萬科郁亮：城市永不落幕，不必過于悲觀

“政策肯定是有用的，但不是萬能的。不能指望政策一招解決所有問題。”

　　文｜《中國企業家》記者 李艷艷

　　“短期看，密集出臺的政策究竟有沒有效果？長期看，中國房地產市場到底有沒有過剩？”

　　剛進入提問環節，這樣的“靈魂之問”就直擊郁亮。

　　十月下旬，寒意漸濃。緊張的氣氛彌漫在會場，一如過去三年一直活在冬天的中國樓市。今年二季度以來，樓市政策頻頻出臺，期待中的回暖卻未到來。市場何時探底，行情何以恢復，大家都在等一個答案——這個在中國房地產后半場撐到最后的人，他會說什么？

　　身著黑色休閑西裝和白色運動鞋的郁亮神態平和。他說，不能指望政策一招解決所有問題，同時以“被平均”為切入點，辯駁了市場上流行的“過剩論”。他舉例稱，如果馬斯克來到會場，那么今天會場里的人均財富是多少？可能個個都是大富翁，但實際情況不是。“所以，大家都被平均了。”

　　信心，是這兩年郁亮一直強調的。去年此時，他強調“微光燎原”。今年，他一以貫之，“我們仍然是那句話，短期市場有壓力，長期還是有信心。”常年跑馬拉松的郁亮用“撞墻”來形容房地產行業當前的狀態。盡管行業陣痛比預想中更長、更痛，且至今仍在持續，但“熬過去就（能）跑下去了”。

　　前路在哪兒？如何穿越周期？劇烈洗牌后，曾經的“恒萬碧融”四大龍頭，只剩萬科一家。5年前萬科最早預警的“活下去”，已成為所有同行者用生命換來的體悟。作為堅定的樂觀派，郁亮對長期市場一直心懷憧憬，他相信，長期主義需要長期的能力建設，“好產品才是最好的話術”。

　　那些宏大的戰略和抽象的概述，已經在萬科的話語體系中消失許久了。現在轉而代之的，是具體業務上的表現。10月20日下午的萬科年度媒體會上，不僅有萬科開發經營本部、萬物云、萬緯物流、泊寓等相關負責人悉數上臺，還有工程師文化節、長沙直播賣房團隊、良渚文化社群商業的一線員工和企業代表現身分享。

　　以地產開發為圓心，萬科向長租、物業、物流等領域不斷延伸，內部組織也在反復打碎、拆解。開發經營服務并重的戰略轉型之下，所有的變化始于微處。那是一個個尚待重整與盤活的商寫項目，一間間重裝待租、長短租模式任選的房屋，還有貫通海內外食品的冷鏈與遠高于行業的安全標準。

　　郁亮說，無論大家是否愿意或接受，是否做好了準備，行業都將進入新的發展階段。在他看來，未來的萬科要開始賺小錢、慢錢、辛苦錢，經歷從房產開發者，到不動產服務經營者的轉變。他篤信，只有順應時代改變的企業，才有可能穿越周期。“城市永不落幕，當下不必過于悲觀。”

　　談市場：不能指望政策一招解決所有問題

　　“目前市場情緒確實比較悲觀。”郁亮稱。他認為，這種悲觀情緒被兩種聲音影響著：一種是“供給過剩論”，另一種則是“政策無用論”。

　　對于“中國房地產市場是否過剩”的問題，郁亮并不認同。他認為，主要城市當前的住房條件“被平均”了，“城市被小鎮平均了，大城市被小城市平均了。”

　　根據第七次人口普查調查數據，中國城鎮人均居住面積為38.6平方米，郁亮說，這個數字被平均了。因為城鎮居民人均居住面積約在36.5平方米，鎮上居民為42.3平方米。從城市角度來看，一二線城市人均居住面積為34.3平方米，大城市也被小城市平均了。

