存量房貸利率將下調？5家銀行回應！專家解讀

近日，有關央行對存量貸款利率的表述引發(fā)廣泛關注。

　　7月14日，央行貨幣政策司司長鄒瀾在“2023年上半年金融統(tǒng)計數(shù)據(jù)情況新聞發(fā)布會”上稱，“按照市場化、法治化原則，我們支持和鼓勵商業(yè)銀行與借款人自主協(xié)商變更合同約定，或者是新發(fā)放貸款置換原來的存量貸款?！?/p>

　　鄒瀾表示，由于理財收益率、房貸利率等價格關系已經(jīng)發(fā)生了變化，居民使用存款或者減少其他投資提前償還存量貸款的現(xiàn)象大幅增加。此外，他認為，提前還貸現(xiàn)象增加與存量房貸利率處于較高水平相關。

　　據(jù)第一財經(jīng)，記者聯(lián)系中國銀行、建設銀行、招商銀行、杭州銀行、寧波銀行等多家銀行客戶和信貸經(jīng)理，他們中的多數(shù)回應稱，關于存量房貸降息，“沒有接到相關政策，仍按照原有簽訂合同的利率來執(zhí)行還貸政策”。

　　央行：鼓勵商業(yè)銀行與借款人自主協(xié)商變更合同約定，或新發(fā)放貸款置換存量貸款

　　7月14日，在國務院新聞辦舉行的2023年上半年金融統(tǒng)計數(shù)據(jù)情況新聞發(fā)布會上，中國人民銀行貨幣政策司司長鄒瀾表示，上半年，房地產(chǎn)市場總體呈現(xiàn)企穩(wěn)態(tài)勢，隨著前期積累的購房需求在一季度較快釋放，疊加季節(jié)性因素影響，4月以來，房地產(chǎn)市場逐步進入常態(tài)化運行，房地產(chǎn)市場情況在房地產(chǎn)信貸數(shù)據(jù)上也有所反映。

　　鄒瀾表示，房地產(chǎn)開發(fā)貸款主要是用于房地產(chǎn)項目的施工建設，通常是在開工時發(fā)放，竣工時回收，余額主要取決于同期商品房的在建規(guī)模。過去，開發(fā)商根據(jù)項目銷售進度，用預售資金提前償還開發(fā)貸款的情況較為普遍。去年以來，因為非金融負債收緊，開發(fā)貸款需求明顯增加，商業(yè)銀行開發(fā)貸款投放力度加大，今年上半年累計新增4200多億元，同比多增約2000億元，促進了開發(fā)商加快項目施工建設，有利于保障項目的交付。

　　鄒瀾表示，個人住房貸款發(fā)放和同期商品房銷售規(guī)模直接相關，還款則是來自于借款人的收入或者其他資產(chǎn)的配置調整。今年上半年，個人住房貸款累計發(fā)放3.5萬億元，較去年同期多發(fā)放超過5100億元，對住房銷售支持力度明顯加大。但統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示的個人住房貸款余額總體還略微減少一點，這主要是因為理財收益率、房貸利率等價格關系已經(jīng)發(fā)生了變化，居民使用存款或者減少其他投資提前償還存量貸款的現(xiàn)象大幅增加。這種現(xiàn)象對住房需求并不構成影響，它是一個居民資產(chǎn)配置的調整。盡管貸款市場報價利率下行了0.45個百分點，但因為合同約定的加點幅度在合同期限內是固定不變的，前些年發(fā)放的存量房貸利率仍然處在相對較高的水平上，這與提前還款大幅增加有比較大的關系。提前還款客觀上對商業(yè)銀行的收益也有一定的影響。按照市場化、法治化原則，我們支持和鼓勵商業(yè)銀行與借款人自主協(xié)商變更合同約定，或者是新發(fā)放貸款置換原來的存量貸款。

