貸款利率上升 美房地產市場存隱憂

美聯儲最新發布的會議紀要再次加強了今年3月暫不降息的預期，利率處于高位使貸款成本居高不下，這對美國住宅地產和商業地產形成壓力。

　　貸款利率上升

　　美聯儲1月貨幣政策會議紀要顯示，聯邦基金利率可能已達峰值，但過早放松貨幣政策立場存在風險。與會官員認為近期通脹率在回歸目標水平方面“取得了重大進展”。但也有一些官員指出，這僅僅反映短暫好轉，一旦消費者支出高于預期、借貸成本下降或金融環境過于寬松，通脹放緩趨勢可能會停止甚至逆轉。

　　這再次向市場暗示，美聯儲難以如此前預期在3月啟動降息。事實上，美聯儲去年暫停加息后，市場高度關注降息何時開啟，但美聯儲官員已在多個場合表示他們并不急于行動。

　　美聯儲將于3月19日至20日召開下一次貨幣政策會議。芝加哥商品交易所數據顯示，截至21日，市場預計3月美聯儲維持利率不變的可能性高達93%，首次降息可能發生在6月。一些交易員預期，美聯儲今年降息幅度將低于90個基點，不到1月預期的一半。

　　美國抵押貸款利率曾在去年10月短暫突破8%，升至20年高點。去年第四季度以來，市場預期本輪加息周期將結束，利率隨之開始下滑。但隨著數據陸續公布，市場預期又發生變化，投資者預計美聯儲或推遲降息啟動時間，貸款利率扭頭上升。

　　美國《抵押貸款新聞日報》22日公布的追蹤數據顯示，截至當天的一周，30年期固定抵押貸款平均利率進一步攀升至7.16%，創兩個月來最高。房地美另一項追蹤30年期固定抵押貸款平均利率的指數也攀升12個基點。抵押貸款銀行家協會（MBA）2月21日的數據顯示，截至2月16日當周，美國30年期固定抵押貸款合同利率上升19個基點，至7.06%，自去年12月初以來首次躍升至7%以上，也是自10月以來的最大單周漲幅。由于利率維持在高位，貸款成本居高不下。

　　抵押貸款申請量下降

　　美國房貸成本已大幅攀升，房價之所以下降幅度不大，主要是供應短缺所致。但房貸利率的高企，對美國房地產市場復蘇的信心仍有影響。

　　分析人士認為，即將進入關鍵的傳統春季銷售旺季，房貸利率創下兩個月新高、未能延續去年四季度的降勢，這可能會讓買家和賣家選擇觀望。

　　MBA的數據顯示，截至2月21日的一周，抵押貸款申請量環比降幅超過了10%，再融資申請量也環比下降了11%。房地產信息和交易網站Redfin發布的購房者需求指數2月迄今下跌了18%。

　　美國全國房地產經紀人協會（NAR）首席經濟學家勞倫斯·伊恩表示，美國經濟正在創造大量就業機會和薪資增長，但抵押貸款利率過高大大削弱了很多美國家庭的負擔能力。長期購房需求由就業情況所決定，但購房時機取決于抵押貸款利率和待售房屋庫存。

　　MBA副總裁兼首席經濟學家邁克·弗拉坦托尼表示，潛在購房者對利率變化相當敏感。由于房屋供應受限，更高的利率和房價都增加了購房的負擔能力。

　　數據顯示，1月成屋銷售同比下降1.7%。截至1月底，有101萬戶待售房屋，較2023年同期有3.1%的上升。按照目前的銷售速度計算，需要約3個月的時間消耗掉市場上的供應量，低于5個月的庫銷比，表明市場供應仍然緊張。

　　NAR報告稱，由于購房環境相對嚴峻，多使用貸款購房而非現金購房的首次購房者數量有所下降。1月新購房者比例降至28%，低于去年12月的29%和去年1月的31%，這表明目前許多美國人負擔能力下降，面臨被擠出市場的挑戰。

　　Redfin經濟研究主管仍然預計，未來幾個月美國房地產的交易量應該會有所增加，部分原因是銷售旺季即將到來，部分原因是人們越來越習慣高利率。“我們預計，隨著通脹緩解以及美聯儲最終開始降息，按揭貸款利率將在春季晚些時候開始下降。”

　　商業地產低迷

　　與住宅市場不同的是，在經歷疫情沖擊之后，美國商業地產市場近年持續低迷，空置率不斷上升，新租業務和續租業務較疫情前出現明顯下滑。房地產公司高緯物業的一項研究發現，截至去年年底，全美約有五分之一的寫字樓處于空置狀態，甚至連洛杉磯和休斯敦這樣的大城市，寫字樓的空置率都達到了25%。

　　國際貨幣基金組織在一篇博文中表示，美國商業地產價格正在經歷半個世紀以來最嚴重的暴跌，自2022年3月美聯儲加息以來已下跌11%。據地產機構Real Capital Analytics的數據，美國寫字樓物業價格已從高峰期下跌了約20%。摩根士丹利房地產投資信托股權分析師預測，寫字樓物業的價格從峰值到谷底的跌幅約為30%。

　　隨著美國商業地產價值的下滑，風險正在顯現。據MBA的報告，銀行持有的商業地產債務中，今年有4410億美元到期。

　　商業地產的疲軟給美國銀行系統帶來巨大壓力。2月初，去年收購簽名銀行的紐約社區銀行的股票被瘋狂拋售，重新引發了人們對地區貸款機構的擔憂。

　　馬拉松資產管理公司董事長布魯斯·理查茲說，美國規模較小銀行的商業地產貸款違約率可達8%至10%。

　　據彭博社報道，去年12月發布的一份關于美國銀行業脆弱性的報告顯示，如果商業地產貸款違約率達10%，將額外產生約800億美元的銀行業損失。

　　分析人士認為，美國商業地產引發的動蕩可能并不會升級成為系統性風險。但地區銀行與商業地產之間的緊密聯系，可能會削弱這些銀行向家庭和小微企業提供貸款的能力。這無疑會導致信貸規模下降，長期看會拖累經濟增長。