“空中廠房”行得通嗎

充足的產(chǎn)業(yè)空間，讓優(yōu)質(zhì)項(xiàng)目有地可落，是保障工業(yè)高質(zhì)量發(fā)展的基本前提。而這，恰恰是深圳制造業(yè)最緊缺的。怎樣才能讓城市產(chǎn)業(yè)空間從存量變增量？如何讓不同領(lǐng)域的制造企業(yè)高高興興地“拎機(jī)入駐”？“摩天工廠”“空中廠房”行得通嗎？

　　為破解產(chǎn)業(yè)空間不足難題，推進(jìn)工業(yè)高質(zhì)量發(fā)展，深圳瞄準(zhǔn)了“工業(yè)上樓”這一創(chuàng)新舉措。2022年，深圳明確提出堅(jiān)持制造業(yè)立市之本、開創(chuàng)工業(yè)立市新格局，規(guī)劃建設(shè)20大先進(jìn)制造業(yè)園區(qū)，全力實(shí)施“工業(yè)上樓”廠房空間建設(shè)計(jì)劃。按照計(jì)劃，深圳將以每年建設(shè)不少于2000萬平方米、連續(xù)實(shí)施5年的進(jìn)度，向企業(yè)提供高品質(zhì)、低成本、定制化產(chǎn)業(yè)空間。

　　今年是深圳實(shí)施“工業(yè)上樓”計(jì)劃的第一年。當(dāng)?shù)亍肮I(yè)上樓”采取了怎樣的創(chuàng)新模式？各項(xiàng)目進(jìn)展如何？“工業(yè)上樓”是否為企業(yè)帶來了切實(shí)利好？

　　向上發(fā)展是破題之舉

　　2022年，深圳市規(guī)上工業(yè)總產(chǎn)值45500.27億元，全部工業(yè)增加值11357.09億元，成為國內(nèi)規(guī)上工業(yè)總產(chǎn)值、全部工業(yè)增加值“雙第一”城市。與之不相適應(yīng)的是，深圳土地面積不足2000平方公里，約一半土地處于生態(tài)控制線內(nèi)，人均土地占有面積遠(yuǎn)低于全國人均水平。在可建設(shè)用地方面，深圳城市建設(shè)用地規(guī)模2017年就達(dá)900多平方公里，剩余可建設(shè)用地寥寥無幾。

　　為此，《深圳市工業(yè)區(qū)塊線管理辦法》于2018年8月正式實(shí)施，劃定270平方公里工業(yè)區(qū)塊線，以剛性措施嚴(yán)守產(chǎn)業(yè)空間底線。2022年6月，深圳發(fā)布《關(guān)于發(fā)展壯大戰(zhàn)略性新興產(chǎn)業(yè)集群和培育發(fā)展未來產(chǎn)業(yè)的意見》（簡稱“20+8”產(chǎn)業(yè)集群）、《關(guān)于進(jìn)一步促進(jìn)深圳工業(yè)經(jīng)濟(jì)穩(wěn)增長提質(zhì)量的若干措施》（簡稱工業(yè)“30條”）等政策，并出臺(tái)《深圳市20大先進(jìn)制造業(yè)園區(qū)空間布局規(guī)劃》，提出以高質(zhì)量產(chǎn)業(yè)空間保障先進(jìn)制造業(yè)發(fā)展。

　　2022年年底，深圳更進(jìn)一步，推出“工業(yè)上樓”行動(dòng)計(jì)劃，全力推進(jìn)“20+8”產(chǎn)業(yè)集群落地生根，夯實(shí)深圳制造業(yè)“底盤”。2023年2月7日，《深圳市“工業(yè)上樓”項(xiàng)目審批實(shí)施方案的通知》正式印發(fā)，明確實(shí)施“工業(yè)上樓”行動(dòng)計(jì)劃的工作部署，全方位、多維度、系統(tǒng)性持續(xù)推進(jìn)。

