差別化信貸政策穩定住房消費預期

5月15日，中國人民銀行、中國銀行保險監督管理委員會發布的《關于調整差別化住房信貸政策有關問題的通知》明確，對于貸款購買普通自住房的居民家庭，首套住房商業性個人住房貸款利率下限調整為不低于相應期限貸款市場報價利率（LPR）減20個基點。

　　專家指出，此舉是在堅持“房住不炒”定位下，支持各地從實際出發完善房地產調控政策，支持剛性和改善性住房需求，有助于促進房地產市場平穩健康發展。對個人來說，如所在城市政策下限和銀行具體執行利率跟隨全國政策同步下調，居民家庭申請貸款購買首套普通自住房時，利息支出會有所減少。

　　利率調整傳遞“穩”的信號

　　今年4月份，住戶住房貸款出現了負增長，減少605億元，同比少增4022億元。招聯金融首席研究員董希淼認為，當前，下調首套房貸利率具有緊迫性，一方面有助于穩定居民住房消費預期，激發新的住房消費需求；另一方面有助于傳遞“穩”的信號，促進房地產市場平穩健康發展。此外，也有助于降低住房消費支出，提振居民消費意愿和能力。

　　個人住房貸款利率政策是房地產長效機制和差別化住房信貸政策的重要內容。光大銀行金融市場部宏觀研究員周茂華表示，央行下調首套住房貸款利率定價下限，有助于進一步優化商業銀行房貸利率自律定價機制，擴大部分區域商業銀行房貸利率定價空間，也符合當前部分區域房地產市場的實際情況。

　　董希淼認為，受國內外復雜多變形勢影響，當前我國經濟下行壓力仍然較大，房地產市場風險有所積聚。因此，有必要從供給側和需求側兩端同時發力，調整優化房地產金融政策，以進一步提振房地產市場信心，激發住房消費需求。

　　值得注意的是，本次調整主要針對全國層面首套住房商業性個人住房貸款利率政策下限，二套住房商業性個人住房貸款利率政策下限仍按現行規定執行。東方金誠首席宏觀分析師王青認為，在“房住不炒”定位不變的背景下，本次房貸利率調整釋放的信號是重點鼓勵剛需，繼續遏制投資投機需求。

　　遵循因城施策原則

　　全國首套房商貸利率下限下調后，各地首套房利率是否同步調整，是人們關注的焦點問題。業內人士認為，是否同步調整主要取決于各地的具體實際。

　　中國人民銀行金融市場司司長鄒瀾介紹，我國房地產市場區域特征明顯，個人住房貸款利率的確定遵循“因城施策”原則，采用“全國+地方+銀行”三層確定機制。

　　以利率下限為例，此前，全國層面首套房貸利率不得低于相應期限的LPR，二套房貸利率不得低于相應期限LPR加60個基點，這是全國都要遵守的下限政策；人民銀行各省分支機構按照“因城施策”原則，指導省級市場利率定價自律機制，在全國政策下限基礎上，確定轄內每個城市的貸款利率加點下限，這是本城市范圍內都要遵守的下限。實踐中，多數城市直接采用了全國下限，沒有額外再做加點要求；銀行結合自身經營情況、客戶風險狀況和信貸條件等，明確利率的定價規則，在各城市利率政策下限基礎上，合理確定每筆貸款的具體加點數值，這是完全市場化的經營決策。

　　上述《通知》明確，在全國統一的貸款利率下限基礎上，人民銀行、銀保監會各派出機構按照“因城施策”原則，指導各省級市場利率定價自律機制，根據轄區內各城市房地產市場形勢變化及城市政府調控要求，自主確定轄區內各城市首套和二套住房商業性個人住房貸款利率加點下限。

　　專家表示，這意味著各地既可以選擇跟隨全國下限下調，也可保持不動或適度上調，維持區域房地產市場穩定。在城市貸款利率下限基礎上，銀行業金融機構結合自身經營情況、客戶風險狀況和信貸條件等因素，合理確定每筆貸款的具體加點數值。

　　今年3月份以來，由于市場需求走弱，全國已有100多個城市的銀行根據市場變化和自身經營情況，自主下調了房貸利率，平均幅度在20個到60個基點不等。此外，部分省級市場利率定價自律機制也配合地方政府的調控要求，根據城市實際情況，下調了本城市首付比例下限和利率下限。

　　降低剛需購房成本

　　此次政策調整后，全國層面首套住房商業性個人住房貸款利率下限由不低于相應期限LPR調整為不低于相應期限LPR減20個基點，按4月20日發布的5年期以上LPR計算，為4.4%。

　　易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進認為，首套房商貸利率下限下調有助于進一步降低購房成本。同時，結合近期各地政策調整，客觀上可以進一步減輕剛需群體的購房壓力。

　　具體來看，如所在城市政策下限和銀行具體執行利率跟隨全國政策同步下調，居民家庭申請貸款購買首套普通自住房時，利息支出會有所減少。業內專家推算，按貸款金額50萬元、期限30年、等額本息還款估算，利率下調20個基點，平均每月可減少月供支出約60元，未來30年內共減少利息支出約2萬元。

　　不過，專家提醒，《通知》主要針對新發放商業性個人住房貸款，存量商業性個人住房貸款利率仍按原合同執行。

　　“應考慮如何進一步采取更多支持政策滿足改善性住房需求。”董希淼建議，目前，多數商業銀行已經對個人住房貸款政策進行了微調，比如降低貸款利率、加快放款速度等，但這些調整主要集中在滿足首套住房消費需求。下一步，在滿足改善性住房需求上，應采取更多的支持政策，如適當放寬貸款條件，對已經結清貸款的購房者采取靈活的認定政策。金融管理部門應適時優化相應監管要求，支持商業銀行更好地服務改善性住房消費者，如降低二套房首付比例、調整二套房貸款利率加點等。同時，商業銀行要加快產品和服務創新，探索滿足老年人、新市民等群體住房消費需求。（本報記者 陳果靜）