居民換購住房 個稅退稅金額咋算？

樓市新政頻出，利好不斷。近日，為支持居民改善住房條件，財政部、國家稅務(wù)總局發(fā)布了《關(guān)于支持居民換購住房有關(guān)個人所得稅政策的公告》（以下簡稱《公告》），規(guī)定在2022年10月1日至2023年12月31日期間，針對出售自有住房并在現(xiàn)住房出售后1年內(nèi)重新購買住房的納稅人，對其出售現(xiàn)住房已繳納的個人所得稅予以退稅優(yōu)惠。那么，哪些人可以享受退稅政策？能退多少錢？具體如何操作？《中國消費者報》記者對此進(jìn)行了采訪。

　　退稅有何具體要求

　　在時間要求方面，《公告》規(guī)定，退稅政策實行的時間為2022年10月1日至2023年12月31日，如果在此期間賣了舊房，然后在1年之內(nèi)買新房，即可以享受退稅。比如，小王2022年12月出售了一套住房，2023年7月在同一城市重新購買了一套住房，由于小王出售和新購住房的時間均在2022年10月1日至2023年12月31日期間，因此其符合政策規(guī)定的時間條件。

　　在受惠人群方面，《公告》表示，享受優(yōu)惠政策的納稅人須同時滿足兩個條件：一是納稅人出售和重新購買的住房應(yīng)在同一城市范圍內(nèi)，同一城市范圍是指同一直轄市、副省級城市、地級市（地區(qū)、州、盟）所轄全部行政區(qū)劃范圍。二是出售自有住房的納稅人與新購住房之間須直接相關(guān)，應(yīng)為新購住房產(chǎn)權(quán)人或產(chǎn)權(quán)人之一。

　　消費者在哪里申請個人所得稅退稅？《公告》指出，納稅人享受居民換購住房個人所得稅退稅政策的，應(yīng)當(dāng)向征收現(xiàn)住房轉(zhuǎn)讓所得個人所得稅的主管稅務(wù)機(jī)關(guān)提出申請。同策研究院分析師陳席林對《中國消費者報》記者表示，這就是說，消費者賣房時在哪個稅務(wù)機(jī)關(guān)繳納了個人所得稅，就向哪個稅務(wù)機(jī)關(guān)申請退稅。現(xiàn)在稅務(wù)部門大都實行不動產(chǎn)登記稅費一窗辦理制度，一般情況下，納稅人應(yīng)當(dāng)在本地政務(wù)服務(wù)大廳或者不動產(chǎn)交易大廳等場所繳納現(xiàn)住房轉(zhuǎn)讓所得的個人所得稅，因此仍應(yīng)到該政務(wù)服務(wù)大廳或不動產(chǎn)交易大廳提起退稅申請。

　　退稅金額如何計算

　　換購住房可以退稅，對購房人來說是真金白銀的實惠。退稅金額到底怎么計算？能退多少錢呢？

　　58安居客房產(chǎn)研究院分院院長張波對《中國消費者報》記者表示，按照《公告》要求，新購住房金額大于或等于現(xiàn)住房轉(zhuǎn)讓金額的，退稅金額=現(xiàn)住房轉(zhuǎn)讓時繳納的個人所得稅；新購住房金額小于現(xiàn)住房轉(zhuǎn)讓金額的，退稅金額=（新購住房金額÷現(xiàn)住房轉(zhuǎn)讓金額）×現(xiàn)住房轉(zhuǎn)讓時繳納的個人所得稅。

　　例如，小王在12月出售的住房金額為240萬元，繳納個人所得稅4萬元。2023年7月其在同一城市重新購買了一套住房，新購住房金額為300萬元。那么，小王已繳納的4萬元個稅可申請全額退還，計算方式為：退稅金額=現(xiàn)住房轉(zhuǎn)讓時繳納的個人所得稅。如果小王新購住房金額為150萬元，則可申請的退稅金額為2.5萬元。此時的計算方式為：（新購住房金額÷現(xiàn)住房轉(zhuǎn)讓金額）×現(xiàn)住房轉(zhuǎn)讓時繳納的個人所得稅。

　　小李和小馬共同持有一套住房，各占房屋產(chǎn)權(quán)的50%。如果他們想賣掉舊房買新房，這種出售多人共同持有住房的，應(yīng)如何計算退稅金額呢？此時，應(yīng)按照納稅人所占產(chǎn)權(quán)份額確定該納稅人現(xiàn)住房轉(zhuǎn)讓金額或新購住房金額。

　　比如，2023年1月，小李和小馬以200萬元的價格轉(zhuǎn)讓該住房，各繳納個人所得稅2萬元。同年5月，小李在同一城市以150萬元的價格重新購買一套住房，小李申請退稅時，其現(xiàn)住房轉(zhuǎn)讓金額為100萬元（200萬元×50%= 100萬元），新購住房金額為150萬元，其退稅金額=現(xiàn)住房轉(zhuǎn)讓時繳納的個人所得稅=2萬元。

　　同年7月，小馬和他人在同一城市以200萬元的價格共同購買了一套住房，小馬占房屋產(chǎn)權(quán)的40%。小馬申請退稅時，其現(xiàn)住房轉(zhuǎn)讓金額為100萬元（200萬元×50%=100萬元），新購住房金額為80萬元（200萬元×40%= 80萬元），退稅金額=（新購住房金額÷現(xiàn)住房轉(zhuǎn)讓金額）×現(xiàn)住房轉(zhuǎn)讓時繳納的個人所得稅=80/100萬元×2=1.6萬元。

　　房屋買賣時間如何界定

　　《公告》對居民換購住房申請退稅的執(zhí)行時間有著明確的要求，那么如何界定房屋賣舊買新的時間呢？

　　陳席林表示，對此《公告》也有明確表示，出售現(xiàn)住房的時間以納稅人出售住房時個人所得稅完稅時間為準(zhǔn)。新購住房為二手房的，購買住房時間以納稅人購房時契稅的完稅時間或不動產(chǎn)權(quán)證載明的登記時間為準(zhǔn)；新購住房為新房的，購買住房時間以辦理房屋交易合同備案的時間為準(zhǔn)。

　　針對該政策對于市場的影響，張波對《中國消費者報》記者表示，目前的稅收優(yōu)惠政策只涉及個人所得稅，而房產(chǎn)交易過程中的增值稅也是一筆不小的開支。很多自住型的改善置業(yè)，所得稅加增值稅、中介費，高的情況下可能占到交易成本的12%至15%。如果能調(diào)整增值稅，將交易門檻進(jìn)一步降低，那么改善型置業(yè)需求入市的腳步會更快。

　　此外，業(yè)內(nèi)專家們提醒消費者注意，如果因新購住房的房屋交易合同解除、撤銷或無效等原因?qū)е虏辉俜贤硕愓呦硎軛l件的，應(yīng)當(dāng)在合同解除、撤銷或無效等情形發(fā)生的次月15日內(nèi)向主管稅務(wù)機(jī)關(guān)主動繳回已退稅款。如果納稅人逾期繳回退稅的，稅務(wù)機(jī)關(guān)將依法加收滯納金。稅務(wù)部門將通過與住房城鄉(xiāng)建設(shè)部門的相關(guān)共享信息，加強(qiáng)退稅審核和撤銷合同后繳回稅款的管理。（記者 孫蔚）