穩(wěn)預(yù)期降成本 房貸利率仍具下行空間

中國人民銀行授權(quán)全國銀行間同業(yè)拆借中心公布，2022年5月20日貸款市場(chǎng)報(bào)價(jià)利率（LPR）為：1年期LPR為3.7%，5年期以上LPR為4.45%，較4月下行15個(gè)基點(diǎn)。這是LPR新機(jī)制建立以來，5年期以上LPR下調(diào)幅度最大的一次。疊加此前監(jiān)管部門“首套住房商業(yè)性個(gè)人住房貸款利率下限調(diào)整”的政策，房貸利率下行將有更大空間。

　　業(yè)內(nèi)人士表示，利率下降有利于降低剛需和改善性需求購房成本，結(jié)合前期部分城市已取消認(rèn)房認(rèn)貸的政策，房地產(chǎn)市場(chǎng)交易有望進(jìn)一步改善。展望未來，促進(jìn)房地產(chǎn)行業(yè)平穩(wěn)健康發(fā)展，應(yīng)進(jìn)一步加大對(duì)購房者合理住房需求和企業(yè)合理融資需求的支持力度，做好風(fēng)險(xiǎn)管控。

　　5年期以上LPR?超預(yù)期下調(diào)15個(gè)基點(diǎn)

　　LPR下調(diào)預(yù)示著宏觀調(diào)控政策將持續(xù)發(fā)力，切實(shí)助力穩(wěn)增長。中國銀行研究院研究員梁斯表示，本月1年期LPR保持穩(wěn)定，5年期以上LPR下降15個(gè)基點(diǎn)，這是自LPR改革以來，首次出現(xiàn)1年期不調(diào)整、5年期以上調(diào)整的情況，并再次體現(xiàn)出結(jié)構(gòu)性降息的特征，特別是5年期以上LPR不僅下調(diào)且降幅較大，超出市場(chǎng)預(yù)期。“5年期以上LPR下調(diào)將進(jìn)一步引導(dǎo)金融機(jī)構(gòu)下調(diào)中長期貸款利率，這有助于增加低成本資金對(duì)企業(yè)的吸引力，便于挖掘企業(yè)信貸資金需求，更好穩(wěn)定企業(yè)生產(chǎn)及經(jīng)營預(yù)期。”他說。

　　值得注意的是，5年期以上LPR是房貸利率定價(jià)基準(zhǔn)，5年期以上LPR下行也將推動(dòng)降低居民住房貸款負(fù)擔(dān)。

　　此前人民銀行、銀保監(jiān)會(huì)出臺(tái)了《關(guān)于調(diào)整差別化住房信貸政策有關(guān)問題的通知》，提出首套住房商業(yè)性個(gè)人住房貸款利率下限調(diào)整為不低于相應(yīng)期限貸款市場(chǎng)報(bào)價(jià)利率減20個(gè)基點(diǎn)。招聯(lián)金融首席研究員董希淼表示，首套商業(yè)性房貸利率下限調(diào)整，針對(duì)的是新發(fā)放貸款，存量房貸不在調(diào)整之列。而此次5年期以上LPR下調(diào)15個(gè)基點(diǎn)，將進(jìn)一步降低存量房貸利率，減輕大多數(shù)貸款購房者的負(fù)擔(dān)，更好地提振居民消費(fèi)意愿和消費(fèi)能力。

　　東方金誠首席宏觀分析師王青表示，歷史規(guī)律顯示，助力樓市企穩(wěn)回暖，需要房貸利率出現(xiàn)較大幅度下調(diào)，這意味著未來仍可能通過下調(diào)MLF利率直接帶動(dòng)5年期以上LPR報(bào)價(jià)進(jìn)一步下行。

　　多地銀行下調(diào)首套房貸款利率

　　本次5年期以上LPR報(bào)價(jià)下調(diào)15個(gè)基點(diǎn)疊加首套房貸款利率下限下調(diào)，可帶動(dòng)居民房貸利率更快下行，目前首套房貸款利率最低可至4.25%的水平。

　　《經(jīng)濟(jì)參考報(bào)》記者采訪獲悉，天津、鄭州、蘇州的部分銀行已執(zhí)行4.25%的首套房最低利率。天津一家商業(yè)銀行工作人員表示，目前天津大部分銀行首套房貸款利率均已調(diào)至最低4.25%，較年初的4.9%下降了65個(gè)基點(diǎn)。

