金科股份2021年報(bào)：輕資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)成效顯現(xiàn)

4月29日，金科股份（000656.SZ）發(fā)布2021年業(yè)績(jī)報(bào)告。數(shù)據(jù)顯示，2021年金科實(shí)現(xiàn)營(yíng)業(yè)收入1123.10億元，同比增長(zhǎng)28.05%；結(jié)算面積1,200.96萬平方米，同比增長(zhǎng)18.34%；實(shí)現(xiàn)凈利潤(rùn)66.88億元，歸屬于上市公司股東凈利潤(rùn)36.01億元。

　　回款率創(chuàng)新高

　　報(bào)告期內(nèi)，金科2021年實(shí)現(xiàn)銷售金額1840億元，連續(xù)3年位居行業(yè)前20；銷售回款1853億元，回款率高達(dá)101%，創(chuàng)歷史新高；銷售面積1966萬平米。

　　年報(bào)顯示，金科通過金科服務(wù)引進(jìn)戰(zhàn)略投資者貢獻(xiàn)現(xiàn)金超40億元，同時(shí)通過動(dòng)態(tài)調(diào)整生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)節(jié)奏等方式實(shí)現(xiàn)全年經(jīng)營(yíng)性現(xiàn)金流量?jī)纛~142億元，連續(xù)四年為正。年內(nèi)，金科的有息負(fù)債規(guī)模壓降，由上年末的976.64億元下降至806.10億元，同比壓降規(guī)模約170億元，較2020年6月末最高峰值壓降規(guī)模近300億元。

　　截至2021年底，金科資產(chǎn)負(fù)債率為79.07%，同比降低1.65個(gè)百分點(diǎn)；凈負(fù)債率為69.51%，同比降低5.56個(gè)百分點(diǎn)，扣除合同負(fù)債后的資產(chǎn)負(fù)債率為69.17%，同比降低0.68個(gè)百分點(diǎn)，存貨周轉(zhuǎn)率為39.99%，同比增長(zhǎng)9.99個(gè)百分點(diǎn)。

　　保持融資渠道通暢

　　2021年金科持續(xù)獲得中誠(chéng)信、聯(lián)合評(píng)級(jí)機(jī)構(gòu)AAA級(jí)評(píng)級(jí)；在境外，獲得標(biāo)普將國(guó)際評(píng)級(jí)由B+跳級(jí)至BB-，展望穩(wěn)定，自2021年4月調(diào)整后，持續(xù)保持至今。

　　金科2021年成功在境內(nèi)外發(fā)行各類公開市場(chǎng)債券融資，包含公司債、超短融、美元債、ABS、CMBS等在內(nèi)10次，融資規(guī)模約118億元。

　　截至2021年度，金科銀行融資余額為419.39億元，占比52.03%；非銀行金融機(jī)構(gòu)融資余額降至197.13億元，占比降至24.45%；公開市場(chǎng)融資余額為189.58億元，占比提升至23.52%。金科保證了所有公開市場(chǎng)債務(wù)100%兌付，全年累計(jì)兌付金額超106億元。進(jìn)入2022年，金科成功發(fā)行2022年首期15億元公司債。

　　土儲(chǔ)城市能級(jí)提升

　　金科2021年堅(jiān)持多元化拿地模式，累計(jì)新增土地儲(chǔ)備47宗，土地購(gòu)置合同金額為376億元，計(jì)容建筑面積976萬平方米，投資銷售比控制在40%以內(nèi)，有效補(bǔ)充了優(yōu)質(zhì)土地資源。

　　其中，通過“地產(chǎn)+商業(yè)”“地產(chǎn)+產(chǎn)業(yè)”收并購(gòu)等方式獲取的土地計(jì)容建筑面積為557萬平方米，占比56%；新增土地儲(chǔ)備按計(jì)容建筑面積計(jì)算二三線（含新一線）城市占比約87%，城市能級(jí)進(jìn)一步增強(qiáng)。

　　截至2021年底，金科累計(jì)土地儲(chǔ)備面積達(dá)6591萬方，可售貨值4685億元，可覆蓋未來2-3年銷售。按照城市能級(jí)可售面積計(jì)算，二三線（含新一線）城市占比80.23%；按城市能級(jí)可售貨值計(jì)算，二三線（含新一線）占比82.47%，一線、四線及以下占17.53%。