　　所謂“工業(yè)上樓”，是指在高層大廈中開展企業(yè)生產(chǎn)、辦公、研發(fā)、設(shè)計(jì)等的新型工業(yè)樓宇模式，具備相近行業(yè)高通用性、高集約性特點(diǎn)，將傳統(tǒng)扁平式廠房匯聚到高樓層的垂直化空間形態(tài)，也被稱為“摩天工廠”“空中廠房”。上樓對(duì)象多為輕型生產(chǎn)、環(huán)保型、低能耗類型的高端制造業(yè)。

　　以深圳龍崗區(qū)為例，作為深圳制造業(yè)大區(qū)，龍崗面臨著“廠房量多，但真正符合企業(yè)需求的廠房不夠”的矛盾?！皡^(qū)內(nèi)建成時(shí)間大于15年的廠房占78%，已無法滿足如今的制造企業(yè)需求；雖然土地資源相對(duì)較多，但部分中小規(guī)模制造企業(yè)難以找到高質(zhì)量、低成本產(chǎn)業(yè)空間。對(duì)此，‘工業(yè)上樓’推動(dòng)工業(yè)企業(yè)‘向上發(fā)展’成為解題之舉?！鄙钲邶垗弲^(qū)規(guī)劃國土發(fā)展研究中心規(guī)劃設(shè)計(jì)所所長呂凱表示，深圳正在大力推進(jìn)“20+8”產(chǎn)業(yè)發(fā)展，對(duì)園區(qū)廠房、配套、物流、交通等提出了更高要求，希望通過“工業(yè)上樓”高標(biāo)準(zhǔn)建設(shè)廠房，拓展產(chǎn)業(yè)空間，把產(chǎn)業(yè)引進(jìn)來、留下來。

　　項(xiàng)目成果迅速顯現(xiàn)。3月6日，2023年深圳首個(gè)“工業(yè)上樓”新項(xiàng)目——寶安燕羅智能網(wǎng)聯(lián)汽車產(chǎn)業(yè)園開工，建成后將提供優(yōu)質(zhì)產(chǎn)業(yè)空間36萬平方米，打造以高端制造為核心，集生態(tài)休閑、優(yōu)質(zhì)服務(wù)、品質(zhì)生活于一體的“產(chǎn)城融合”智能網(wǎng)聯(lián)汽車產(chǎn)業(yè)園。3月10日，深圳首個(gè)平方公里級(jí)“工改工”城市更新項(xiàng)目——新橋東先進(jìn)制造產(chǎn)業(yè)園一期A項(xiàng)目提前封頂，將規(guī)劃建設(shè)183萬平方米工業(yè)廠房，瞄準(zhǔn)500億元投資、500萬平方米優(yōu)質(zhì)產(chǎn)業(yè)空間、實(shí)現(xiàn)500億元GDP的“3個(gè)500”目標(biāo)。4月8日，深圳首個(gè)專精特新“小巨人”專業(yè)園區(qū)項(xiàng)目——深圳寶龍專精特新產(chǎn)業(yè)園首期工程主體結(jié)構(gòu)封頂，并實(shí)現(xiàn)產(chǎn)線提前布置，讓企業(yè)快速搬遷、“拎機(jī)投產(chǎn)”。該園區(qū)將圍繞深圳“20+8”產(chǎn)業(yè)集群，集聚專精特新企業(yè)，促進(jìn)產(chǎn)業(yè)集聚發(fā)展，賦能產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型升級(jí)。

　　目前，深圳已規(guī)劃“工業(yè)上樓”項(xiàng)目共72個(gè)，用地面積達(dá)854.8萬平方米，其中有50個(gè)項(xiàng)目位于20大先進(jìn)制造業(yè)園區(qū)。

　　創(chuàng)新建造模式破解痛點(diǎn)