　　鄭州、蘇州方面，部分股份制商業(yè)銀行對(duì)于征信較好的客戶，目前可做到首套房貸款利率4.25%。據(jù)蘇州一位中介人士介紹，截至目前，蘇州四大行基本執(zhí)行首套房4.45%的利率水平，但部分小的商業(yè)銀行首套房貸款利率可低至4.25%，在首套房貸款結(jié)清的情況下，二套房貸款利率基本為4.45%。

　　南京方面，首套房貸款利率雖未降至最低限，但已較此前有明顯下降。據(jù)一位中介人員介紹，南京首套房貸款利率已從此前的4.8%-5.5%降至目前的4.45%-4.6%之間，二套房貸款利率也從5.0%-5.6%降至4.6%-4.8%之間。

　　房貸利率下調(diào)已成大趨勢(shì)。貝殼研究院發(fā)布的數(shù)據(jù)也對(duì)此有所印證。2022年5月貝殼研究院監(jiān)測(cè)的103個(gè)重點(diǎn)城市主流首套房貸利率為4.91%，二套房利率為5.32%，分別較上月回落26個(gè)和13個(gè)基點(diǎn)，再創(chuàng)2019年以來新低。貝殼研究院首席市場(chǎng)分析師許小樂表示，從當(dāng)前銀行實(shí)際執(zhí)行的主流房貸利率來看，5月房貸利率下調(diào)空間進(jìn)一步擴(kuò)大，且首套房利率下調(diào)空間明顯超過二套房。

　　易居研究院智庫中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)也認(rèn)為，當(dāng)前全國房地產(chǎn)的低利率可能并未見底，后續(xù)房貸利率還有進(jìn)一步下調(diào)的可能。

　　穩(wěn)樓市政策仍有發(fā)力空間

　　許小樂表示，利率下降有利于降低剛需和改善性需求購房成本，結(jié)合前期部分城市已取消認(rèn)房認(rèn)貸的政策，房地產(chǎn)市場(chǎng)交易有望改善，房價(jià)將加快筑底修復(fù)。

　　中原地產(chǎn)研究中心首席分析師張大偉也認(rèn)為，2022年，房地產(chǎn)調(diào)控延續(xù)了2021年四季度的政策方向，隨著信貸政策的穩(wěn)定以及各地穩(wěn)樓市政策的頻繁發(fā)布，市場(chǎng)將逐漸開始接近成交底部。

　　展望未來，業(yè)內(nèi)人士表示，房地產(chǎn)市場(chǎng)實(shí)現(xiàn)平穩(wěn)發(fā)展對(duì)于我國宏觀經(jīng)濟(jì)平穩(wěn)發(fā)展十分重要。下一步，政策應(yīng)從需求和供給兩端給予購房者和房企資金以更大力度的支持，引導(dǎo)和推動(dòng)房地產(chǎn)行業(yè)實(shí)現(xiàn)“三穩(wěn)”目標(biāo)。

　　4月29日召開的中共中央政治局會(huì)議提出，要堅(jiān)持房子是用來住的、不是用來炒的定位，支持各地從當(dāng)?shù)貙?shí)際出發(fā)完善房地產(chǎn)政策，支持剛性和改善性住房需求，優(yōu)化商品房預(yù)售資金監(jiān)管，促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展。

　　植信投資首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家連平表示，當(dāng)前房地產(chǎn)市場(chǎng)仍在探底過程中。當(dāng)前和未來一個(gè)階段，有必要按照中央的政策要求，從需求和供給兩端，針對(duì)各地房地產(chǎn)市場(chǎng)差異化特征，進(jìn)一步推出有力度的政策舉措，著力釋放市場(chǎng)購房需求，促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展。嚴(yán)躍進(jìn)也認(rèn)為，未來還應(yīng)在房企融資方面，加大金融支持力度，降低房企中長期融資成本和經(jīng)營成本。

　　連平還表示，商業(yè)銀行對(duì)房企的資金支持有必要加大力度。年內(nèi)已經(jīng)有不少大型、優(yōu)質(zhì)的中央、國有房企通過增加開發(fā)貸款、并購貸款、發(fā)行債券等方式獲得了相關(guān)金融資源的支持，但民營房企得到的政策支持相對(duì)有限，建議后續(xù)增加對(duì)優(yōu)質(zhì)民營房企的直接金融支持力度。（記者 梁倩 張莫 實(shí)習(xí)生 韓金帝 北京報(bào)道）