樓市優化瞄向“豪宅線” 京滬政策調整預期升溫

深圳房地產市場在11月22日這一天接連迎來兩個重磅利好政策。其一為自11月23日起，深圳二套住房最低首付款比例降至四成；其二為優化普通住房認定標準，取消“實際成交總價750萬元以下（含750萬元）”這一價格限制條件，通俗說就是“取消了豪宅線”。

　　兩條政策甫一發出，即引起市場高度關注。這兩項政策釋放了哪些信號？將對購房群體產生怎樣的實質性影響？其他一線城市是否有跟進的可能性？《證券日報》記者就相關問題采訪了業內多位專家解讀。

　　置換改善需求將激活

　　從此次深圳發布的兩項政策內容來看，均為此前業內呼聲最高的政策優化方向。

　　據新華社消息，11月22日，中國人民銀行深圳市分行發布通知，11月23日起調整二套住房最低首付款比例。二套住房個人住房貸款最低首付款比例由原來的普通住房70%、非普通住房80%統一調整為40%。同日，深圳市住房和建設局發布的《深圳市住房和建設局關于調整享受優惠政策普通住房認定標準的通告》，將普通住房認定標準調整為“住宅小區建筑容積率1.0以上（含1.0），且單套住房套內建筑面積120平方米以下（含120平方米）或者單套住房建筑面積144平方米以下（含144平方米）”。即僅保留住宅小區建筑容積率和單套住房面積兩個條件，而取消了此前“實際成交總價低于750（含本數）萬元”這一價格限制條件。

　　對于深圳此次調整普通住房標準，中國銀行研究院研究員葉銀丹在接受《證券日報》記者采訪時直言，此舉符合市場預期。下半年以來，一線城市房地產需求側政策持續優化，總體按照落實“認房不用認貸”政策、降低首付比例或房貸利率等思路進行。而在四個一線城市中，此前廣州已經下調二套房首付比例，如今深圳跟進執行且首付比例下調幅度較大，同時又調整普通住房標準，釋放的信號意義很強，利好樓市預期穩定，無論對深圳自身市場還是其他城市而言，都有積極影響。

　　中指研究院華南分院總經理楊紅俠也對《證券日報》記者表示，深圳本次優化普通住房認定標準取消“總價750萬元”的限制，可以直接減少購房者的各項稅費，降低購房者壓力。預計新政短期內將刺激深圳房地產市場成交量明顯上升。

　　根據易居研究院測算，假定某深圳市民有唯一一套住房，其面積為120平方米，房價從800萬元漲到了1000萬元，且該房子已經持有5年時間。那么，該住宅被認定為普通住宅時，相比被認定為從此前的非普通住宅，稅費減少約46.2萬元（房價5%）。

　　在葉銀丹看來，此次政策調整后，普通住宅認定不再看總價，利好部分總價超過750萬元房子的交易，尤其是降低了剛需或者改善群體的交易稅費成本。在二手房交易中，普通住宅稅費為1%，非普通住宅為1.5%，也就是說，隨著此次政策調整，未來滿足條件的二手房交易可以直接減少0.5個百分點的稅費。同時，二套房首付比例的降低，加上前期“認房不用認貸”等政策的落地，多項重磅利好政策疊加，將有助于激活深圳房地產市場的置換改善需求，促進深圳房地產市場回暖。

　　在楊紅俠看來，此次深圳降低二套房首付比例并調整普通住房認定標準，進一步向市場釋放了積極信號，有利于穩定樓市預期，激發潛在的剛需及改善型需求釋放，預計短期內深圳房地產市場成交量將明顯上升。

　　一線城市跟進可能性大

　　盡管9月份以來房地產支持政策在供需兩端持續優化，但從國家統計局公布的數據來看，政策效果似乎正在邊際減弱。

　　根據國家統計局日前發布的數據計算得知，從10月份的單月數據來看，雖然商品房銷售額同比降幅連續3個月收窄，但商品房銷售面積的同比降幅卻略有擴大。

　　對此，葉銀丹認為，深圳此次連出兩大新政，對于房地產市場將起到較大的帶頭作用。另外，從成交數據來看，當前不只是深圳的房地產市場成交低迷，上海、北京也面臨著類似的情況。這也說明，上一波“認房不用認貸”的政策效應已經基本釋放，目前亟需新一輪的政策支持。預計未來在“因城施策”背景下，不排除北京、上海將視市場變化適時推出降低二套房首付等相關政策，以提升房地產市場活躍度。

　　易居研究院研究總監嚴躍進也表示，此次深圳的樓市支持政策具有風向標意義。從一線城市政策來看，落實“認房不用認貸”、降低首付和房貸利率、放松普通住宅認定標準是三項重要的工具。此前廣州將二套房的首付比例降為四成，就說明二套房或改善性住房方面會有降低首付的政策操作。而此次深圳的兩大新政，顯然為后續北京、上海兩個城市取消“豪宅線”創造了有利條件。

　　葉銀丹認為，后續除了進一步下調首套房、二套房的首付比例和貸款利率外，類似減免置換型住房換購稅費，上調首套房和置換房的公積金貸款額度、延長公積金貸款年限等政策內容，同樣可以期待。此外，一線城市和熱點二線城市也有可能逐步從非核心城區開始嘗試放松限購政策。（本報記者 杜雨萌 韓 昱）