解決住房難! 解讀加快發(fā)展保障性租賃住房意見

　　● 隨著城鎮(zhèn)化進(jìn)程的加速和流動(dòng)人口規(guī)模的擴(kuò)大，進(jìn)城務(wù)工人員、新就業(yè)大學(xué)生等新市民、青年人的住房困難問題日益凸顯

　　● 《關(guān)于加快發(fā)展保障性租賃住房的意見》提出“加快完善以公租房、保障性租賃住房和共有產(chǎn)權(quán)住房為主體的住房保障體系”，對(duì)于未來(lái)住房保障體系構(gòu)建具有重大意義

　　● 未來(lái)的城鎮(zhèn)住房保障條例，應(yīng)該包括保障主體、保障對(duì)象、保障標(biāo)準(zhǔn)、保障方式、準(zhǔn)入退出安排、各方的權(quán)利義務(wù)等一系列制度安排

　　4月16日傍晚，北京市朝陽(yáng)區(qū)望京西路一公交站，快50歲的安徽人金枝和27歲的湖北人馬青正在等公交車回家。這是兩個(gè)平時(shí)完全沒有交集的人——金枝小學(xué)畢業(yè)，在附近一家外貿(mào)公司打雜；馬青去年碩士研究生畢業(yè)，在附近一家高科技公司工作。但兩人有共同的煩惱：怎么才能租到一間上班方便又便宜的房子？

　　這樣的煩惱，也困擾著無(wú)數(shù)人。第七次全國(guó)人口普查數(shù)據(jù)顯示，2020年全國(guó)流動(dòng)人口為3.76億人。隨著城鎮(zhèn)化進(jìn)程的加速和流動(dòng)人口規(guī)模的擴(kuò)大，進(jìn)城務(wù)工人員、新就業(yè)大學(xué)生等新市民、青年人的住房困難問題日益凸顯。

　　為解決好這個(gè)問題，近日，國(guó)務(wù)院辦公廳印發(fā)《關(guān)于加快發(fā)展保障性租賃住房的意見》（以下簡(jiǎn)稱《意見》），提出“加快發(fā)展保障性租賃住房”。

　　接受《法治日?qǐng)?bào)》記者采訪的多位專家認(rèn)為，《意見》凸顯了中央政府強(qiáng)調(diào)“房住不炒”、切實(shí)降低居民家庭住房負(fù)擔(dān)的決心；大力發(fā)展保障性租賃住房，有利于降低中低收入階層、新市民的住房負(fù)擔(dān)。同時(shí)，需要用剛性的法律約束，確保這項(xiàng)利民的好政策真正落實(shí)。

　　新市民開銷房租占大頭

　　遠(yuǎn)離工作地租住通勤難

　　身穿淺咖啡色T恤、黑色休閑褲，挎一個(gè)單肩包，在公交站臺(tái)，記者見到了準(zhǔn)備坐車回家的金枝。她隨丈夫來(lái)北京打工多年，目前在附近一家外貿(mào)公司打雜，月收入5000多元。她丈夫則在一家建筑公司工作。

　　金枝夫婦倆租住在北京市順義區(qū)緊挨六環(huán)路的李天橋附近，屬于城中村，每月租金900多元。工作日坐公交車上下班，每天單程大概需要兩個(gè)小時(shí)。

　　金枝的兩個(gè)孩子都在安徽老家，老大是女兒，已經(jīng)結(jié)婚。老二是兒子，已經(jīng)成年但仍是單身。夫妻倆沒有在北京買房的打算，“不可能買得起”，只是希望能在北京多打幾年工，給兒子賺結(jié)婚錢，給自己賺養(yǎng)老錢。

　　對(duì)金枝來(lái)說，夫妻倆在北京每月最大的一筆開銷便是住房支出。“城里的房子太貴了，租不起，現(xiàn)在住得是遠(yuǎn)了些，但房租也便宜得多。”她告訴記者，在單位附近租一套建于二十世紀(jì)八九十年代的老房，一居室的月租金至少要6000元。與別人合租，一間房也要3000多元。

　　“望高租金興嘆”的金枝匆匆結(jié)束采訪，上了公交車，趕回家做晚飯。

　　苦于高房租的不僅是金枝這樣的打工者，在附近寫字樓上班的馬青也同樣如此。馬青去年7月從湖北武漢一所高校碩士研究生畢業(yè)，去年10月入職現(xiàn)在的單位。在確定入職后，她就開始在中介平臺(tái)上查看工作地附近的租房房源。

　　“不查不知道，一查嚇一跳，房租太貴了，當(dāng)時(shí)雖然是租房淡季并且處于疫情防控期間，但一套兩居室中的一個(gè)小間差不多要3000元。”馬青回憶說，“我一個(gè)剛?cè)肼毜男氯?#xff0c;一個(gè)月才掙多少錢？”

　　經(jīng)在北京工作的同鄉(xiāng)建議，馬青在北京地鐵15號(hào)線順義站附近租了一套兩居室中的一間房，每月租金不到1500元。但通勤又讓馬青苦不堪言，“早晚高峰經(jīng)常被擠成相片”。