　　過去，工業(yè)企業(yè)普遍上樓意愿不強(qiáng)，背后有三大痛點(diǎn)：一是普通廠房高樓層的層高與承重難以滿足生產(chǎn)需求；二是重型設(shè)備不易上樓；三是傳統(tǒng)貨梯運(yùn)輸效率低、管理無序，影響企業(yè)生產(chǎn)。目前，國內(nèi)對(duì)“工業(yè)上樓”尚無統(tǒng)一定義，在探索與實(shí)踐中，缺少標(biāo)準(zhǔn)化與規(guī)范化措施。該如何破解難題？深圳各工業(yè)上樓項(xiàng)目正通過多種建造模式，試圖尋求上樓最優(yōu)解。

　　走進(jìn)位于南山區(qū)的南山紅花嶺智造產(chǎn)業(yè)園展廳，醒目的沙盤展示了項(xiàng)目創(chuàng)新設(shè)計(jì)的“上樓”模式?！拔覀儾捎谩h(huán)形坡道+高架道路’模式，一方面將貨運(yùn)交通引入第2層、第5層及第9層平臺(tái)，實(shí)現(xiàn)多首層廠房；另一方面在廠房每個(gè)單元配備3臺(tái)獨(dú)立貨梯，為企業(yè)提供便利?！鄙钲谏顓R通投資控股有限公司園區(qū)運(yùn)營部經(jīng)理許斯杰告訴記者，這兩種方式能高效解決工業(yè)上樓設(shè)備不易上樓、高層廠房貨運(yùn)效率低等問題，有力提升土地價(jià)值。他們還將樓棟的層高設(shè)計(jì)為首層8米，2層至9層6米，10層以上4.5米，以適應(yīng)各類企業(yè)。

　　位于寶安區(qū)的新橋東先進(jìn)制造產(chǎn)業(yè)園，項(xiàng)目建設(shè)如火如荼?！拔覀兊囊黄贏項(xiàng)目以低成本、快速建造為基礎(chǔ)，創(chuàng)新設(shè)計(jì)了立體工廠和產(chǎn)研綜合體兩種新型‘工業(yè)上樓’建筑，通過打造高樓層、大荷載的高品質(zhì)廠房，配備智能化的運(yùn)營管理系統(tǒng)，有力提升了人流、物流的運(yùn)行效率?！敝薪ò司帜戏浇ㄔO(shè)有限公司芯橋智城芯智坊項(xiàng)目負(fù)責(zé)人吳瑞東告訴記者。

　　“為進(jìn)一步滿足企業(yè)物流需求，我們在新橋東先進(jìn)制造產(chǎn)業(yè)園中探索采用了一系列新技術(shù)，優(yōu)化上樓企業(yè)進(jìn)出貨效率，并計(jì)劃通過使用智能搬運(yùn)機(jī)器人、智能電梯控制系統(tǒng)等，打破傳統(tǒng)園區(qū)貨梯無序管理狀態(tài)，助力企業(yè)提升生產(chǎn)運(yùn)營效率?！鄙钲谑袑毎矊?shí)業(yè)集團(tuán)有限公司副總經(jīng)理?xiàng)顐ベt說。

　　“工業(yè)上樓”的廠房作為一種新型工業(yè)建筑，該如何從建造端開展優(yōu)化？中建八局深圳城市建設(shè)有限公司與羅湖區(qū)住房和建設(shè)局?jǐn)y手推出了國內(nèi)首個(gè)“工業(yè)上樓”專項(xiàng)技術(shù)包?！凹夹g(shù)包首次構(gòu)建‘堆疊式空中工廠’，可實(shí)現(xiàn)30米以上跨度，同時(shí)滿足重型設(shè)備上樓、功能靈活可調(diào)等生產(chǎn)需求?！敝薪ò司稚钲诔鞘薪ㄔO(shè)有限公司項(xiàng)目指揮長宮華路告訴記者，這一專項(xiàng)技術(shù)包可解決實(shí)施過程中的空間、荷載、工藝、成本等關(guān)鍵問題，還可為國內(nèi)同類項(xiàng)目提供更加優(yōu)質(zhì)的全方位標(biāo)準(zhǔn)化技術(shù)服務(wù)，推動(dòng)工業(yè)用地增量提質(zhì)、存量提效。

