上半年樓市表現(xiàn)平淡 市場(chǎng)修復(fù)眾說不一

2023年時(shí)間過半，房地產(chǎn)市場(chǎng)交上了一份怎樣的答卷？數(shù)據(jù)顯示，2023年1—6月，各地樓市政策調(diào)整次數(shù)超260次，覆蓋城市超130個(gè)，TOP100房企銷售總額為35682.3億元，同比微增0.1%。

　　業(yè)內(nèi)專家認(rèn)為，2023年以來，房地產(chǎn)行業(yè)雖然有一定的修復(fù)，但在供需兩端制約下，上半年市場(chǎng)和企業(yè)表現(xiàn)相對(duì)平淡，樓市復(fù)蘇動(dòng)能放緩，6月未迎來預(yù)期中的止跌行情，預(yù)測(cè)下半年市場(chǎng)恢復(fù)或仍有波折。

　　上半年整體表現(xiàn)先揚(yáng)后抑

　　中指研究院發(fā)布的報(bào)告指出，今年上半年，房地產(chǎn)市場(chǎng)整體表現(xiàn)先揚(yáng)后抑，一季度在積壓需求集中釋放以及前期政策效果顯現(xiàn)等因素帶動(dòng)下，市場(chǎng)活躍度提升，特別是2—3月，熱點(diǎn)城市出現(xiàn)“小陽春”行情，但隨著前期積壓需求基本釋放完畢，二季度購房者置業(yè)情緒快速下滑，市場(chǎng)未能延續(xù)回暖態(tài)勢(shì)。

　　統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，2023年上半年，TOP100房企銷售總額同比微增0.1%，但增幅持續(xù)收窄。TOP30陣營房企銷售保持韌性，銷售額持續(xù)提升。具體來看，TOP10房企銷售額均值為1542億元，較去年同期增長6%；TOP11—30房企銷售額均值為489.3億元，較去年同期增長1%；TOP31—50房企銷售均值為241億元，較去年同期下降6.4%；TOP51—100房企銷售額均值為113.1億元，較去年同期下降9.6%。

　　中指研究院企業(yè)研究總監(jiān)劉水對(duì)《中國消費(fèi)者報(bào)》記者表示，TOP100房企銷售額1—3月、1—4月、1—5月、1—6月同比增速分別為8%、12.8%、8.4%、0.1%。前3個(gè)月百強(qiáng)房企銷售額同比增速為8%，是2022年以來首次實(shí)現(xiàn)正增長；前4個(gè)月百強(qiáng)房企銷售額同比增速達(dá)到12.8%，繼續(xù)保持上揚(yáng)態(tài)勢(shì)，但是環(huán)比增速開始下降；前6個(gè)月百強(qiáng)房企銷售額同比微增0.1%，增幅相比1—5月大幅下降8.3個(gè)百分點(diǎn)，出現(xiàn)二次探底的情況。

　　克而瑞研究中心的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，2023年6月，僅有不到三成的百強(qiáng)房企單月業(yè)績(jī)實(shí)現(xiàn)同比增長，環(huán)比增長的企業(yè)在百強(qiáng)房企中只占半數(shù)，有近六成百強(qiáng)房企單月業(yè)績(jī)同比降幅大于30%，其中，27家房企業(yè)績(jī)降幅大于50%。

　　不過，仍有一些房企業(yè)績(jī)表現(xiàn)相對(duì)突出，如建發(fā)房產(chǎn)、大華集團(tuán)、中交房地產(chǎn)等6月單月業(yè)績(jī)實(shí)現(xiàn)同比、環(huán)比雙增長。尤其是濱江集團(tuán)、卓越集團(tuán)、大華集團(tuán)等，上半年的表現(xiàn)優(yōu)于行業(yè)整體，在業(yè)績(jī)?cè)鲩L的同時(shí)行業(yè)排名也有明顯提升。

　　和去年相比，今年上半年，百強(qiáng)房企尤其是前三名的位次發(fā)生了明顯變化。中指研究院和克而瑞研究中心發(fā)布的數(shù)據(jù)均顯示，上半年房企銷售額前三名分別為保利發(fā)展、萬科、中海地產(chǎn)。從銷售面積來看，位于前三名的分別為碧桂園、保利發(fā)展、萬科。

　　房地產(chǎn)市場(chǎng)分化愈發(fā)明顯

　　“上半年房地產(chǎn)市場(chǎng)分化愈發(fā)明顯。”易居企業(yè)集團(tuán)CEO丁祖昱對(duì)《中國消費(fèi)者報(bào)》記者表示，分能級(jí)來看，一線城市的韌性略好于二三線城市。6月，一線城市整體成交245萬平方米，環(huán)比微降3%，同比下降11%，跌幅顯著低于二三線城市。從上半年累計(jì)來看，一線城市同比仍增20%，26個(gè)二三線城市樓市同比上漲17%，其中逆勢(shì)上漲的既有行情相對(duì)獨(dú)立的西安，也有前期深度調(diào)整的寧波、嘉興，還有長沙、鄭州等弱二線城市，不過多數(shù)城市尚屬成交低點(diǎn)，需求略顯疲軟。