　　此外，住房市場需求已經從“有沒有”的階段，走向“好不好”的階段。郁亮認為，目前客戶對居住的需求越來越多，類型也越來越多樣化，但針對新需求的市場供應是不充分的。

　　如果把全國城鎮人均住房建筑面積折成使用面積，只相當于日本1983年的水平，63%的城市住房還未達到配備電梯的基本門檻。從城市人口增長、改善、更新的需求來看，郁亮預計未來住宅建設的中樞值是10億~12億平方米。

　　現實是，郁亮預計今年新開工不到7億平方米，回到了2006年的水平。“由此來看，現階段住房建設水平超跌了。”郁亮稱。他亦強調，住房作為居民生活剛需不會消失，需求壓制久了總要釋放出來。

　　對于政策效用問題，郁亮則稱，“政策肯定是有用的。”他分享了一組數據：8月以來，政策發力釋放了合理住房需求，9月，一、二線城市成交面積環比增加13.4%，10月上半月最新數據相較9月繼續好轉。郁亮認為，這是市場積累的反彈力量和政策支持共同作用的結果。

　　從萬科自身的銷售情況看，自6月份以來萬科單月銷售由正轉負，直到9月份仍是同比下滑，但跌幅從超20%縮窄為7.8%；同時，單月銷售均價出現了同比8%的漲幅，扭轉了今年以來的頹勢。郁亮以旅游業的報復性增長舉例，認為市場自身會產生向上修復的力量。

　　“政策不是萬能的，不能指望政策一招解決所有問題。”郁亮強調。他建議各地因城施策，結合本地市場情況做出更及時的調整，加快政策落地速度。在今年8月的中期業績會上，郁亮就曾呼吁過，希望已出臺的政策盡快落地實施，推動市場恢復到健康合理的水平，因為市場已經超跌。

　　郁亮這次給出了更為具體的建議。“尤其是在供給端，可以有更積極的舉措，例如對于庫存過多地區，暫緩土地供應節奏。對于過去規劃用途存在偏差的土地和房產，應考慮轉變性質去做市場更需要的產品，這些都是地方政府權限內可考慮的舉措。”郁亮稱。

　　對于當前房地產市場的狀態，郁亮將其比作馬拉松的“撞墻”。在馬拉松中，通常有不少人會在30多公里以后開始“撞墻”，就是跑不動了。“（因為）身體原來是消耗碳水化合物，以糖轉換能量，但跑了30公里之后，體內的糖基本消耗完了，這時候身體開始燃燒脂肪，釋放能力讓你繼續往前跑。”

　　人體從燃燒碳水化合物到燃燒脂肪的時候，轉化過程會比較慢，需要5~10分鐘左右的轉換時間，“那一段是最痛苦的，因為糖的能量不夠了，脂肪還沒起作用，熬過去就能跑下去了。”郁亮說。

　　他表示，跑馬拉松過程中動能的轉換，放到經濟上來看，現在叫“新舊動能轉換”，國家經濟要有更好的發展，就要轉換新的發展動能。“房地產行業也是一樣，要從過去傳統階段向新的發展階段去走，或者從過去簡單的規模發展到今天更高質量的發展方向去轉變。”

　　交流會上，負責“基本盤”業務的萬科聯席總裁、開發經營本部首席合伙人張海現身，道出了行業處于深度變化期時的不易。如果說以前行業對于開發企業的操盤及格線標準是60分，張海認為如今已經提高到80分，“要求企業從單項冠軍變成全能高手。”

　　張海坦言，這20分的提升過程并不“舒適”，需要萬科整個開發業務團隊做出艱苦的努力，在投資研判、客戶洞察、產品品質、拓客方式等方面苦練基本功。“今天客戶對產品功能要求高，看重包括戶型、室內裝標、景觀、配套設施、物業服務在內的綜合體驗。”張海稱。

　　談穿越周期：“小錢、慢錢、辛苦錢”

　　郁亮說，無論大家是否愿意或接受，是否做好了準備，行業都將進入新的發展階段，萬科最關心的還是未來如何發展。“萬科要和客戶、城市同步發展。”郁亮稱。目前，客戶對于產品的要求越來越極致，導致行業越來越內卷，向消費行業看齊。雖然對行業和企業而言很卷，但這對客戶有好處。

