核心地段剛需二手房的需求；另一方面，對于多孩家庭增加一套的名額，既能促進(jìn)住房市場活力，也能滿足家庭真實(shí)居住需求，對于促進(jìn)樓市穩(wěn)定有明顯作用。”同策研究院研究總監(jiān)宋紅衛(wèi)向《證券日報(bào)》記者表示，上海當(dāng)前新房市場分化比較明顯，“滬九條”新政落地后，外圍核心區(qū)域及配套較為豐富的項(xiàng)目銷售提升較為明顯。

　　與此同時(shí)，歷來6月份也是房企沖刺業(yè)績的關(guān)鍵節(jié)點(diǎn)，《證券日報(bào)》記者在走訪的過程中，也發(fā)現(xiàn)開發(fā)商在通過更大力度的讓利和促銷，吸引購房者。

　　在深圳，多個(gè)剛需樓盤銷售人員均告訴《證券日報(bào)》記者，首付比例下調(diào)降低了客戶的購房門檻，不過價(jià)格仍然是客戶最關(guān)心的因素。

　　深圳市龍華區(qū)某新剛需樓盤銷售人員周蘭（化名）對記者表示，首付比例、利率下調(diào)后，訪客數(shù)量有所增加，尤其是節(jié)假日訪客較多，項(xiàng)目趁勢推出價(jià)格優(yōu)惠。

　　周蘭表示：“項(xiàng)目一期在2021年入市，當(dāng)時(shí)備案價(jià)格較高，達(dá)到6萬元/平方米至7萬元/平方米，即將推出的項(xiàng)目二期，通過不帶裝修等方式在價(jià)格上進(jìn)行讓步，降至5萬元/平方米左右。”

　　記者在走訪其他樓盤的時(shí)候也發(fā)現(xiàn)，新房項(xiàng)目普遍推出較為優(yōu)惠的工抵房、特價(jià)房等活動(dòng)，同時(shí)，不少樓盤得房率已經(jīng)達(dá)到90%左右，附帶的較高品質(zhì)裝修成為吸引購房者的手段之一。

　　“賣舊買新”置換鏈條打通

　　在不少業(yè)內(nèi)人士看來，“517樓市新政”除了提振短期成交量外，還具有一定的長遠(yuǎn)影響，其中政策“組合拳”帶動(dòng)二手房市場回升，激活了房地產(chǎn)市場“賣舊買新”，打通置換鏈條就是其一。

　　“以前沒想過買房的事，畢竟我們畢業(yè)也沒幾年，降了（首付）后發(fā)現(xiàn)確實(shí)也能夠得上，政策放開了，周圍單身的同事不少開始看房。”在上海某醫(yī)院工作的小悅（化名）告訴《證券日報(bào)》記者，目前主要是在看總價(jià)較低的二手房。

　　“當(dāng)二手房市場加速去化時(shí)，意味著因?yàn)閾Q房、升級等原因而出售二手房，然后購買新房的這部分人群能夠順利‘賣舊換新’，這將增加新房市場的購房需求，促進(jìn)新房銷售。”諸葛數(shù)據(jù)研究中心高級分析師關(guān)榮雪向《證券日報(bào)》記者表示。

　　在走訪的過程中，記者也發(fā)現(xiàn)，不少新房的購房者均有置換需求。

　　“新政出來后，首付和還款壓力都降低了，我們決定換房。”正在上海嘉定南翔某新樓盤看房的趙女士向《證券日報(bào)》記者表示。

　　另一位朱先生亦對記者稱，原有住房房型舊、設(shè)施差，早有置換的想法。“之前我們已經(jīng)把老房子在中介掛著了，但是看的人多、誠心買的人少，現(xiàn)在二手房活躍了，所以我們也來看看新房，提前準(zhǔn)備著。”

　　上述嘉定南翔的房產(chǎn)銷售人員則對記者表示，新政出來以后，多孩家庭的置換需求被明顯激活了。

　　除此之外，業(yè)主心態(tài)的變化則進(jìn)一步加快了鏈條的聯(lián)動(dòng)。據(jù)上海某二手房中介透露，目前售房者主要分為兩類：一類是隨著新政的出臺，本來說價(jià)格好談的，現(xiàn)在又不著急賣了；另一類則多是因有置換需求，接受降價(jià)出售，如果可以全款付清的話，還可以比同地段的低1萬元/平方米。

　　“二手房市場信心正在修復(fù)，表現(xiàn)為新增掛牌量有所下降，議價(jià)的幅度在收窄，目前各地也在積極推進(jìn)‘以舊換新’政策，二手房市場成交量有上升趨勢，置換需求也逐漸釋放，對于一、二手房市場聯(lián)動(dòng)有提升作用。”宋紅衛(wèi)表示。

　　在關(guān)榮雪看來，在新政持續(xù)發(fā)酵疊加房企加大營銷力度的情況下，6月份新房成交總量或?qū)⒀永m(xù)穩(wěn)步上升趨勢。

　　宋紅衛(wèi)表示，較以往政策，預(yù)計(jì)“517樓市新政”的影響面會(huì)更廣，影響的時(shí)效性也會(huì)較之前有所延長，一線城市樓市在新政的提振下，成交量已經(jīng)逐漸筑底企穩(wěn)，但是外圍非核心區(qū)域及配套較弱的項(xiàng)目，市場熱度仍有待提升。（本報(bào)記者 陳 瀟 李昱丞 見習(xí)記者 金婉霞）