保障性租賃住房如何保障

隨著城鎮(zhèn)化進(jìn)程的加速和流動(dòng)人口規(guī)模的擴(kuò)大，進(jìn)城務(wù)工人員、新就業(yè)大學(xué)生等新市民、青年人的住房困難問題日益凸顯。為更好保障這些群體的基本住房需求，近期，國務(wù)院辦公廳發(fā)布了《關(guān)于加快發(fā)展保障性租賃住房的意見》（以下簡(jiǎn)稱《意見》），首次明確了以公租房、保障性租賃住房和共有產(chǎn)權(quán)住房為主體的住房保障體系，推動(dòng)建立多主體供給、多渠道保障、租購并舉的住房制度，從土地、財(cái)稅、金融等多方面支持加快發(fā)展保障性租賃住房。這個(gè)重要舉措突出了住房的民生屬性，充分體現(xiàn)以人民為中心的發(fā)展思想，將有力支撐以人為核心的新型城鎮(zhèn)化建設(shè)。

　　大力發(fā)展保障性租賃住房滿足多方面需求
　　在住房保障體系中，公租房主要面向城鎮(zhèn)戶籍住房和收入“雙困”家庭，由政府部門投資建設(shè)，實(shí)行實(shí)物保障和貨幣補(bǔ)貼并舉，承租具有一定的門檻；保障性租賃住房主要面向住房困難的新市民和青年人，由不同類型的市場(chǎng)主體投資，實(shí)行政府指導(dǎo)價(jià)，承租門檻較低。發(fā)展保障性租賃住房能夠補(bǔ)齊住房保障體系短板，滿足多方需求，未來將成為發(fā)展重點(diǎn)。
　　首先，滿足新市民、青年人等群體住房需求，促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展。當(dāng)前，我國城鎮(zhèn)化進(jìn)程仍處于快速發(fā)展階段，在人口凈流入的大城市，特別是在城市群、都市圈等產(chǎn)業(yè)集聚的區(qū)域，產(chǎn)業(yè)和人口比較集中，房?jī)r(jià)收入比相對(duì)較高，新市民、青年人等群體短期內(nèi)難以負(fù)擔(dān)買房首付和房貸支出，購房難度較大，發(fā)展租賃市場(chǎng)、以租代售解決住房難題具有迫切性。然而，當(dāng)前房地產(chǎn)市場(chǎng)“售賣一條腿長、租賃一條腿短”，住房租賃市場(chǎng)總體上結(jié)構(gòu)性供給不足，且市場(chǎng)發(fā)育不完善。主要體現(xiàn)在大戶型住房供大于求，缺少適應(yīng)新市民、青年人等群體承受能力的小戶型、低租金的租賃房源，并且市場(chǎng)供給主體單一、租賃平臺(tái)不完善、租賃關(guān)系不穩(wěn)定等多種因素造成房屋租賃人口占比較低，迫切需要提供與新市民、青年人等群體支付能力、居住需求相匹配的保障性租賃住房。因此，以人口凈流入大城市為重點(diǎn)，瞄準(zhǔn)新市民、青年人等群體的實(shí)際住房需求，增加租金低于市場(chǎng)價(jià)的小戶型保障性租賃住房，不僅能夠切實(shí)解決此類群體的住房需求，并且對(duì)改善房地產(chǎn)供給結(jié)構(gòu)、穩(wěn)定市場(chǎng)預(yù)期、促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展有積極意義。
　　其次，滿足新增投資和促進(jìn)消費(fèi)的需求，起到一定“穩(wěn)增長”作用。進(jìn)入后疫情時(shí)期，雖然我國經(jīng)濟(jì)恢復(fù)全球領(lǐng)先，但外部不穩(wěn)定、不確定因素還很多，投資和消費(fèi)需求仍然偏弱，在此背景下，發(fā)展保障性租賃住房有利于釋放潛在需求、擴(kuò)大內(nèi)需，發(fā)揮“穩(wěn)增長”的作用。一方面，根據(jù)《意見》要求，保障性租賃住房的主要特征是多主體投資，并堅(jiān)持“誰投資、誰所有”。