　　記者梳理發(fā)現(xiàn)，在今年上半年各地土拍市場(chǎng)中，房企高度聚焦核心城市及核心區(qū)域。中指研究院土地市場(chǎng)研究負(fù)責(zé)人張凱對(duì)此表示認(rèn)同：“在全國樓市銷售承壓的背景下，房企在核心城市的補(bǔ)貨意愿增強(qiáng)，北京、杭州等城市多宗地塊都競(jìng)拍至最高價(jià)上限，部分地塊創(chuàng)下近幾年土地參拍企業(yè)數(shù)量紀(jì)錄。”

　　張凱進(jìn)一步介紹稱：“上半年除個(gè)別核心城市外，土拍總體熱度低迷，300城土地出讓金收入同比下降20%。分城市能級(jí)來看，房企投資繼續(xù)向核心城市聚集。一線城市土地出讓金收入降幅最低，為16%。受成交規(guī)劃建筑面積降幅影響，三四線城市土地出讓金收入降幅達(dá)29%。”

　　民生證券發(fā)布的房地產(chǎn)行業(yè)2023年中期策略報(bào)告顯示，上半年房地產(chǎn)市場(chǎng)城市分化明顯，一二線城市需求差距拉大，其中，以廣州為代表的一線城市樓市仍處于低位震蕩。

　　下半年政策加力預(yù)期增強(qiáng)

　　上半年，為進(jìn)一步提振樓市預(yù)期，促進(jìn)房地產(chǎn)穩(wěn)定健康發(fā)展，多地優(yōu)化調(diào)整了樓市政策。據(jù)諸葛數(shù)據(jù)研究中心統(tǒng)計(jì)，上半年各地樓市政策調(diào)整次數(shù)超過260次，覆蓋城市超過130個(gè)。“樓市政策優(yōu)化調(diào)整內(nèi)容仍主要從需求端出發(fā)，頻率最高的為公積金貸款政策，占比達(dá)47%，其次為購房補(bǔ)貼類政策，占比為16%，降低首付比例以及公積金作首付款的政策占比10%，帶押過戶、放松限購等政策的出臺(tái)頻次緊隨其后。”諸葛數(shù)據(jù)研究中心首席分析師王小嬙對(duì)《中國消費(fèi)者報(bào)》記者表示。

　　中指研究院市場(chǎng)研究總監(jiān)陳文靜對(duì)記者表示，一季度相關(guān)部門頻繁表態(tài)并落地具體舉措“防風(fēng)險(xiǎn)”“促需求”，各地政策出臺(tái)頻次亦保持穩(wěn)定。二季度以來，各地政策頻次明顯減少。“上半年市場(chǎng)和企業(yè)表現(xiàn)相對(duì)平淡，樓市復(fù)蘇動(dòng)能放緩，下半年政策加力預(yù)期增強(qiáng)，但房地產(chǎn)政策力度和節(jié)奏取決于宏觀基本面的變化，若下半年經(jīng)濟(jì)出現(xiàn)超預(yù)期轉(zhuǎn)弱情況，則房地產(chǎn)作為經(jīng)濟(jì)穩(wěn)定器，托底政策或?qū)⒓涌炻涞?#xff0c;核心一二線城市‘一區(qū)一策’仍有調(diào)整的空間。”陳文靜說。

　　陳文靜認(rèn)為，當(dāng)前購房者置業(yè)情緒仍受多重因素影響，其中居民收入預(yù)期偏弱、房?jī)r(jià)下跌預(yù)期較強(qiáng)、購房者對(duì)期房爛尾的擔(dān)心等仍是關(guān)鍵，這些因素能否好轉(zhuǎn)以及政策托底力度的大小直接影響著下半年房地產(chǎn)市場(chǎng)走勢(shì)。預(yù)計(jì)下半年房地產(chǎn)市場(chǎng)恢復(fù)仍有波折，銷售面積或?qū)⒃诘突鶖?shù)下實(shí)現(xiàn)小幅增長，全年銷售面積預(yù)計(jì)會(huì)與2022年基本持平。

　　丁祖昱對(duì)記者表示，預(yù)計(jì)7—9月市場(chǎng)基于政策的博弈，行情機(jī)會(huì)較為突出，建議消費(fèi)者購房可以關(guān)注市場(chǎng)回款率高、信用穩(wěn)定的開發(fā)商。若三季度無強(qiáng)有力的救市政策出臺(tái)，整體新房成交規(guī)模還將低位持穩(wěn)，環(huán)比降幅和累計(jì)同比增幅將持續(xù)收窄，維持弱復(fù)蘇主基調(diào)。

　　另外，各城市分化還將持續(xù)加劇，短期內(nèi)熱度較高的核心一二線城市仍將是房企推盤的重點(diǎn)區(qū)域，如北京、上海、杭州、成都、合肥等，多數(shù)企業(yè)會(huì)選擇加快新盤入市搶占市場(chǎng)，尤其是增加改善型樓盤的供給。與之形成鮮明對(duì)比的當(dāng)屬內(nèi)陸弱二三線城市，新房供應(yīng)還將進(jìn)一步回落，以去庫存為主。