　　后來(lái)，馬青搬到一個(gè)距離地鐵站有兩公里的地方，通勤方式改成公交接駁地鐵，全程大概一個(gè)半小時(shí)。

　　“對(duì)我這個(gè)初來(lái)乍到的‘北漂’來(lái)說，租房是個(gè)大問題。”馬青說。

　　流動(dòng)人口規(guī)模快速擴(kuò)大

　　居住供給現(xiàn)結(jié)構(gòu)性不足

　　對(duì)于眾多來(lái)到大城市的流動(dòng)人口來(lái)說，租房都是個(gè)大問題。

　　住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部官網(wǎng)近日刊文稱，經(jīng)過多年的發(fā)展，特別是黨的十八大以來(lái)，我國(guó)累計(jì)建設(shè)各類保障性住房和棚改安置住房8000多萬(wàn)套，幫助兩億多困難群眾改善了住房條件。

　　“隨著城鎮(zhèn)化進(jìn)程的加速和流動(dòng)人口規(guī)模的擴(kuò)大，進(jìn)城務(wù)工人員、新就業(yè)大學(xué)生等新市民、青年人的住房困難問題日益凸顯，需加快完善以公租房、保障性租賃住房和共有產(chǎn)權(quán)住房為主體的住房保障體系。”這篇文章說。

　　近日印發(fā)的《意見》明確提出：突出住房的民生屬性，擴(kuò)大保障性租賃住房供給，緩解住房租賃市場(chǎng)結(jié)構(gòu)性供給不足，推動(dòng)建立多主體供給、多渠道保障、租購(gòu)并舉的住房制度，推進(jìn)以人為核心的新型城鎮(zhèn)化，促進(jìn)實(shí)現(xiàn)全體人民住有所居。

　　《意見》通過明確加快發(fā)展保障性租賃住房的支持政策，推動(dòng)人口凈流入的大城市等主要利用存量土地和房屋建設(shè)小戶型、低租金保障性租賃住房。

　　中國(guó)社科院財(cái)經(jīng)戰(zhàn)略研究院住房大數(shù)據(jù)項(xiàng)目組組長(zhǎng)鄒琳華分析稱，《意見》明確了保障性租賃住房基礎(chǔ)制度和支持政策，凸顯了中央政府強(qiáng)調(diào)“房住不炒”、切實(shí)降低居民家庭住房負(fù)擔(dān)的決心。

　　“大力發(fā)展保障性租賃住房，有利于降低中低收入階層、新市民的住房負(fù)擔(dān)。”鄒琳華說。

　　北京市房地產(chǎn)法學(xué)會(huì)秘書長(zhǎng)、首都經(jīng)濟(jì)貿(mào)易大學(xué)教授趙秀池說，《意見》提出了“加快完善以公租房、保障性租賃住房和共有產(chǎn)權(quán)住房為主體的住房保障體系”，對(duì)于未來(lái)住房保障體系的構(gòu)建具有重大意義。

　　趙秀池認(rèn)為，《意見》對(duì)于新市民、青年人是一大利好，他們?cè)谧夥繒r(shí)，除了市場(chǎng)提供的租賃住房、公租房等之外，又多了一種保障性租賃住房可供選擇，相當(dāng)于給他們吃了一顆融入城市的“定心丸”。

　　落實(shí)地方責(zé)任成為亮點(diǎn)

　　解決困難群眾住房問題

　　金枝與馬青正是《意見》所覆蓋的人群。

　　《意見》明確，保障性租賃住房主要解決符合條件的新市民、青年人等群體的住房困難問題，以建筑面積不超過70平方米的小戶型為主，租金低于同地段同品質(zhì)市場(chǎng)租賃住房租金。

　　包括明確保障性租賃住房的準(zhǔn)入制度在內(nèi)，《意見》從引導(dǎo)多方參與、堅(jiān)持供需匹配、落實(shí)地方責(zé)任等5個(gè)方面明確了保障性租賃住房的基礎(chǔ)制度。

　　在鄒琳華看來(lái)，根據(jù)《意見》，人口凈流入的大城市和省級(jí)人民政府確定的城市，可探索利用集體經(jīng)營(yíng)性建設(shè)用地建設(shè)保障性租賃住房；允許利用企事業(yè)單位自有土地建設(shè)保障性租賃住房，變更土地用途，不補(bǔ)繳土地價(jià)款等，“力度較大且可操作性強(qiáng)”。

　　根據(jù)《意見》，城市人民政府對(duì)本地區(qū)發(fā)展保障性租賃住房，促進(jìn)解決新市民、青年人等群體住房困難問題負(fù)主體責(zé)任。省級(jí)人民政府對(duì)本地區(qū)發(fā)展保障性租賃住房工作負(fù)總責(zé)，要加強(qiáng)組織領(lǐng)導(dǎo)和監(jiān)督檢查，對(duì)城市發(fā)展保障性租賃住房情況實(shí)施監(jiān)測(cè)評(píng)價(jià)。

