李然：“租購同權”是公共服務權益均等的第一步

　　近年來，住房租賃市場已經成為房地產市場的重要組成部分，租賃住房成為居民解決住房需求的重要途經之一。可喜的是，自去年下半年以來，我國在控制房價上漲、推進保租房籌集建設、租賃落集體戶、租買結合等方面邁出了實質性的步伐。

　　9月1日起，《北京市住房租賃條例》正式施行，這是全國首部規范住房租賃、規范長租公寓等新興業態的地方性法規，北京也成為首個將“住有所居、房住不炒、租購并舉、職住平衡”等寫入地方立法的城市。

　　今年5月，湖南長沙則打開了租購聯動的新思路。長沙市發布《關于推進長沙市租賃住房多主體供給多渠道保障盤活存量房的試點實施方案》，該方案明確，已實現網簽備案交房或已辦理不動產登記的房屋業主，可以通過與住房租賃試點企業簽訂協議的方式，將存量房盤活作為租賃住房，運營年限不低于10年，此存量房不納入家庭住房套數計算。

　　房地產研究專家李然博士早前指出，“租購同權”是在住房領域實現公共服務權益均等目標所邁出的第一步，是租賃市場發展和房地產居住屬性回歸的旗幟，意義十分深遠。李然博士曾在《關于“租購同權”的五點建議》一文中談到，“租購同權”是公共服務權益均等的第一步，從房地產改革來說，公共服務權益均等是承租人與出租人的房屋使用權益均等的重要內容，其最直觀的，不擁有房屋產權不再成為獲取公共服務權益的障礙。公共服務權益均等的另一層含義，是對于承租人合法權益的保護。“租購同權”通過公共服務權益的強化，賦予租賃行為在居住層面的合理性、科學性和經濟理性。

　　李然作為房地產研究專家，始終以服務于政府決策和行業發展為目標，在宏觀研究、專項研究以及承擔項目方面成績卓然。針對“租購同權”這一問題，李然通過數據分析和借鑒美國的房地產政策，就“租購同權”對中國房地產發展的作用和影響進行了探討。他指出，租購同權，公共服務權益均等后，房產的流通將進入新的階段，房產交易價格與租金的定價機制將趨同，租售比將有所提高，并且會逐漸削弱購買需求，實現租賃對交易價格的制衡。但由于產權歸屬的不同，如何在體現購租同權，保證產權人最大權益的同時，也能保障承租人公共服務權益的均等，并實現最大化的市場效率？對此，李然根據中國房地產的現狀，通過對美國等發達國家的房地產業的考察，提出了實現“租購同權”的五點建議，分別是租賃性用地的確立、實物補貼與財務補貼的并行、REITs成為租賃運營融資新途徑、私有性公共服務資源作為必要補充、企業的主導，他的相關研究與建議在彼時的中國具有前瞻性和創新性，對中國房地產行業的購租并舉制度的成熟與完善起到了重要推動作用。

　　在今年的8月19日，溫州率先在全國推出租購同權，即住滿6個月，就可以在出租房內落戶。市公安局正式發布《溫州市戶口遷入規定》，對于符合居住落戶條件的人員，如租住的出租房已經辦理備案登記并由房東同意，便可直接在租賃房屋內落戶。溫州這一舉措也啟示地方政府，需用好政策“指揮棒”，在人口持續凈流入的核心一二線城市主動作為，加快發展租賃市場。

　　今年的二十大報告中再次強調了加快建立租購并舉住房制度，政策紅利有望繼續釋放。二十大以后，將全面提升治理效能，加強住房的民生導向。由此，上下行政管理的痛點將打通，住房的金融屬性、資產屬性全面弱化，民生屬性全面凸顯，加上各地積極爭搶人口，租購并舉的新制度將獲得極大的進展。隨著住房租賃需求的逐步擴大，住房租賃市場也將迎來快速發展期，這也為開發企業、運營企業、裝飾裝修企業、金融機構等提供了新的發展機遇，相關企業需要抓住政策紅利和市場發展期，拓展新的市場空間。正如李然博士所說：“在我國，上世紀九十年代，房屋產權的確立使得企業成為房地產市場的主導。因此，未來公共服務權益的均等化，也必將使得企業在租賃市場中實現主導。”