　　分區(qū)域來看，重慶可售面積達(dá)1622.81萬方，占比24.66%；西南區(qū)域（不含重慶）占比19.49%；華中區(qū)域占比18.14%，華南、華北和其他區(qū)域占比分別為7.72%、6.20%、5.14%。當(dāng)中，重慶可售貨值達(dá)915.87億元，華東區(qū)域1113.16億元，西南區(qū)域896.65億元。

　　金科近些年的土儲(chǔ)結(jié)構(gòu)愈趨均衡，2021年又更進(jìn)一步。數(shù)據(jù)顯示，金科2021年在華東、重慶、西南（不含重慶）、華中、華南區(qū)域銷售金額占比分別達(dá)到40.73%、19.84%、12.66%、11.69%、8.08%，區(qū)域布局日趨合理。

　　輕資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)成效顯現(xiàn)

　　年報(bào)顯示，由地產(chǎn)主業(yè)向多賽道協(xié)同發(fā)展轉(zhuǎn)變，不斷加大新業(yè)務(wù)、新賽道的拓展和落地，為金科2021年帶來了新的業(yè)績(jī)?cè)鲩L(zhǎng)點(diǎn)，尤其是金科服務(wù)可以用高增長(zhǎng)來形容，多項(xiàng)核心數(shù)據(jù)增長(zhǎng)超過七成，全年?duì)I收達(dá)到59.68億元，同比增長(zhǎng)約77%；凈利潤(rùn)10.77億元，同比增長(zhǎng)70%；歸母凈利潤(rùn)10.57億元，同比增長(zhǎng)71%。

　　金科商業(yè)2021年?duì)I收同比增長(zhǎng)30%，EBITDA同比增長(zhǎng)32%，形成了以金科中心、金科愛琴海和金WALK未來生活中心為主的三大成熟產(chǎn)品線。截至2021年底，金科商業(yè)在管項(xiàng)目80個(gè)，在管面積307萬平方米，其中自持體量98萬平方米。

　　金科產(chǎn)業(yè)2021年先后完成濰坊智慧科技城開園運(yùn)營(yíng)，江津智慧科技城、濟(jì)寧生命健康科技城等招商工作，累計(jì)開發(fā)運(yùn)營(yíng)管理項(xiàng)目28個(gè)，面積超1300萬平方米，入園的戰(zhàn)略合作伙伴超過3000家，入園企業(yè)年產(chǎn)值超過2000億元，建成并運(yùn)營(yíng)長(zhǎng)沙科技新城、重慶兩江健康科技城、山西智慧科技城、成都青羊總部基地等標(biāo)桿產(chǎn)業(yè)園區(qū)。

　　作為金科多元賽道布局的主力輕資產(chǎn)板塊，構(gòu)建的系統(tǒng)性運(yùn)營(yíng)能力也開始凸顯。報(bào)告期內(nèi)，金科服務(wù)直拓獨(dú)立第三方管理面積超5000萬方，市場(chǎng)化獲取項(xiàng)目超400個(gè)，占比近90%；第三方累計(jì)在管面積近1.4億方，占比達(dá)到58%。管理規(guī)模不僅大幅提升，外拓能力也愈加明顯。

　　產(chǎn)業(yè)運(yùn)營(yíng)輕資產(chǎn)業(yè)務(wù)初見成效，為重慶天海星工業(yè)社區(qū)、山西中小企業(yè)園、儀征光合造物社、濰坊國(guó)際智能制造科技城等項(xiàng)目輸出專業(yè)定位咨詢、代理招商及運(yùn)營(yíng)服務(wù)。

　　金科代建業(yè)務(wù)發(fā)展模式也日趨成型，2021年實(shí)現(xiàn)代建項(xiàng)目銷售金額超20億元，新增代建儲(chǔ)備建筑面積140萬平方米，代建儲(chǔ)備建筑面積600萬平方米，代建儲(chǔ)備貨值近500億元，當(dāng)中一二線城市項(xiàng)目占比52%。（刑思敏）