房山試點(diǎn)“一區(qū)一策”調(diào)控，對(duì)樓市影響幾何？

此前坊間流傳房山區(qū)將調(diào)整購(gòu)房政策一事有了新消息。4月10日，北京市住建委官網(wǎng)披露，多子女家庭和職住平衡家庭購(gòu)房支持政策按照“一區(qū)一策”的方式由房山區(qū)試點(diǎn)。

　　房山區(qū)作為北京房地產(chǎn)市場(chǎng)的供應(yīng)大戶，剛需盤(pán)扎堆，受樓市下行影響明顯。業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，預(yù)計(jì)房山區(qū)可能會(huì)在“認(rèn)房又認(rèn)貸”以及多孩家庭首付比例等方面做出調(diào)整。從短期來(lái)看，這對(duì)于房山區(qū)樓市的庫(kù)存將起到促進(jìn)去化的積極作用。而作為全國(guó)政策調(diào)整的風(fēng)向標(biāo)，北京在政策放松方面相對(duì)謹(jǐn)慎，不會(huì)大規(guī)模、大幅度地放松，試點(diǎn)嘗試、循序漸進(jìn)或成為重要的方式。
　　支持多孩家庭、職住平衡家庭購(gòu)房
　　4月10日，北京市住建委官網(wǎng)發(fā)布該委2023年市政府工作報(bào)告重點(diǎn)任務(wù)清單及實(shí)事事項(xiàng)一季度工作進(jìn)展情況。其中透露，多子女家庭和職住平衡家庭購(gòu)房支持政策按照“一區(qū)一策”的方式由房山區(qū)試點(diǎn)，相關(guān)內(nèi)容報(bào)請(qǐng)市委市政府同意試點(diǎn)推進(jìn)，下一步需爭(zhēng)取人行營(yíng)管部和住建部同意。
　　今年北京市政府工作報(bào)告重點(diǎn)任務(wù)中提出，要堅(jiān)持房子是用來(lái)住的、不是用來(lái)炒的定位，加快健全多主體供給、多渠道保障、租購(gòu)并舉的住房制度，健全工作機(jī)制，完善“一區(qū)一策”調(diào)控措施，支持“一老一小”、中心城區(qū)人口疏解和職住平衡的合理住房需求。
　　北京市住建委的相關(guān)負(fù)責(zé)人曾表示，針對(duì)特定區(qū)域的特定項(xiàng)目，給予符合條件的特定群體購(gòu)房支持政策，是在保持房地產(chǎn)從嚴(yán)調(diào)控的基礎(chǔ)上，精準(zhǔn)實(shí)施的一項(xiàng)解決老年家庭養(yǎng)老購(gòu)房困難的舉措。下一步，北京將在總結(jié)試點(diǎn)經(jīng)驗(yàn)基礎(chǔ)上，進(jìn)一步擴(kuò)大全齡友好項(xiàng)目建設(shè)，同時(shí)研究對(duì)多孩家庭、職住平衡購(gòu)房等合理住房需求的支持措施。
　　這均為房山區(qū)此次試點(diǎn)多子女家庭和職住平衡家庭購(gòu)房支持政策提供了鋪墊。事實(shí)上，在2月，房山區(qū)就流傳將落實(shí)“一區(qū)一策”，調(diào)整“認(rèn)房又認(rèn)貸”的政策，此后一直未見(jiàn)有新消息落地。
　　此次北京試點(diǎn)支持多孩家庭、職住平衡購(gòu)房為何選在房山區(qū)？房山區(qū)一直是北京房地產(chǎn)市場(chǎng)的供應(yīng)大戶，自2021年下半年以來(lái)樓市下行明顯，剛需盤(pán)扎堆的房山區(qū)受此影響頗深。據(jù)諸葛數(shù)據(jù)研究中心統(tǒng)計(jì)，2023年3月，北京市區(qū)有21個(gè)商品住宅項(xiàng)目獲取預(yù)售證，分布在昌平區(qū)、房山區(qū)等12個(gè)區(qū)域，其中，房山區(qū)為推新主力，共有4個(gè)新領(lǐng)銷(xiāo)售許可的項(xiàng)目，包括樂(lè)活雅苑、伊林北苑、西府佳苑、北辰佳苑在內(nèi)。