　　在寶安燕羅智能網(wǎng)聯(lián)汽車產(chǎn)業(yè)園中，項(xiàng)目管理團(tuán)隊(duì)便借鑒“工業(yè)上樓”廠房建造技術(shù)包，成功探索實(shí)踐出一系列新型智慧建造關(guān)鍵技術(shù)。“我們創(chuàng)新性地在首層設(shè)置了集中智能共享倉儲(chǔ)，并預(yù)留升級(jí)改造為全自動(dòng)無人化智能倉庫的條件，可形成‘多首層’廠房疊合的工業(yè)上樓模式，大大提高了企業(yè)入駐率?！敝薪ò司帜戏浇ㄔO(shè)有限公司燕羅智能網(wǎng)聯(lián)汽車產(chǎn)業(yè)園項(xiàng)目負(fù)責(zé)人林煜桂說。

　　量體裁衣滿足個(gè)性化需求

　　不同工業(yè)企業(yè)對(duì)廠房的要求不盡相同，該如何切實(shí)滿足企業(yè)生產(chǎn)經(jīng)營需求？

　　圍繞先進(jìn)制造業(yè)企業(yè)不同產(chǎn)值規(guī)模和不同產(chǎn)業(yè)鏈環(huán)節(jié)所需，位于龍崗區(qū)的深圳寶龍專精特新產(chǎn)業(yè)園推出了“通用化+定制化”的空間解決方案?！皥@區(qū)圍繞‘20+8’產(chǎn)業(yè)集群生產(chǎn)工藝特點(diǎn)，突出大平層、寬柱距、重荷載、高層高設(shè)計(jì)，以‘工藝流線+空間場景’為特點(diǎn)，強(qiáng)化設(shè)計(jì)，確?，F(xiàn)代先進(jìn)制造業(yè)企業(yè)的生產(chǎn)經(jīng)營空間需求。特別是在個(gè)性化定制方面，我們通過防震基礎(chǔ)、荷載、柱距等個(gè)性化定制，做到‘一企一案’，破解企業(yè)需求與產(chǎn)業(yè)空間不匹配難題?！鄙钲谑旋垗徧貐^(qū)建工產(chǎn)業(yè)空間發(fā)展有限公司總經(jīng)理張述偉告訴記者。

　　“我們對(duì)廠房有著定制化需求?！鄙钲诳沦悩?biāo)識(shí)智能科技有限公司即將入駐這一園區(qū)，該公司財(cái)務(wù)總監(jiān)董朝霞告訴記者，“智慧標(biāo)識(shí)的制作需要用到大型自動(dòng)化設(shè)備，還涉及多個(gè)特殊工藝環(huán)節(jié)。因此，我們對(duì)廠房空間和電梯尺寸均有特殊要求”。為保證該企業(yè)順利上樓，園區(qū)對(duì)電梯尺寸、新廠房的最大電力負(fù)載、公共區(qū)域面積等均做了相應(yīng)調(diào)整，有效滿足了其生產(chǎn)辦公需求。

　　“這種‘量體裁衣’式服務(wù)堅(jiān)定了我們繼續(xù)扎根深圳發(fā)展的信心?！倍紝?duì)“定制廠房”十分欣喜，“公司成立20年來經(jīng)歷了4次搬遷，每次都要耗時(shí)約1個(gè)月，花費(fèi)幾百萬元。這一次，定制化的廠房真正做到了讓我們‘拎機(jī)投產(chǎn)’，也給我們的客戶吃下定心丸，解了企業(yè)的燃眉之急。我們購買了1萬多平方米用于生產(chǎn)經(jīng)營，另外購置了1000余平方米的24間宿舍用于員工居住”。

