“加息潮”下全球最熱樓市都在降溫？

彭博社日前報(bào)道，在全球“加息潮”背景下，從悉尼到斯德哥爾摩再到西雅圖，不斷上升的抵押貸款利率將不少購房者擠出市場(chǎng)。專家預(yù)計(jì)，未來多國(guó)樓市仍有下滑趨勢(shì)，或?qū)⒂绊懜鲊?guó)央行的加息決策和全球經(jīng)濟(jì)。

　　下跌才剛剛開始？

　　據(jù)澳大利亞媒體報(bào)道，大型房地產(chǎn)數(shù)據(jù)分析公司CoreLogic發(fā)布的最新數(shù)據(jù)顯示，澳大利亞8月房屋價(jià)值下跌1.6%，創(chuàng)下自1983年以來全澳的最大單月跌幅。

　　數(shù)據(jù)顯示，自今年1月以來，悉尼的房?jī)r(jià)下跌了7.4%。此外，布里斯班、堪培拉、墨爾本等主要城市的房?jī)r(jià)均有所下滑。

　　與此同時(shí)，自疫情以來，全球多國(guó)樓市也出現(xiàn)了不同程度的下滑。

　　彭博社援引相關(guān)數(shù)據(jù)稱，今年3月至6月，加拿大第一大城市多倫多房?jī)r(jià)下跌近10%，隨著加拿大央行的進(jìn)一步加息，居民將更難負(fù)擔(dān)房貸，預(yù)計(jì)未來房?jī)r(jià)還將繼續(xù)下跌。

　　在新西蘭最大城市奧克蘭，房?jī)r(jià)跌幅比疫情以來最高點(diǎn)下滑約20%。作為曾經(jīng)歐洲最火熱的房地產(chǎn)市場(chǎng)之一，瑞典首都斯德哥爾摩的房?jī)r(jià)今年春季以來也下降了10%左右。

　　此外，英國(guó)的房?jī)r(jià)也在加速下滑。彭博社數(shù)據(jù)顯示，今年以來，倫敦半數(shù)以上地區(qū)的房?jī)r(jià)持平或下跌。匯豐銀行警告，英國(guó)正處在“房?jī)r(jià)下行的風(fēng)口浪尖”，并預(yù)計(jì)明年需求將下滑20%。

　　在美國(guó)，一些在疫情下房?jī)r(jià)暴漲的地區(qū)也開始降溫。其中，加州圣何塞最近幾個(gè)月房?jī)r(jià)下跌了10%，西雅圖下跌超7%，洛杉磯下跌超4%。

　　經(jīng)濟(jì)學(xué)家認(rèn)為，從全球范圍來看，房?jī)r(jià)的下跌才剛剛開始。

　　“2023年到2024年，全球房地產(chǎn)市場(chǎng)預(yù)計(jì)將出現(xiàn)同步下滑?！比毡痉ㄕ髮W(xué)教授、日本銀行前經(jīng)濟(jì)學(xué)家平田英明警告，今年以來全球“加息潮”將對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)產(chǎn)生全面影響。

　　分析指出，利率變化是影響房?jī)r(jià)走勢(shì)的重要因素。

　　過去兩年，受疫情下的財(cái)政刺激、住房需求上升等多方因素驅(qū)動(dòng)，全球多國(guó)的房?jī)r(jià)都水漲船高。不過，隨著全球多家央行多次加息，正在讓這股“地產(chǎn)熱”降溫。

　　以澳大利亞為例，自5月加息以來，該國(guó)基準(zhǔn)利率一路飆升至2.35%。與之形成對(duì)比的是房?jī)r(jià)的走弱和購房意愿的下降。

　　澳大利亞統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，7月，澳新房貸款下降8.5%，為過去20年來的第二大降幅；自住房和投資房新增貸款同比分別下降7%和11.2%。

　　另據(jù)報(bào)道，加拿大央行今年以來已連續(xù)五次加息，將基準(zhǔn)利率上調(diào)至3.25%。新西蘭央行今年也已連續(xù)五次加息50個(gè)基點(diǎn)，基準(zhǔn)利率上調(diào)至3.5%。

　　業(yè)內(nèi)人士稱，加息將對(duì)樓市造成諸多傷害。

　　一來，加息導(dǎo)致抵押貸款成本變高，迫使一些囊中羞澀的買家率先離場(chǎng)。在通脹高企的環(huán)境下，不少樓市的首次購房者貸款數(shù)量大幅降低，部分甚至低于疫情前水平。