　　值得關(guān)注的是，2月21日，北京市房山區(qū)38個(gè)在售樓盤(pán)項(xiàng)目以自發(fā)聯(lián)盟形式自愿承諾，購(gòu)房者在簽訂正式購(gòu)房合同前提出退房的，30天內(nèi)定金退還到位。當(dāng)時(shí)30天內(nèi)無(wú)理由退房也被業(yè)內(nèi)認(rèn)為是銷(xiāo)售的“噱頭”。
　　事實(shí)上，受市場(chǎng)銷(xiāo)售影響，房企對(duì)于房山區(qū)的投資也是持謹(jǐn)慎的態(tài)度。2022年至今，房山區(qū)僅成交了5宗地塊，且全部為底價(jià)成交，基本上都是國(guó)企、央企托底。
　　或調(diào)整“認(rèn)房又認(rèn)貸”及首付比例
　　根據(jù)北京現(xiàn)行的限購(gòu)政策，居民家庭在本市已擁有1套住房，以及無(wú)住房但有貸款記錄的，普通自住房的首付款比例不低于60%，非普通自住房的首付款比例不低于80%。這也意味著在北京有過(guò)貸款或有過(guò)買(mǎi)房記錄就算二套。因此“認(rèn)房又認(rèn)貸”的政策也被認(rèn)為誤傷了剛性需求。
　　此次房山區(qū)試點(diǎn)多子女家庭和職住平衡家庭購(gòu)房支持政策具體涉及哪些內(nèi)容成為各方關(guān)注的焦點(diǎn)。對(duì)此，諸葛數(shù)據(jù)研究中心高級(jí)分析師陳霄表示，預(yù)計(jì)房山區(qū)可能會(huì)在“認(rèn)房又認(rèn)貸”以及多孩家庭首付比例等方面做出調(diào)整，比如降低多孩家庭的二套房首付、放寬多孩家庭的購(gòu)房套數(shù)限制等。
　　從各地已出臺(tái)針對(duì)多孩家庭的“花式”優(yōu)惠政策來(lái)看，涉及放開(kāi)限購(gòu)、“認(rèn)房不認(rèn)貸”以及購(gòu)房補(bǔ)貼等。比如，長(zhǎng)沙對(duì)符合二孩及以上家庭購(gòu)房政策認(rèn)定條件的，可在原有家庭限購(gòu)2套的基礎(chǔ)上增加1套購(gòu)房指標(biāo)，長(zhǎng)沙戶籍家庭購(gòu)買(mǎi)限購(gòu)區(qū)域第三套商品住房不受繳納社保或個(gè)稅、房屋網(wǎng)簽或辦理不動(dòng)產(chǎn)證時(shí)間等限制。
　　江蘇鹽城也明確支持人才或二孩及以上家庭住房消費(fèi)。在鹽來(lái)鹽大專及以上學(xué)歷人才或2016年1月1日后生育二孩的家庭，購(gòu)買(mǎi)新建商品住房的，給予所繳納契稅50%的一次性購(gòu)房補(bǔ)貼，最高不超過(guò)3萬(wàn)元。2021年5月31日后生育三孩及以上的家庭，購(gòu)買(mǎi)新建商品住房的，給予所繳納契稅100%的一次性購(gòu)房補(bǔ)貼，最高不超過(guò)6萬(wàn)元。此外，湖北荊門(mén)對(duì)一符合條件三孩家庭購(gòu)房可獲得一次性補(bǔ)貼4萬(wàn)元。