　　深圳市艾克瑞電氣有限公司同樣即將入駐該產(chǎn)業(yè)園，也曾經(jīng)歷多次工廠搬遷之痛?！拔覀儗Ｗ⒂谲囕d移動(dòng)醫(yī)療設(shè)備的研發(fā)與生產(chǎn)，并于2021年入選國家級(jí)專精特新‘小巨人’企業(yè)。與其他行業(yè)不同的是，醫(yī)療器械企業(yè)每一次廠房搬遷，均需對(duì)相應(yīng)資質(zhì)進(jìn)行重新注冊，非常繁復(fù)?！惫究偨?jīng)理周建華告訴記者，“過去15年，我們搬了2次，每次都要花三四個(gè)月時(shí)間，耗費(fèi)三四百萬元，直接影響企業(yè)經(jīng)營?！?/p>

　　“‘工業(yè)上樓’計(jì)劃的實(shí)施讓我們看到了希望。我們通過街道企業(yè)服務(wù)微信群得知信息后，立刻提出申請?！敝芙ㄈA表示，“我們的產(chǎn)品多為大型移動(dòng)醫(yī)療車輛，因此要求廠房首層高度約為8米。經(jīng)過前期溝通，園區(qū)不但滿足了層高需求，還增加了首層設(shè)計(jì)坡道、平移門等多項(xiàng)特殊設(shè)計(jì)。有了空間保障，我們能集中精力開展研發(fā)銷售，相信未來發(fā)展會(huì)有一個(gè)質(zhì)的飛躍。”

　　高標(biāo)準(zhǔn)廠房建設(shè)，是否會(huì)出現(xiàn)企業(yè)“住不起、住不久”的情況？對(duì)此，深圳于2021年出臺(tái)了《深圳市優(yōu)質(zhì)產(chǎn)業(yè)空間供給試點(diǎn)改革方案》，提出以“政府主導(dǎo)、國企實(shí)施”為原則，采用“低成本開發(fā)+高質(zhì)量建設(shè)+準(zhǔn)成本提供”的供給模式，并以“總成本+微利”的價(jià)格面向符合條件的企業(yè)進(jìn)行分割銷售。2023年，在《深圳市“工業(yè)上樓”項(xiàng)目審批實(shí)施方案的通知》中提出項(xiàng)目內(nèi)部收益率原則上≤4.5%，廠房平均租賃價(jià)格不高于每月35元/平方米等要求。

　　目前，深圳“工業(yè)上樓”均采取了可租可售的靈活模式.。張述偉說：“我們以‘總成本加微利’作為定價(jià)模式，項(xiàng)目的備案價(jià)約8000元，相當(dāng)于市場價(jià)格的3折至5折。”

　　“我們曾經(jīng)想過在深圳買地自建廠房，始終難以實(shí)現(xiàn)。這次，我們終于能以相對(duì)優(yōu)惠的價(jià)格購買到心儀的廠房了?！敝芙ㄈA說。2022年12月16日，深圳寶龍專精特新產(chǎn)業(yè)園意向企業(yè)簽約儀式舉辦次日，他發(fā)了這樣一條朋友圈：“來深圳26年，終有創(chuàng)業(yè)的家，萬里長征第一步，繼續(xù)努力！”

　　“一園一城”構(gòu)建產(chǎn)業(yè)社區(qū)

　　人才是第一資源。當(dāng)廠房蓋起來、企業(yè)住進(jìn)來后，如何讓人才引得來、留得下，是深圳“工業(yè)上樓”計(jì)劃實(shí)施的關(guān)鍵所在?！渡钲谑小肮I(yè)上樓”項(xiàng)目審批實(shí)施方案》明確提出，遵循生產(chǎn)、生活、生態(tài)“三生融合”，創(chuàng)新、創(chuàng)業(yè)、創(chuàng)投“三創(chuàng)結(jié)合”，投入與產(chǎn)出、運(yùn)營與財(cái)務(wù)、社會(huì)與經(jīng)濟(jì)效益“三個(gè)平衡”的現(xiàn)代產(chǎn)業(yè)園區(qū)要求。

　　新橋東先進(jìn)制造產(chǎn)業(yè)園是深圳“工業(yè)上樓”項(xiàng)目中“三生融合”的代表性案例。站在寶安區(qū)新橋街道創(chuàng)新智慧港產(chǎn)業(yè)園區(qū)大樓18層的項(xiàng)目展廳，極目遠(yuǎn)眺，一半山水一半城的規(guī)劃格局映入眼簾。