　　二來，利率上升引發(fā)的下跌行情讓一些潛在買家變得更謹(jǐn)慎，觀望情緒上升不利于推動(dòng)房?jī)r(jià)。

　　再者，加息背景下，房地產(chǎn)投資速度也在減緩。根據(jù)以往經(jīng)驗(yàn)，投資者貸款與房?jī)r(jià)之間的關(guān)系更加密切，投資貸款下降幅度要大于自主貸款。

　　影響未必全然消極

　　一些業(yè)內(nèi)人士擔(dān)憂，盡管目前的下滑幅度還沒有接近2008年金融危機(jī)時(shí)的水平，但多國(guó)樓市預(yù)計(jì)會(huì)繼續(xù)下跌，并對(duì)經(jīng)濟(jì)產(chǎn)生一定影響。

　　經(jīng)濟(jì)學(xué)家預(yù)計(jì)，作為全球“泡沫最大”的兩個(gè)房地產(chǎn)市場(chǎng)，澳大利亞和加拿大可能面臨最大陣痛。

　　30歲的建筑師維喬表示，她5月在悉尼買了一套兩居室，但現(xiàn)在“很痛苦”。油價(jià)、食品價(jià)格都在飆升，房貸也在迅速上漲，但與此同時(shí)，她的房子卻在貶值，同類住房?jī)r(jià)格已經(jīng)下降了近7萬澳元（約合33萬元人民幣）。

　　國(guó)際貨幣基金組織警告，如果樓市下跌從數(shù)據(jù)層面繼續(xù)傳導(dǎo)，將對(duì)家庭、銀行和地產(chǎn)開發(fā)商帶來負(fù)面效應(yīng)，進(jìn)而沖擊本就增速放緩的全球經(jīng)濟(jì)。

　　有分析指出，房產(chǎn)作為家庭財(cái)富的主要來源，房?jī)r(jià)的快速轉(zhuǎn)冷可能加劇全球經(jīng)濟(jì)下行的風(fēng)險(xiǎn)。

　　此外，房?jī)r(jià)的跌幅也將是各國(guó)央行加息策略的一大關(guān)鍵考量因素。

　　凱投宏觀首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家尼爾·希爾林表示，各國(guó)央行可以容忍溫和的房地產(chǎn)衰退，但如果出現(xiàn)更嚴(yán)重的衰退，可能迫使其改變政策。

　　不過，也有分析認(rèn)為，加息對(duì)全球樓市和經(jīng)濟(jì)來說并非“不可承受之重”。

　　據(jù)悉，目前澳政府已有所行動(dòng)，一些貸款機(jī)構(gòu)降低浮動(dòng)利率以吸引新客戶，隨著更多借款人尋求更優(yōu)貸款利率方案，預(yù)計(jì)短期內(nèi)澳洲借貸市場(chǎng)將出現(xiàn)白熱化競(jìng)爭(zhēng)。另一方面，由于加息對(duì)租金的影響有限，租金收益上漲抵消了部分還貸壓力。

　　在新西蘭，加息對(duì)樓市的影響似乎也不是毀滅性的。專家指出，由于該國(guó)的家庭資產(chǎn)負(fù)債表和儲(chǔ)蓄表現(xiàn)強(qiáng)勁，勞動(dòng)力市場(chǎng)正在復(fù)蘇，樓市并無崩盤的可能。

　　還有分析稱，盡管加息對(duì)樓市的短期影響較為明顯，但未必百害無一利。在多年的漲幅下，不少房產(chǎn)持有者仍享有較大收益；而在一些原本樓市過熱的地區(qū)，較低的價(jià)格反倒能吸引買家進(jìn)場(chǎng)。此外，成交量的下滑也會(huì)在某種程度上遏制房?jī)r(jià)過快下跌。

　　“對(duì)許多經(jīng)濟(jì)體來說，住房可負(fù)擔(dān)性危機(jī)都是一個(gè)大問題，但降溫的房?jī)r(jià)也可能帶來一些正面效應(yīng)?！毙录悠聡?guó)立大學(xué)城市規(guī)劃及住房政策專家Kwan Ok Lee說。(本報(bào)記者 楊瑛)