　　事實(shí)上，自去年以來(lái)，唐山、邵陽(yáng)、溫州、泉州、咸寧、九江等多地出臺(tái)的購(gòu)房支持政策中，均提出對(duì)二孩家庭、三孩家庭給予購(gòu)房?jī)?yōu)惠，包括發(fā)放額外購(gòu)房補(bǔ)貼及契稅補(bǔ)貼、提高公積金貸款額度等。更有南京、東莞、江蘇、寧波、武漢、廈門(mén)、無(wú)錫、杭州等多地在松綁限購(gòu)政策時(shí)，對(duì)二孩家庭或三孩家庭允許在現(xiàn)有限購(gòu)套數(shù)基礎(chǔ)上新購(gòu)1套住房。
　　“北京不會(huì)大規(guī)模、大幅度放松調(diào)控”
　　值得關(guān)注的是，今年3月，房山區(qū)的樓市隨著北京樓市“小陽(yáng)春”的到來(lái)以及個(gè)別項(xiàng)目的熱銷(xiāo)而有所起色。當(dāng)月，房山區(qū)成交了685套新房，環(huán)比上漲155.19%。其中，良鄉(xiāng)板塊成交活躍度明顯提升，目前該板塊的新房成交均價(jià)為32917元/平方米。
　　在業(yè)內(nèi)人士看來(lái)，試點(diǎn)無(wú)疑對(duì)房山樓市起到推進(jìn)作用，不僅會(huì)推動(dòng)商品房成交，更會(huì)對(duì)房山的土地市場(chǎng)也起到推波助瀾的作用。未來(lái)，多子女家庭和職住平衡家庭購(gòu)房支持政策在門(mén)頭溝、密云等遠(yuǎn)郊區(qū)推行的可能性也更大。
　　對(duì)此，陳霄也表示，從短期來(lái)看，試點(diǎn)對(duì)于房山區(qū)樓市的庫(kù)存可以起到促進(jìn)去化的積極作用，預(yù)計(jì)房?jī)r(jià)會(huì)有上升的空間。
　　“北京作為首都，購(gòu)房政策的調(diào)整對(duì)全國(guó)有著重要的風(fēng)向標(biāo)意義，因此政策一直處于嚴(yán)控狀態(tài)。去年以來(lái)，全國(guó)多城出臺(tái)了松綁調(diào)控的政策，重點(diǎn)二線城市以及三四線城市均有調(diào)整，此次北京市住建委在發(fā)布工作報(bào)告重點(diǎn)任務(wù)清單及進(jìn)展情況中透露，多子女家庭和職住平衡家庭購(gòu)房支持政策按照‘一區(qū)一策’的方式由房山區(qū)試點(diǎn)，釋放出積極的市場(chǎng)信號(hào)，意味著北京嚴(yán)控多年的房地產(chǎn)政策有望出現(xiàn)松動(dòng)。”陳霄如是說(shuō)。
　　在陳霄看來(lái)，北京市住建委還透露出全齡友好購(gòu)房支持政策相關(guān)部門(mén)正在會(huì)簽，已有3個(gè)部門(mén)簽回。上述這兩項(xiàng)政策通過(guò)后，將會(huì)有效解決北京人口的居住問(wèn)題，促進(jìn)住房需求的釋放，尤其是帶動(dòng)一波改善性需求的釋放。
　　此外，陳霄還表示，雖然政策的實(shí)行還是以試點(diǎn)的方式，并且具體政策調(diào)整還未落實(shí)，但也給市場(chǎng)帶來(lái)了一股暖風(fēng)，執(zhí)行了多年的嚴(yán)格政策或有望迎來(lái)松動(dòng)，信號(hào)意義顯著。而需要注意的是，北京對(duì)于樓市調(diào)控政策的放松也會(huì)相對(duì)謹(jǐn)慎，不會(huì)大規(guī)模、大幅度放松，試點(diǎn)嘗試、循序漸進(jìn)成為重要的方式，并且著重強(qiáng)調(diào)“一區(qū)一策”，根據(jù)每個(gè)行政區(qū)的具體情況實(shí)行恰當(dāng)?shù)恼摺?br />　　新京報(bào)記者袁秀麗