居民換購住房 個稅退稅金額咋算？

樓市新政頻出，利好不斷。近日，為支持居民改善住房條件，財政部、國家稅務總局發布了《關于支持居民換購住房有關個人所得稅政策的公告》（以下簡稱《公告》），規定在2022年10月1日至2023年12月31日期間，針對出售自有住房并在現住房出售后1年內重新購買住房的納稅人，對其出售現住房已繳納的個人所得稅予以退稅優惠。那么，哪些人可以享受退稅政策？能退多少錢？具體如何操作？《中國消費者報》記者對此進行了采訪。

　　退稅有何具體要求

　　在時間要求方面，《公告》規定，退稅政策實行的時間為2022年10月1日至2023年12月31日，如果在此期間賣了舊房，然后在1年之內買新房，即可以享受退稅。比如，小王2022年12月出售了一套住房，2023年7月在同一城市重新購買了一套住房，由于小王出售和新購住房的時間均在2022年10月1日至2023年12月31日期間，因此其符合政策規定的時間條件。

　　在受惠人群方面，《公告》表示，享受優惠政策的納稅人須同時滿足兩個條件：一是納稅人出售和重新購買的住房應在同一城市范圍內，同一城市范圍是指同一直轄市、副省級城市、地級市（地區、州、盟）所轄全部行政區劃范圍。二是出售自有住房的納稅人與新購住房之間須直接相關，應為新購住房產權人或產權人之一。

　　消費者在哪里申請個人所得稅退稅？《公告》指出，納稅人享受居民換購住房個人所得稅退稅政策的，應當向征收現住房轉讓所得個人所得稅的主管稅務機關提出申請。同策研究院分析師陳席林對《中國消費者報》記者表示，這就是說，消費者賣房時在哪個稅務機關繳納了個人所得稅，就向哪個稅務機關申請退稅。現在稅務部門大都實行不動產登記稅費一窗辦理制度，一般情況下，納稅人應當在本地政務服務大廳或者不動產交易大廳等場所繳納現住房轉讓所得的個人所得稅，因此仍應到該政務服務大廳或不動產交易大廳提起退稅申請。

　　退稅金額如何計算

　　換購住房可以退稅，對購房人來說是真金白銀的實惠。退稅金額到底怎么計算？能退多少錢呢？

　　58安居客房產研究院分院院長張波對《中國消費者報》記者表示，按照《公告》要求，新購住房金額大于或等于現住房轉讓金額的，退稅金額=現住房轉讓時繳納的個人所得稅；新購住房金額小于現住房轉讓金額的，退稅金額=（新購住房金額÷現住房轉讓金額）×現住房轉讓時繳納的個人所得稅。

　　例如，小王在12月出售的住房金額為240萬元，繳納個人所得稅4萬元。2023年7月其在同一城市重新購買了一套住房，新購住房金額為300萬元。那么，小王已繳納的4萬元個稅可申請全額退還，計算方式為：退稅金額=現住房轉讓時繳納的個人所得稅。如果小王新購住房金額為150萬元，則可申請的退稅金額為2.5萬元。此時的計算方式為：（新購住房金額÷現住房轉讓金額）×現住房轉讓時繳納的個人所得稅。

　　小李和小馬共同持有一套住房，各占房屋產權的50%。如果他們想賣掉舊房買新房，這種出售多人共同持有住房的，應如何計算退稅金額呢？此時，應按照納稅人所占產權份額確定該納稅人現住房轉讓金額或新購住房金額。

　　比如，2023年1月，小李和小馬以200萬元的價格轉讓該住房，各繳納個人所得稅2萬元。同年5月，小李在同一城市以150萬元的價格重新購買一套住房，小李申請退稅時，其現住房轉讓金額為100萬元（200萬元×50%= 100萬元），新購住房金額為150萬元，其退稅金額=現住房轉讓時繳納的個人所得稅=2萬元。

　　同年7月，小馬和他人在同一城市以200萬元的價格共同購買了一套住房，小馬占房屋產權的40%。小馬申請退稅時，其現住房轉讓金額為100萬元（200萬元×50%=100萬元），新購住房金額為80萬元（200萬元×40%= 80萬元），退稅金額=（新購住房金額÷現住房轉讓金額）×現住房轉讓時繳納的個人所得稅=80/100萬元×2=1.6萬元。

　　房屋買賣時間如何界定

　　《公告》對居民換購住房申請退稅的執行時間有著明確的要求，那么如何界定房屋賣舊買新的時間呢？

　　陳席林表示，對此《公告》也有明確表示，出售現住房的時間以納稅人出售住房時個人所得稅完稅時間為準。新購住房為二手房的，購買住房時間以納稅人購房時契稅的完稅時間或不動產權證載明的登記時間為準；新購住房為新房的，購買住房時間以辦理房屋交易合同備案的時間為準。

　　針對該政策對于市場的影響，張波對《中國消費者報》記者表示，目前的稅收優惠政策只涉及個人所得稅，而房產交易過程中的增值稅也是一筆不小的開支。很多自住型的改善置業，所得稅加增值稅、中介費，高的情況下可能占到交易成本的12%至15%。如果能調整增值稅，將交易門檻進一步降低，那么改善型置業需求入市的腳步會更快。

　　此外，業內專家們提醒消費者注意，如果因新購住房的房屋交易合同解除、撤銷或無效等原因導致不再符合退稅政策享受條件的，應當在合同解除、撤銷或無效等情形發生的次月15日內向主管稅務機關主動繳回已退稅款。如果納稅人逾期繳回退稅的，稅務機關將依法加收滯納金。稅務部門將通過與住房城鄉建設部門的相關共享信息，加強退稅審核和撤銷合同后繳回稅款的管理。（記者 孫蔚）