　　城市方面，萬科要向中心發展，做復雜、做綜合。當下，城市向外擴張的機會已經很少，越來越多的是城市內部空間結構的更新調整，因此新項目的功能都需要高度復合。郁亮以新加坡緯壹科技城為例稱，該項目總面積200公頃，里面有400家全球性企業機構、800家初創公司、21家公共研究機構、5萬名工作人員，住房、商業、教育齊全，每棟樓基本就是一個綜合性社區。

　　張海介紹，所謂“基本功”，首先是按期、保質地將產品交付。今年截至9月底，萬科已交付住宅近16萬套，總面積2018.6萬平方米，其中153個批次實現了“交付即辦證”。同時，萬科今年在全國360個項目舉辦了7267次工地開放行動，邀請7.1萬余戶準業主參與房屋查驗和公共區域建設。

　　此外，萬科還在不斷探索新的商業模式。交流會上，張海提及混合開發。他表示，混合開發已經成為公司重要業務組成部分，核心是實現“宜居、宜業、宜商”。截至目前，萬科全國在建大型綜合住區項目超過40個。

　　在經營服務業務方面，萬科亦在持續探索。這些業務一直被郁亮形容是“賺小錢、賺慢錢、賺辛苦錢”。而今，物業、物流、泊寓等經營業務已跑出行業領先成績。

　　萬科聯席總裁、萬物云董事長朱保全談及萬物云“蝶城戰略”進展，稱萬科物業借助蝶城進入家裝市場，“研選家”業務快速增長。“在3公里服務半徑內，為10年樓齡以上的老房子提供改造煥新家裝服務。”朱保全稱。目前，萬物云已在63個蝶城內重點推動“研選家”業務，1~9月合同量累計近一萬戶，同比增長超150%。

　　萬緯物流首席合伙人、董事長張旭表示，萬科旗下萬緯物流目前已服務全球超1600家企業，是目前中國冷鏈行業唯一能服務7個不同行業的多溫區供應鏈服務商。

　　長租公寓是不動產業務中最難賺錢的業務之一，不過目前萬科的努力已經取得收獲。在集中式公寓領域，萬科泊寓繼續保持了規模和效率領先。據萬科長租公寓總經理胡冬華透露，自今年6月起，泊寓已實現單月利潤連續回正，9月份實現了累計權益凈利潤回正，預計今年內將實現整體盈利。

　　萬科選擇的開發經營服務并重戰略，成為適應市場、穿越周期的關鍵賽道。而經營性服務業務已成為萬科的重要收入來源。財報顯示，2023年上半年，萬科經營性服務業務收入267.3億元，占總營收比重13.3%，同比增長了11.9%。

　　如何在轉型過程中適應行業變化？郁亮談及了兩大難點。

　　第一大難點是，需要培養出賺小錢、賺慢錢、賺辛苦錢的能力。比如長租公寓業務，萬科通過建立一整套成熟打法，長短租結合、個人客戶與企業客戶結合，不斷降低引流成本和提高運營效率，才終于實現了利潤回正。

　　第二個難點，商業模式能否實現閉環。經營服務業務前期投入大，回報周期長，見效慢。郁亮稱，隨著REITs政策推出，這一問題將出現解決的希望。此外，萬科商業、物流、租賃住房都在積極準備REITs，有信心取得突破。一旦完成REITs的環節打通，萬科就有望真正從開發商轉變為不動產商。

　　兩年前，行業剛觸及深水區，彼時郁亮給出的態度是“尊重常識，回歸常態，陣痛之后仍有機會”。

　　而今，他的切身感受中，房地產行業此輪周期經歷的陣痛比預想中更長、更痛，且目前還在持續之中。“陣痛的壓力對每個人都一樣，各方都不容易，都在努力熬過陣痛期。”郁亮說。

　　對于市場何時探底和復蘇，這次交流會上，郁亮沒有給出明確時間表。地產黎明前夜，萬科推動變化，進而成為變化本身。正如他相信城市永不落幕，與客戶、城市同步發展，未來仍有很多機會。重要的是，當下不必過于悲觀，“我從來都有信心，我在各種場合都說服大家要樹立信心。”