一線城市節(jié)前房地產(chǎn)市場實(shí)探 上海升溫北深廣銷售平淡

中國證券報(bào)記者近日調(diào)研四個一線城市樓市了解到，春節(jié)臨近，北京、深圳、廣州住宅市場較為冷清；而在信貸發(fā)力、新房集中供應(yīng)、學(xué)區(qū)房剛需支撐下，上海住宅市場熱度相對較高。

易居研究院最新數(shù)據(jù)顯示，2022年1月1日-23日，一線城市新建商品住宅成交面積為204萬平方米，環(huán)比下跌20%，同比下跌28%。

　　部分城市樓市略顯冷清

　　春節(jié)前夕，北京地區(qū)不少新房樓盤門可羅雀，其中不乏前兩個月的熱門樓盤。不同于去年的“春節(jié)不打烊”，不少售樓處僅剩個別值班工作人員，大部分員工已放假。“最近客戶確實(shí)比較少，但如果客戶預(yù)約我們也會來。”北京市通州區(qū)某中介經(jīng)理說。

　　從二手房市場看，1月24日北京市朝陽區(qū)某中介銷售經(jīng)理忙著撥打電話，和業(yè)主預(yù)約上門帶看。“今天算個特例，之前積累的客戶較多，三波客戶今天都有時間，其實(shí)平時一周3-5組帶看比較正常。”該中介經(jīng)理說，“臨近春節(jié)，最近帶看并不多，很多同事都放假了。”

　　據(jù)該中介透露，雖然帶看量不高，但此時出來看房以及接受帶看的業(yè)主，心里都有明確目標(biāo)，所以成交率較高。房價方面，“歲末年初價格一般不穩(wěn)定，波動較大，加上最近一些利好政策，房價漲了一點(diǎn)。”諸葛找房數(shù)據(jù)顯示，2022年1月17-23日，北京新房成交1234套，環(huán)比下跌18.87%。二手房成交3144套，環(huán)比下跌4.35%。

　　深圳新房市場略顯冷清，二手房指導(dǎo)價逐漸成為購房者的“心理價位”。

　　新房方面，中原研究中心數(shù)據(jù)顯示，深圳整體開盤去化連續(xù)2個月低于50%，市場供應(yīng)繼續(xù)回升，但熱度持續(xù)下降。

　　1月2日，位于深圳光明區(qū)的安聯(lián)尚璟府項(xiàng)目開盤，均價約5.19萬元/平方米，共推出300余套房源。截至1月25日，該樓盤僅有3套已簽認(rèn)購書，其余房源均處于期房待售狀態(tài)，項(xiàng)目去化率不及1%。另外，1月3日-9日深圳入市的兩個項(xiàng)目，去化率均僅為1成。

　　二手房方面，據(jù)深圳中原研究中心統(tǒng)計(jì)，2022年1月1日至23日，深圳全市二手住宅成交1273套，而去年1月的成交量為7008套。

　　在福田區(qū)一頭部中介門店，只有一個經(jīng)紀(jì)人在值班，近半個小時門店都無人問津。“最近片區(qū)成交量很低。”上述中介門店經(jīng)紀(jì)人方圓(化名)告訴記者，去年12月以來，房貸利率下降、貸款審批提速，二手房成交有所回暖，但1月份疫情一來市場又冷清了。“來看房的人少，很多業(yè)主也不讓看房。”

　　去年2月，深圳二手房指導(dǎo)價出臺，并逐漸成為購房者的“心理價位”。“近期成交的都是接近指導(dǎo)價。”方圓說，該片區(qū)一套60平方米的兩居室最近以458萬元成交，而該房源指導(dǎo)價約為438萬元。

　　廣州樓市也較清冷。廣州中原研究發(fā)展部指出，臨近春節(jié)，不少客戶陸續(xù)返鄉(xiāng)，促使成交回落。廣東省住房政策研究中心首席研究員李宇嘉表示，此前兩個月，按揭貸款審批加快，加之房貸利率有所下調(diào)，消化了很多購房需求，1月份臨近春節(jié)，很多人回鄉(xiāng)過年，疊加疫情影響，因此市場熱度不高。

　　上海住宅市場熱度稍高

　　從上海樓市看，記者近期在嘉定、楊浦、松江、黃浦等區(qū)域調(diào)研發(fā)現(xiàn)，盡管天氣較冷，且伴有小雨，看房和簽約人數(shù)仍較多。

　　嘉定區(qū)某新盤開盤當(dāng)日新房即認(rèn)購一空。現(xiàn)場工作人員告訴記者，該樓盤單價約為每平方米59000元，總價在415萬元至687萬元/套，交房日期為2023年8月。

　　上海楊浦區(qū)某高端住宅近日開啟認(rèn)購，總價在1500萬元至8900萬元/套。售樓處門前，不時有人前來圍觀。

　　上海中原地產(chǎn)市場分析師盧文曦表示，當(dāng)前市場氛圍不錯，房企順勢而為，加速銷售回籠資金，月末出現(xiàn)翹尾效應(yīng)。

　　上海二手房方面，某中介店長告訴記者，目前上海二手房成交以中心城區(qū)為主，郊區(qū)成交量較低，“我們片區(qū)二手學(xué)區(qū)房一直成交不錯”。

　　易居研究院數(shù)據(jù)顯示，2022年1月1日-23日，上海新房成交面積為87萬平方米，環(huán)比上升31%，同比上升18%。

　　放款速度有所加快

　　一線城市住宅按揭貸款放款速度有所加快，房企開發(fā)貸額度投放充足。但貸款審批和發(fā)放方面，銀行審核依然較嚴(yán)格。

　　此次貸款市場報(bào)價利率(LPR)調(diào)整之后，北京、上海、廣州、深圳等城市的銀行貸款利率均有下調(diào)，且放款速度有所加快。目前，上海房貸放款速度一般在一個月左右。1月20日，根據(jù)某國有銀行上海分行相關(guān)人員向中國證券報(bào)記者提供的內(nèi)部通知，1月21日起首套4.95%，二套5.65%。

　　房企開發(fā)貸方面，以上海松江區(qū)某中小房企擬開發(fā)的一個剛需樓盤為例，某國有銀行上海分行相關(guān)人員表示，此前類似樓盤貸款額度需要“東拼西湊”，“針對這個樓盤，我們給的額度較大。”一是近期貸款額度較充足，二是這個樓盤所處的松江區(qū)屬于上海“五個新城”之一，“要保證五個新城的新房供應(yīng)”。

　　個人房貸方面，上海嘉定某新房銷售人員告訴記者，自從去年“三價就低”政策施行以來，即使是首房首貸，實(shí)際首付比例遠(yuǎn)超35%。目前，上海購買二手房的實(shí)際首付達(dá)到房價的50%左右。一手房情況稍好，但嚴(yán)格要求收入和銀行流水等在貸款月供還款兩倍以上，“如果流水不達(dá)標(biāo)，即使首房首貸也無法貸到總房款的65%”。