　　多地首套房貸最低利率已降至3.7%

　　隨著6月LPR的調整，北京、上海、廣東、蘇州等多地個人住房按揭貸款利率近期已相應調整，其中個別城市首套房貸款利率已降至3.6%。

　　證券日報記者分別致電北京、廣東、上海、蘇州等城市多家銀行支行，相關工作人員均表示，隨著5年期以上LPR下調，銀行已將房貸利率相應下調10個基點。

　　記者從北京多家國有大行和股份行獲悉，北京地區(qū)首套房貸款利率已由4.85%降為4.75%，二套房貸款利率由5.35%變?yōu)?.25%。比如，建行北京某支行的個貸經(jīng)理向記者表示，已接到最新通知，新發(fā)放按揭貸款利率按照新LPR定價，目前5年期以上LPR為4.2%，首套房貸款利率為4.2%加55個基點，為4.75%，二套房貸款利率為4.2%加105個基點，為5.25%。

　　根據(jù)中指研究院監(jiān)測數(shù)據(jù)，2023年以來全國已有超過40個城市調整首套房貸利率下限至4%以下，珠海、南寧、柳州、中山等城市首套房貸最低利率已經(jīng)降至3.7%，肇慶、湛江、云浮、惠州等城市取消了首套房貸利率下限。截止二季度末，70個大中城市中共有39城可階段性維持、下調或取消當?shù)厥滋鬃》抠J款利率政策下限。本次5年期以上LPR下調10個基點，符合條件的城市首套房貸利率有望降至3.6%到3.9%的區(qū)間內，繼續(xù)突破歷史底部。

　　盡管新房貸款利率不斷下降，但此前購房以較高利率負擔房貸的群體卻并未因此受益，因此本次央行關于存量房貸的新表態(tài)引發(fā)了熱議。

　　專家：短期內調整的可能性不大

　　21財經(jīng)報道，“綜合來看，（存量住房貸款利率下調）還有很大的不確定性，短期內調整的可能性不大。”廣東省城規(guī)院住房政策研究中心首席研究員李宇嘉表示，首先，按照市場化、法治化的原則，商業(yè)銀行和個人之間的貸款受《合同法》的保護，法律對貸款的利率和貸款期限有明確規(guī)定的。其次，商業(yè)銀行以盈利為目的，甚至是以利潤最大化為目標，房貸屬于優(yōu)質資產(chǎn)，如果降低存量房貸利率，會沖擊銀行的資產(chǎn)收益率。同時，目前對大型國有銀行的考核中，對利潤和資產(chǎn)收益率都是強化的。因此，綜合來看，銀行下調存量貸款利率的動力并不充足。不過不排除部分銀行，尤其是存量房貸規(guī)模較大的國有銀行，會以社會責任為導向，為了提振消費而降低存量房貸利率。

　　艾振強進一步提示，“一刀切”下調存量房貸利率會帶來三個問題。

　　一是如何界定存量，如果表態(tài)之前都算存量房貸，或導致近期新貸的本來就很低的房貸利率變得更低，會導致很多人對政策不滿；

　　二是每個城市的房產(chǎn)政策調控力度不同，房貸利率存在差異，市場發(fā)生了變化，調控也要做相應的調整，“一刀切”就破壞了因城施策的基本原則；

　　三是每個銀行的基本面不一樣，如果“一刀切”的話，部分實力較弱的銀行可能承受巨大的壓力。

　　一位券商首席經(jīng)濟學家表示，按照央行的表態(tài)，理論上（商業(yè)銀行）可以通過存量調利率或轉按揭，以此來降低房貸利率，但具體操作要有正式出臺的政策依據(jù)才行。

　　明源不動產(chǎn)研究院首席研究員艾振強表示，由于每個城市的調控不同，其存量房貸利率也不同，因此央行統(tǒng)一要求銀行下調存量房貸利率的概率很低，銀行可以根據(jù)自身情況與客戶協(xié)商后下調。也就是說，存量房貸利率的是否下調要依據(jù)各地、各銀行不同的情況具體來執(zhí)行。

　　（每日經(jīng)濟新聞綜合自第一財經(jīng)、證券日報、第一財經(jīng)）