房貸雙重“大禮包”能否激活樓市

有關房貸政策的風吹草動歷來牽動著置業者的神經。近日，房貸市場迎來雙重利好“大禮包”，先是首套商業性個人住房貸款利率參考標準下調20個基點，隨后，5年期以上LPR下調15個基點至4.45%，創歷史最大降幅。房貸政策的調整對居民家庭影響有多大？置業者每月房貸能少還多少錢？房貸新政對樓市有哪些影響？《中國消費者報》記者對此進行了深入采訪。

　　房貸利率應聲而降

　　一周之內連續出臺重磅房貸政策令人驚喜連連。5月15日，央行、銀保監會發布《關于調整差別化住房信貸政策有關問題的通知》，提出對于貸款購買普通自住房的居民家庭，首套住房商業性個人住房貸款利率下限調整為不低于相應期限貸款市場報價利率減20個基點，二套住房商業性個人住房貸款利率政策下限按現行規定執行。各城市自主確定轄區內首套和二套住房商業性個人住房貸款利率加點下限。

　　5月20日，央行授權全國銀行間同業拆借中心公布，5年期LPR由4.6%下調15個基點至4.45%，這是在LPR捆綁房貸利率后降幅最大的一次。疊加5月15日出臺的政策，意味著首套房貸利率最低可以降到4.25%。

　　據記者了解，截至5月23日，已有天津、鄭州、南通、青島、濟南等多地銀行迅速做出反應，首套房貸利率已降至4.25%。

　　“根據最新的LPR報價，我行新發放的首套房貸利率最低可以達到4.25%。”天津一家國有銀行客戶經理對《中國消費者報》記者表示。

　　濟南一家股份制銀行也表示：“目前我行新發放的首套房貸利率最低可以做到4.25%，不過需要客戶征信審核通過，并且為首次購房。”

　　還有的銀行對《中國消費者報》記者表示：“預計最近幾天就會發通知，我行首套房貸利率最低應該可以做到4.25%，不過申請最低利率會有一些附加條件，比如繳納社保、公積金的年限，夫妻雙方至少有一方的收入比較穩定，首次購房等。”

　　首套房月供壓力減輕

　　“LPR下降對買新房有好處，月供會下降”“該攢錢買房了”……房貸新政大禮包出臺后，與房貸有關的話題一度沖上熱搜。

　　這次政策的出臺能讓貸款購買首套住房的居民家庭減輕多少月供負擔？中指研究院指數事業部研究總監陳文靜對《中國消費者報》記者表示，當前，北京地區房貸市場利率執行標準是：首套房貸利率為5年期以上LPR+55個基點，二套房貸利率為5年期以上LPR+105個基點。也就是說，目前北京首套房貸利率已經隨著LPR的調整從此前的5.15%調整為5%。

　　以北京為例，若以商業貸款500萬元、貸款期限25年、等額本息還款方式計算，首套住房貸款執行利率為5%之后，月供還款金額為29229.5元，相較未調整前的29668.15元節省438.65元，25年整體還款金額減少約13萬元。

　　諸葛找房數據研究中心首席分析師王小嬙對《中國消費者報》記者分析指出，本次5年期LPR創歷史最大降幅，可以看出目前中央對于穩經濟穩房產市場的決心。就目前來看，北京地區的房貸利率變化情況相對穩定，和LPR走勢比較接近，處于震蕩下行的趨勢，未來首套房最低利率仍有進一步下調的空間。

　　數據顯示，今年1—4月，北京市商品房銷售面積為252.9萬平方米，同比下降15.1%，其中，住宅銷售面積為185.4萬平方米，下降25.9%；上海市商品房銷售面積為425.94萬平方米，下降17%，其中，住宅銷售面積361萬平方米，下降9.9%。

　　有助提振市場信心

　　在接受記者采訪的多位業內專家看來，本次房貸政策的調整，釋放了穩定樓市、支持實體經濟的力度明顯加大的信號，有助于提振市場信心。

　　陳文靜對《中國消費者報》記者表示，4月住戶貸款減少2170億元，同比少增7453億元，是繼今年2月減少之后，居民貸款再度減少，這反映出房地產需求端仍低迷。5月18日，中央“穩增長穩市場主體保就業座談會”召開，強調“各地區各部門要增強緊迫感，挖掘政策潛力，看得準的新舉措能用盡用，5月份能出盡出”。對此，央行等迅速響應，加快了房地產相關政策落地節奏，力度亦明顯加大。通過下調房貸利率，讓各區域商業銀行能根據當地樓市供需情況與城市政府調控要求，靈活調節，促進樓市加快恢復平衡。

　　記者發現，目前執行最低房貸利率的仍以部分樓市下行壓力較大的二三線城市為主，一線城市執行的比較少。同時，實施的對象僅限于首套房，二套房仍按照原標準執行，且首套利率降低空間明顯超過二套房。

　　貝殼研究院首席市場分析師許小樂認為，房貸利率下降有利于降低剛需和改善性需求購房成本，結合前期部分城市已取消認房認貸的政策，房地產市場交易有望改善，房價將加快筑底修復。“從當前全國重點城市5月上中旬的成交數據看，雖然比4月有微弱復蘇的跡象，但是同比跌幅依然較大，類似房貸的加點基點下調，進而引導房貸利率下調的動作也還是需要堅持的。”

　　中關村互聯網金融研究院首席研究員董希淼則表示，下調首套房貸利率具有緊迫性，或將產生3個作用：一是穩定居民住房消費預期，激發新的住房消費需求；二是傳遞“穩房價”信號，促進房地產市場平穩健康發展；三是降低住房消費支出，進而提振居民擴大消費的意愿和能力。

　　植信投資首席經濟學家兼研究院院長連平認為，在相關政策影響逐步到位后，房價有可能會企穩，但并不存在出現大幅度反彈的可能性。很多地區對于投資性的需求管理還處于收緊狀態，“房住不炒”政策還會繼續。無論是對于宏觀經濟穩增長還是對于穩就業來說，房地產行業的穩定都非常重要，穩住房地產投資有利于宏觀經濟實現穩增長目標。（本報記者 孫蔚）