而且，未來在靈活的土地利用、資金補(bǔ)助、降低稅費(fèi)負(fù)擔(dān)、納入基礎(chǔ)設(shè)施領(lǐng)域不動(dòng)產(chǎn)投資信托基金（REITs）試點(diǎn)范圍以及加大信貸力度、發(fā)行金融債券等一系列政策利好作用下，能切實(shí)降低保障性租賃住房的建設(shè)、運(yùn)營成本，解決此類項(xiàng)目長期存在的審批難、收益難的問題，充分調(diào)動(dòng)市場(chǎng)對(duì)保障性租賃住房項(xiàng)目投資積極性。同時(shí)還會(huì)帶動(dòng)建材、家裝、家具等相關(guān)產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，有利于滿足新增投資發(fā)展的需求。另一方面，保障性租賃住房的低租金有利于調(diào)節(jié)收入結(jié)構(gòu)，穩(wěn)定收入預(yù)期，避免較高的住房成本對(duì)消費(fèi)的擠出效用，提高邊際消費(fèi)傾向，擴(kuò)大居民的消費(fèi)需求。
　　最后，滿足盤活存量資源的需求，推進(jìn)城市更新行動(dòng)實(shí)施。隨著我國城鎮(zhèn)化率已突破60%，城鎮(zhèn)化進(jìn)程邁入中后期，存量空間的改造調(diào)整和優(yōu)化提升逐步成為城市發(fā)展增量的主要來源。黨的十九屆五中全會(huì)明確提出實(shí)施城市更新行動(dòng)。長期以來，我國政府作為居住用地唯一供應(yīng)者，保障性住房建設(shè)項(xiàng)目普遍存在土地利用方面的問題，而在我國城市大規(guī)模外延式、擴(kuò)張型的發(fā)展時(shí)代結(jié)束后，此前投放土地指標(biāo)建設(shè)的商業(yè)辦公、旅館、廠房、倉儲(chǔ)、科研教育等非居住存量房屋大量閑置或低效利用，不但需要大量的資金進(jìn)行維護(hù)，且難以在限定權(quán)屬性質(zhì)下發(fā)揮存量資產(chǎn)的市場(chǎng)作用。發(fā)展保障性租賃住房可以有效利用集體經(jīng)營性建設(shè)用地、企事業(yè)單位自有閑置土地、產(chǎn)業(yè)園區(qū)配套用地、存量閑置房屋、新供應(yīng)國有建設(shè)用地等各類資源，這不僅能滿足租賃市場(chǎng)發(fā)展的土地供應(yīng)的需求，有效破解保障性租賃住房項(xiàng)目發(fā)展土地利用成本的問題，并且還盤活了存量土地和存量房屋等資產(chǎn)，提高其利用效率。更重要的是，有利于推進(jìn)城市更新行動(dòng)，促進(jìn)城市發(fā)展進(jìn)入“減量化、內(nèi)涵式”發(fā)展時(shí)代，為城市優(yōu)化公共服務(wù)、改善人居環(huán)境、騰挪空間承載力、提升城市品質(zhì)提供良好的契機(jī)。
　　加快發(fā)展保障性租賃住房
　　加快發(fā)展保障性租賃住房，推動(dòng)相關(guān)政策落地見效，釋放完善住房保障體系的積極意義，需要全方位推進(jìn)。
　　堅(jiān)持有為政府與有效市場(chǎng)共同發(fā)力。解決困難群眾的住房問題，政府是住房保障的第一責(zé)任人。發(fā)展保障性租賃住房，地方政府要積極高位統(tǒng)籌協(xié)調(diào)，制定符合實(shí)際需求的發(fā)展目標(biāo)和政策措施，明確建設(shè)的時(shí)間表和路線圖，并在一定組織架構(gòu)下建立涉及各環(huán)節(jié)的“綠色審批通道”，加快落實(shí)降低土地使用成本、財(cái)政資金支持、稅收項(xiàng)目減免等方面的優(yōu)惠政策，以良好的營利預(yù)期和優(yōu)越的政策環(huán)境引導(dǎo)各類市場(chǎng)主體積極投資。此外，各級(jí)政府可積極動(dòng)員企事業(yè)單位利用自有的閑置資源參與保障性租賃住房建設(shè)，這既充分發(fā)揮國有企事業(yè)單位的帶頭作用，又能夠有效盤活國有資產(chǎn)。