房貸收緊概率大 居民購房杠桿率今年料穩中趨降

近期，以廣州為代表的部分熱點地區房貸政策收緊，引發市場熱議。業內人士指出，隨著疫情逐步得到控制，經濟迅速恢復，貨幣政策回歸正常，房貸大概率收緊。此外，2020年底出臺的貸款集中度制度對銀行影響較大，在基礎利率進一步下行概率較低、商業銀行惜貸的情況下，居民進一步加杠桿的基礎不牢，預計2021年居民購房杠桿率穩中趨降。

房貸收緊概率大

貝殼研究院指出，1月以來，廣州、東莞、合肥等多地已經出現銀行額度收緊、放款周期延長等房貸收緊政策，部分銀行停止接收新的購房貸款單，用停貸的方式解決存量貸款問題，預計該狀態將持續較長時間。在此背景下，居民購房杠桿回落是大概率事件。預計2021年居民購房杠桿率穩中趨降。

除房貸額度收緊、放款周期延長外，中國證券報記者還了解到，以廣州為代表的部分熱點地區2021年還上調了房貸利率。繼廣州住建局嚴厲發聲打擊哄抬房價等違法行為后，廣州四大行房貸利率1月27日全線上漲。1月20日，央行公布的5年期以上LPR（4.65%）顯示，廣州首套和二套房貸利率分別上調至5.2%和5.4%。

業內人士普遍認為，2021年多地銀行收緊房貸政策與2020年底出臺的房地產貸款集中度管理制度有關。上述做法的目的是“抑泡沫，控風險”，從需求端抑制炒房。

2020年12月31日，人民銀行、銀保監會聯合發布的《關于建立銀行業金融機構房地產貸款集中度管理制度的通知》（簡稱《通知》）規定，2020年12月末，銀行業金融機構房地產貸款占比、個人住房貸款占比超出管理要求，超出2個百分點以內的，業務調整過渡期為自本通知實施之日起2年；超出2個百分點及以上的，業務調整過渡期為自本通知實施之日起4年。房地產貸款占比、個人住房貸款占比的業務調整過渡期分別設置。

分析人士指出，上述政策有利于降低銀行體系對房地產貸款依賴的程度，優化信貸結構，減少房地產市場波動可能給銀行帶來的潛在系統性風險。同時，分檔設置紅線更有利于銀行差異化發展。《通知》對房地產貸款集中度管理進行規范，旨在深化房地產融資調控機制，對房貸供給端影響整體較大。

貝殼研究院預計，2021年LPR繼續下行的可能性較低，相較于2020年，房貸大概率收緊。貸款集中度制度的出臺對銀行影響較大。在LPR進一步下行的概率較低、商業銀行惜貸的情況下，居民進一步加杠桿的基礎不牢，預計2021年居民購房杠桿率穩中趨降。

加碼調控城市或增多

易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進對中國證券報記者表示，信貸收緊會限制市場交易，有助于市場穩定。預計2021年多地將進一步收緊銀行信貸額度。

值得注意的是，銀行對房貸政策收緊也會影響開發商的銷售回款等，疊加“三條紅線”壓頂，預計部分高負債房企將面臨更大壓力。房地產信托方面，在以“三條紅線”和貸款集中度為主體的房地產金融審慎管理框架下，2021年房企融資環境易緊難松，凈融資額大概率下降，房地產信托仍將面臨強監管。

嚴躍進指出，當前，大城市房地產政策有收緊的風向。從深圳樓市調控政策收緊開始，到上海樓市調控政策升級、杭州樓市調控政策“打補丁”，以及廣州房貸政策收緊，都說明大城市樓市調控在不斷加碼。

諸葛找房數據研究中心分析師王小嬙表示，今年1月以來，多個城市加碼調控，也引起廣大購房者關注，開年的政策收緊主要是結合市場情況落實“房住不炒”政策。本次集中調控加碼，但調控力度不大。

王小嬙稱，除廣州涉及到房貸調控力度較大外，其他城市都是對前期的政策“打補丁”。短期市場交易量或將降溫，價格轉穩，但市場很快就會消化政策影響力。從目前看，房價漲幅明顯的城市就會出現收緊政策，預計后續仍有城市會升級調控政策，尤其是長三角、粵港澳大灣區的其他城市。