保障性租賃住房REITs試點加速落地 首批2單獲證監(jiān)會注冊

保障性租賃住房REITs試點項目取得重要進展。記者從中國證監(jiān)會及滬深交易所獲悉，7月29日，紅土創(chuàng)新深圳人才安居REIT、中金廈門安居REIT獲證監(jiān)會注冊批復。同日，華夏北京保障房中心REIT完成證監(jiān)會及上交所受理。

　　業(yè)內專家表示，此次保障性租賃住房REITs試點工作的加速落地，體現(xiàn)了資本市場積極發(fā)揮REITs產品功能，堅守“房住不炒”定位的基調，是金融支持解決新市民、青年人等群體住房困難問題的重要舉措，也是盤活資產，激活REITs產品市場功能的重大進展。

　　3單試點項目

　　將撬動社會資金近100億元

　　當前，北京、上海、深圳、湖北、福建等地方積極籌建保障性租賃住房，增加市場供給數(shù)量。然而，就目前保障性租賃住房的開發(fā)模式來看，項目籌建資金需求較大，收益主要通過租金回收方式實現(xiàn)，資金投入周期較長。

　　“當前，保障性租賃住房的融資模式主要以債權為主導，而傳統(tǒng)的債務融資方式與保障性租賃住房企業(yè)前期投入高、回報周期長的投資特點難以匹配，且在實際業(yè)務發(fā)展中，債權融資加大了企業(yè)資產負債率，不利于其長期可持續(xù)發(fā)展。”中金公司業(yè)務負責人表示。

　　相比傳統(tǒng)債務融資方式，基礎設施REITs作為一種權益型融資，其“將擁有長期穩(wěn)定現(xiàn)金流的優(yōu)質資產上市”的融資特性與保障性租賃住房領域的資金需求天然契合。“基礎設施REITs通過盤活保障性租賃住房存量資產，增加新增投資，促進形成投資良性循環(huán)方面具有明顯優(yōu)勢；同時，作為一種權益型工具，可以有效降低企業(yè)資產負債率，為這一市場的健康發(fā)展提供必要的金融支持。”一位資深REITs研究員稱。

　　記者注意到，根據(jù)當前保障性租賃住房試點要求，相關REITs產品的凈回收資金應優(yōu)先用于新保障性租賃住房項目建設，這將有效拓寬建設資金來源，充分吸引企業(yè)、金融機構、個人等社會資金進入保障性租賃住房市場，增加保障住房供給。

　　據(jù)了解，本次3單試點項目，凈回收資金約20億元，按20%的資本金比例計算，將撬動社會資金近100億元，用于新建保障性租賃住房。

　　此外，保障性租賃住房REITs為相關企業(yè)搭建了資產上市平臺，將有效提升企業(yè)融資及運管能力。通過實現(xiàn)“開發(fā)-培育-退出-開發(fā)”的投融資閉環(huán)，將助力行業(yè)打造新發(fā)展模式，推動提高運營效率，促進相關企業(yè)專業(yè)化發(fā)展。

　　“REITs產品的權益型特點高度契合保障性租賃住房企業(yè)的融資需求特點，從此次REITs試點項目的情況來看，REITs將成為此類企業(yè)資產上市的平臺，持續(xù)為企業(yè)提供長期權益性資金，有效緩解保障性租賃住房投資建設的資金壓力，從而更好地支持住房保障體系建設。”中信證券相關負責人告訴記者。

　　深化保障性租賃住房

　　市場化進程

　　“從本次保障性租賃住房REITs試點項目來看，其資產成熟、模式清晰、運營穩(wěn)健，回收資金有效支持了當?shù)乇Ｕ闲宰赓U住房市場建設，具有顯著示范效應，為我國保障性租賃住房創(chuàng)新投融資模式提供了可復制、可借鑒的經驗。”深交所相關業(yè)務負責人表示。

　　據(jù)記者了解，上海、重慶、杭州、南京、西安等地區(qū)均有保障性租賃住房企業(yè)正在積極籌備參與基礎設施REITs試點。

　　保障性租賃住房REITs試點落地項目為推動保障性租賃住房服務模式向市場化、專業(yè)化轉型起到了良好示范作用。“目前，全國各地保障性租賃住房普遍在建設階段，已投入運營的項目較少。試點落地項目通過運營管理服務協(xié)議約定，促進形成專業(yè)化的運營管理機構，設置激勵服務費等方式，為未來此類項目提高運行效率，提供了藍本，將進一步提升保障性租賃住房的服務能力，為租戶提供良好的居住體驗。”華夏基金項目參與人表示，試點項目的落地，為未來投入運營的保障性租賃住房項目提供良好實踐經驗。

　　“從促進企業(yè)盤活存量、輕資產轉型的角度來看，試點項目將推動改變保障性租賃住房企業(yè)經營模式，進一步有效支持我國住房保障體系建設。”中金基金相關負責人表示。