　　“未來，我們希望在這里打造30分鐘步行生態(tài)圈：步行30分鐘，即可抵達(dá)辦公場地、文體中心、學(xué)校、醫(yī)院等。”楊偉賢告訴記者，“根據(jù)規(guī)劃，園區(qū)將充分結(jié)合周邊‘兩山四湖’的生態(tài)優(yōu)勢，實(shí)現(xiàn)生態(tài)筑城；通過在空中連通商業(yè)中心，在地面組織貨運(yùn)物流和車行交通，以及在地下連通軌道交通站點(diǎn)、地下商業(yè)等，實(shí)現(xiàn)空間的立體復(fù)合使用；通過配置多種居住產(chǎn)品，提供多類商業(yè)配套，提升公共設(shè)施品質(zhì)，建設(shè)產(chǎn)城人融合的宜居園區(qū)，實(shí)現(xiàn)‘一個(gè)園區(qū)就是一座城’?！?/p>

　　“每一個(gè)‘工業(yè)上樓’項(xiàng)目便猶如一個(gè)產(chǎn)業(yè)社區(qū)。為進(jìn)一步滿足人們生產(chǎn)生活所需，園區(qū)還將配套建設(shè)公共功能場館、投融資服務(wù)載體，多維路徑提供高質(zhì)量的產(chǎn)業(yè)服務(wù)、金融服務(wù)和公共服務(wù)，讓園區(qū)更為人性化?！睏顐ベt表示，建成后的園區(qū)將立足“制造與研發(fā)”緊密耦合的發(fā)展趨勢，打造政務(wù)、產(chǎn)業(yè)、企業(yè)管理、商務(wù)及生活“四位一體”園區(qū)公共服務(wù)平臺(tái)，促進(jìn)園區(qū)工業(yè)制造業(yè)企業(yè)集群的創(chuàng)新發(fā)展。

　　龍崗寶龍上井半導(dǎo)體與先進(jìn)制造業(yè)產(chǎn)業(yè)園，便計(jì)劃打造成為深圳首個(gè)“場中有園、園中有林、林中有廠房”的花園式產(chǎn)業(yè)園區(qū)。在該園區(qū)L型廠房設(shè)計(jì)中，底下的大平層用于生產(chǎn)，中間用于中試及部分研發(fā)，屋頂上方則提供了員工的休息空間及環(huán)形跑道，將廠房全部連起來，形成休憩運(yùn)動(dòng)的共享空間?！肮I(yè)上樓，上樓的是產(chǎn)業(yè)，聚集的是人。有了人，才能匯集資本，進(jìn)而形成產(chǎn)業(yè)生態(tài)，如此達(dá)成產(chǎn)業(yè)發(fā)展的良性循環(huán)?！?/p>

　　對(duì)于“工業(yè)上樓”而言，“上下樓便是上下游”是一種更為理想的產(chǎn)業(yè)集聚形態(tài)，也成為各園區(qū)招引企業(yè)的發(fā)力點(diǎn)所在。以南山紅花嶺智造產(chǎn)業(yè)園為例，該項(xiàng)目聚焦新一代信息電子、綠色低碳、生物醫(yī)藥與健康三大產(chǎn)業(yè)方向招商，朝著達(dá)成產(chǎn)業(yè)聚集、匯聚產(chǎn)業(yè)鏈上下游的方向發(fā)力。許斯杰說：“聚焦引進(jìn)產(chǎn)業(yè)鏈上下游適配強(qiáng)的企業(yè)，是我們園區(qū)的規(guī)劃定位。我們期待企業(yè)能夠形成‘我是你的供應(yīng)商，你是我的供應(yīng)商’相互賦能的生態(tài)系統(tǒng)效果?！?#xff08;經(jīng)濟(jì)日報(bào)記者 楊陽騰）