　　在趙秀池看來(lái)，“落實(shí)地方責(zé)任”是《意見》的最大亮點(diǎn)。保障性租賃住房建設(shè)，政策性非常強(qiáng)，比如“集體經(jīng)營(yíng)性建設(shè)用地、企事業(yè)單位自有閑置土地、產(chǎn)業(yè)園區(qū)配套用地和存量閑置房屋建設(shè)”，政府需要有所作為才能推動(dòng)項(xiàng)目落地。

　　趙秀池認(rèn)為，對(duì)于住房制度的安排，要根據(jù)不同的收入制定不同的政策，所謂高端有市場(chǎng)、中端有支持、低端有保障。

　　鄒琳華認(rèn)為，保障性租賃住房是一種全新的保障房種類，與共有產(chǎn)權(quán)房、公租房共同構(gòu)成保障房體系頂層設(shè)計(jì)。從完善住房保障體系出發(fā)，各地政府有責(zé)任發(fā)展保障性租賃住房。

　　“住房保障，不管是將其視為一種社會(huì)福利，還是視為一種社會(huì)救助，對(duì)現(xiàn)代國(guó)家來(lái)說，主要的責(zé)任主體都是政府。”北京大學(xué)法學(xué)院房地產(chǎn)法研究中心主任樓建波說，從我國(guó)的實(shí)際情況來(lái)說，多年來(lái)，黨和政府一直在做住房保障方面的工作。解決困難群眾的住房問題，政府是住房保障的第一責(zé)任人，對(duì)于這一點(diǎn)大家已經(jīng)形成共識(shí)。

　　樓建波說，根據(jù)《意見》，在中央政府和地方政府之間的責(zé)任劃分方面，住房保障的責(zé)任主要由地方政府承擔(dān)，這也符合我國(guó)的住房保障實(shí)際情況。

　　政府責(zé)任需要?jiǎng)傂约s束

　　亟須加快住房保障立法

　　在樓建波看來(lái)，對(duì)于政府在增加保障性租賃住房方面的責(zé)任，立法亟須跟上。“政府要發(fā)展本地區(qū)保障性租賃住房，不能僅僅是一種宣誓，需要法律的剛性約束。”

　　記者梳理發(fā)現(xiàn)，2019年5月，國(guó)務(wù)院辦公廳印發(fā)的《國(guó)務(wù)院2019年立法工作計(jì)劃》中，明確列入“城鎮(zhèn)住房保障條例”，由住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部負(fù)責(zé)起草。

　　住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部負(fù)責(zé)人彼時(shí)透露，我國(guó)要加快推動(dòng)住房保障立法，明確國(guó)家層面住房保障頂層設(shè)計(jì)和基本制度框架，夯實(shí)各級(jí)政府住房保障工作責(zé)任，同時(shí)為規(guī)范保障房準(zhǔn)入使用和退出提供法律依據(jù)。

　　樓建波分析，我國(guó)對(duì)住房保障肯定需要立法，可以有3種模式供選擇。第一種模式是專門立法，在法律層面出臺(tái)住房保障法或者在行政法規(guī)層面出臺(tái)城鎮(zhèn)住房保障條例，對(duì)包括保障性租賃住房在內(nèi)的各種保障性住房制度進(jìn)行規(guī)范。

　　“第二種模式是制定統(tǒng)一的住房法，其中規(guī)定住房保障制度。”樓建波說，第三種模式是在現(xiàn)行城市房地產(chǎn)管理法、土地管理法等法律中，規(guī)定住房保障相關(guān)內(nèi)容，比如在土地管理法中規(guī)定保障性住房的土地供應(yīng)等。

　　樓建波認(rèn)為，從依法規(guī)范住房保障角度，我國(guó)亟須加快住房保障立法進(jìn)度，但從我國(guó)住房保障領(lǐng)域的歷史脈絡(luò)看，住房保障形式經(jīng)過二十多年的總結(jié)探索，目前仍處于發(fā)展階段，從經(jīng)濟(jì)適用房到“兩限房”，從廉租房到公租房，如今定型于以公租房、保障性租賃住房和共有產(chǎn)權(quán)住房為主體的住房保障體系。

　　“我們?cè)谧》勘Ｕ项I(lǐng)域經(jīng)過探索，總結(jié)出成熟的住房保障經(jīng)驗(yàn)之后，可以通過法規(guī)或法律形式將這些經(jīng)驗(yàn)固化下來(lái)，形成我們自己的住房保障立法。”樓建波稱。

　　在趙秀池看來(lái)，當(dāng)前，住房保障制度改革仍在進(jìn)行中，面對(duì)需求多樣的住房保障問題，目前還難以用成熟的法律進(jìn)行規(guī)范，而且各城市差異比較大。但經(jīng)過摸索，我國(guó)出臺(tái)城鎮(zhèn)住房保障條例是遲早的事情。

　　“未來(lái)的城鎮(zhèn)住房保障條例，應(yīng)該包括保障主體、保障對(duì)象、保障標(biāo)準(zhǔn)、保障方式、準(zhǔn)入退出安排、各方的權(quán)利義務(wù)等一系列制度安排。”趙秀池說。