解決好規(guī)模龐大的住房問題，僅靠政府的力量是不夠的，還要充分發(fā)揮市場(chǎng)作用，調(diào)動(dòng)企業(yè)和社會(huì)力量參與的積極性，形成多方主體參與、多渠道供應(yīng)土地、多路徑籌措資金的發(fā)展格局，為此，應(yīng)鼓勵(lì)農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織、園區(qū)企業(yè)、住房租賃企業(yè)、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)等主體參與，拓寬利用非居住存量土地和房屋建設(shè)保障性租賃住房的渠道，并支持銀行業(yè)和金融機(jī)構(gòu)以市場(chǎng)化的方式為保障性租賃住房參與主體提供金融支持。同時(shí)，要重視發(fā)揮REITs的作用，吸引社會(huì)資本參與保障性租賃住房建設(shè)，探索保險(xiǎn)資本、理財(cái)資本進(jìn)入這個(gè)新的投資品種的可能性。
　　堅(jiān)持責(zé)任劃分與協(xié)同聯(lián)動(dòng)整體推進(jìn)。在責(zé)任劃分方面，中央政府主要給予宏觀政策指導(dǎo)和補(bǔ)助資金支持，而住房保障的責(zé)任主要由各級(jí)地方政府承擔(dān)，其中，應(yīng)賦予城市人民政府更多自主權(quán)，使其深入調(diào)查研究本地區(qū)實(shí)際情況，摸清人口凈流入的大城市新市民和青年人等群體的人口規(guī)模、非居住存量資源等底數(shù)，科學(xué)制定保障性租賃住房政策的實(shí)施細(xì)則和具體舉措；同時(shí)，還應(yīng)加快推動(dòng)住房保障立法，明確國家層面住房保障頂層設(shè)計(jì)和基本制度框架，以法律的剛性約束來夯實(shí)各級(jí)政府在增加保障性租賃住房方面的責(zé)任。在協(xié)同聯(lián)動(dòng)方面，由于發(fā)展保障性租賃住房是一項(xiàng)系統(tǒng)工程，涉及到國土、住建、財(cái)政、稅收、國資、消防和市場(chǎng)監(jiān)管等各部門的工作，環(huán)節(jié)眾多、流程復(fù)雜，因此，需要建立多部門聯(lián)動(dòng)機(jī)制，形成齊抓共管、齊頭并進(jìn)的態(tài)勢(shì)。
　　堅(jiān)持促進(jìn)發(fā)展與嚴(yán)格監(jiān)管兼施并舉。在大力推動(dòng)保障性租賃住房項(xiàng)目發(fā)展的同時(shí)，還要以促進(jìn)保障性租賃住房市場(chǎng)高質(zhì)量發(fā)展為目的，對(duì)項(xiàng)目的建設(shè)、運(yùn)營過程進(jìn)行嚴(yán)格監(jiān)管。一是要完善項(xiàng)目的風(fēng)險(xiǎn)防控機(jī)制，對(duì)住房租賃企業(yè)進(jìn)行嚴(yán)格的資金監(jiān)管，防止形成新的風(fēng)險(xiǎn)點(diǎn)，確保項(xiàng)目與資本形成良性循環(huán)；二是要健全住房租賃管理服務(wù)平臺(tái)，加強(qiáng)對(duì)保障性租賃住房建設(shè)、出租和運(yùn)營管理的全過程監(jiān)督，強(qiáng)化工程質(zhì)量安全監(jiān)管，防止項(xiàng)目建設(shè)運(yùn)營過程中出現(xiàn)以保障性租賃住房為名，實(shí)則進(jìn)行變相房地產(chǎn)開發(fā)、變相銷售、騙取優(yōu)惠政策等違規(guī)行為，嚴(yán)格落實(shí)執(zhí)行小戶型、低租金的要求；三是要形成常態(tài)化的監(jiān)督評(píng)價(jià)機(jī)制，對(duì)城市發(fā)展保障性租賃住房情況實(shí)施定期的監(jiān)測(cè)評(píng)價(jià)。