聯手代建企業 金融資管公司助力房企紓困

《經濟參考報》記者了解到，“金融16條”推出后，AMC（金融資產管理公司）積極開展房企紓困行動，通過代建、并購、處置不良資產等方式介入相關項目，保障房地產項目交付。業內人士表示，AMC在項目層面參與房企資產盤活，主要通過“出資+開發”模式，由AMC負責不良資產處置與重組，操盤方負責再開發與運營。AMC的積極參與，將成為加快房企風險出清的又一抓手，有助于保障房地產項目交付，支持房地產市場健康發展。

　　收并購市場降至低點

　　根據克而瑞研究中心（CRIC）監測數據，2023年7月，重點受監測房企共涉及17筆并購交易，披露交易金額的有15筆，總交易對價約122.1億元，同比大幅減少78.2%，環比下跌17.4%，披露的單筆平均交易規模為8.1億元，收并購市場整體遇冷。

　　從交易進展來看，7月份有3筆交易處于掛牌狀態，其中大悅城擬41.42億元掛牌轉讓上海陸家嘴中糧海景壹號公寓物業，可售建筑面積約4.9萬平方米。此外，簽署轉讓協議、完成、訂立框架協議、進行中、未確定交涉中的交易筆數分別為7個、4個、1個、1個、1個。其中包括融創4.22億元出售重慶文旅城、中海以3億元對價完成出售上海中海中心辦公樓等。

　　從交易標的物業類型看，7月多元化并購額占比較上月有所回升，9筆涉及商辦、文旅、物管等不同領域的多元化投資中已披露的交易金額合計為58.82億元，占全部規模的比例為48.2%。但與去年同期418.67億元的大宗交易規模相比，當前多元化大宗交易市場整體遇冷，交易方持觀望態度。此外，開發項目、集團收并購交易筆數分別為7筆和1筆，開發項目交易筆數是上月的一半，熱度明顯回落。

　　值得一提的是，今年7月，萬達三次轉讓相關股權備受市場關注。克而瑞研究中心分析人士指出，萬達通過幾筆股權出讓累計回籠資金近68億元，不僅如期完成當月到期的美元債兌付，其長春項目逾10億元財務糾紛也達成和解。“不過，除債務困局外，萬達真正的考驗是今年年底萬達商管IPO對賭回購股權壓力，倘若未能成功上市，萬達商管需向Pre-IPO投資者支付約300億元的股權回購款。”該分析人士說道。

　　“出資+開發”模式紓困

　　7月份，AMC資管機構與房地產代建企業簽署戰略合作協議較多。業內分析認為，在AMC廣泛參與項目紓困的背景下，與AMC合作也成為代建企業拓展業務的重要方向之一，同時這也有望助力保交樓工作順利開展。

　　中指研究院報告顯示，7月下旬，綠城中國、綠城管理分別與長城資產及其子公司長城國富置業簽署戰略合作協議，協議雙方約定，將在涉房、涉地不良資產處置等業務領域開展戰略合作；7月底，華夏幸福與地方性AMC浙商資產簽署戰略合作協議，雙方將就各自存量業務、“AMC+保交樓”業務開展戰略合作，合作內容包括不限于共同設立特殊資產基金、聯合建立共同品牌、盤活問題樓盤以及為政府和社會提供“保交樓”的系統解決方案等。

　　中指研究院企業研究總監劉水告訴《經濟參考報》記者，AMC在項目層面參與房企資產盤活，主要通過“出資+開發”模式，由AMC負責不良資產處置與重組，操盤方負責再開發與運營。“其中，操盤方可以是AMC旗下地產開發公司，也可以是頭部房企、原出險房企或第三方代建企業。頭部代建企業具有豐富操盤經驗及品牌效應，對項目去化與溢價都會產生積極影響。”

　　今年以來，AMC介入房地產項目逐漸成為一種趨勢。根據CRIC監測數據，今年前7個月，已經有包括浙商資產、長城資產、中國華融等AMC，先后通過代建、并購、處置不良資產等方式介入房地產行業相關項目。關聯房企涉及華夏幸福、泰禾集團、金科股份、萬達地產、保利發展、佳兆業、旭輝集團、融創中國等知名企業。

　　上述克而瑞研究中心分析人士指出：“作為業績新增長點，代建商爭相逐鹿，但開發難度大、風險高、無法加杠桿等因素無一不制約各方發展，代建龍頭也只是憑信用、品牌和金融資源開展紓困模式探索。”

　　合力促進樓市平穩健康發展

　　從二級市場表現來看，CRIC監測數據顯示，7月份，A股整體上漲的地產股占比將近94%，僅有4只股票下跌；而H股整體上漲的地產股占比也達到了47%。

　　在H股方面，榮盛發展旗下的物業公司榮萬家成為7月漲幅最大的地產相關股，整月漲幅超過了45%。

　　A股上市房企方面，7月份金科股份的漲幅較大，公司股票在當月迎來多個漲停板。分析人士稱，該企業在6月份開啟保殼計劃之后，7月又引入了央企AMC長城資管作為戰投，且完成了111.97億元境內債券的展期，再加上月內房地產利好政策頻出，A股房地產板塊整體大漲，使得該公司股票月漲幅達到了128.8%。

　　政策面，7月份調控優化的利好信號頻出。央行明確鼓勵商業銀行降低存量房貸利率來減輕居民負擔；住建部提出落實好降低購買首套住房首付比例和貸款利率、改善性住房換購稅費減免、個人住房貸款“認房不用認貸”等系列措施；月底，北京、廣州、深圳、杭州等城市相繼表態跟進優化政策。其中，廣州明確提出要盡快推出有關政策措施，杭州市城區取消落戶名額限制，核心城市政策松綁預期明顯升溫。

　　劉水分析稱，中央層面定調優化調整房地產政策，支持企業合理融資需求，提出在超大特大城市積極穩步推進城中村改造，央行、金融監管總局發布關于延長金融支持房地產市場平穩健康發展有關政策期限的通知，疊加各地陸續出臺政策優化措施，有望合力促進房地產市場平穩健康發展。

　　上述克而瑞研究中心分析人士認為，除穩需求外，當前房地產的主要任務在于保交樓、防風險。7月份“金融16條”部分政策延期、交易商協會持續支持民營房地產債券融資、中央鼓勵民營企業盤活存量資產回收資金等，繼續紓困供給端，對出險房企注入流動性或進行債務展期，助力保交樓。該人士進一步指出，保交樓的核心在于資金問題，盡管“金融16條”延期鼓勵商業銀行發放配套融資，但作為商業機構，銀行當前參與意愿度不高。期待后續更多紓困政策出臺，繼續加大紓困資金投入，優化紓困資金申請、使用和監管機制。（記者 高偉）