如何引領(lǐng)長租公寓行穩(wěn)致遠(yuǎn)，人物專訪姜紅

　　2009 年，IMA GROUP在南京開了第一家門店，意外受到歡迎。此后，又繼續(xù)改造了幾棟物業(yè)。敏銳的投資人聞風(fēng)而來，并開始在全國市場做調(diào)研，結(jié)果發(fā)現(xiàn)這是一個(gè)龐大的市場，且無人涉足。彼時(shí)，酒店、地產(chǎn)火熱，資本蜂擁而上，沒有人注意到集中式公寓運(yùn)營也可以成為一種商業(yè)模式。IMA GROUP就這樣意外地踏進(jìn)了一個(gè)空白市場。然而最近的10年長租公寓領(lǐng)域發(fā)生了巨大變化。資本潮水般涌入，在市場掀起一片腥風(fēng)血雨后，又迅速退散，留下一地雞毛。而起起伏伏中，IMA GROUP卻始終如一地穩(wěn)健。如一艘巨輪穩(wěn)穩(wěn)的行駛在蒼茫大海，朝夕與共。IMA GROUP何以穿越風(fēng)暴，引領(lǐng)行業(yè)健康發(fā)展？近日我們走訪了IMA GROUP投資開發(fā)部總經(jīng)理姜紅。

　　姜紅執(zhí)掌的投資開發(fā)部是公司最核心的部門，旗下設(shè)有戰(zhàn)略中心、開發(fā)中心、營建中心和科技中心。投資開發(fā)部負(fù)責(zé)評估行業(yè)的風(fēng)險(xiǎn)與機(jī)遇，制定資本、品牌、運(yùn)營的戰(zhàn)略規(guī)劃，并在全國鋪設(shè)公司公寓業(yè)務(wù)，通過科技賦能對具體項(xiàng)目提供解決方案。在姜紅的領(lǐng)導(dǎo)下，IMA GROUP完成長租行業(yè)第一支資產(chǎn)證券化ABS產(chǎn)品的發(fā)行，開創(chuàng)長租領(lǐng)域融資手段先河；通過精準(zhǔn)行業(yè)定位，聚焦租住本質(zhì)，成功實(shí)現(xiàn)多品牌戰(zhàn)略，她一手打造的“共享居住平臺-白領(lǐng)公寓”引領(lǐng)行業(yè)新高度；同時(shí)她帶領(lǐng)科技中心首創(chuàng)智慧管理倉系統(tǒng)，為長租公寓的運(yùn)營、萬物互聯(lián)精細(xì)化管理科技賦能。姜紅和她所帶領(lǐng)的團(tuán)隊(duì)在一次一次的市場風(fēng)暴中，審時(shí)度勢、深耕細(xì)作，始終保持強(qiáng)勁的生命力。如今公司已經(jīng)在 31 個(gè)一二線城市建立起 500 家直營門店，總房量近 10 萬間，是行業(yè)內(nèi)開業(yè)規(guī)模領(lǐng)先、經(jīng)營時(shí)間最長的集中式公寓運(yùn)營商。成為行業(yè)發(fā)展4.0標(biāo)桿企業(yè)。姜紅也無疑成為長租公寓健康發(fā)展的領(lǐng)航者。

　　從城市打拼者到美好城市創(chuàng)造者

　　很多年前，姜紅只身來到上海，就職于華住酒店管理公司，從那時(shí)起姜紅的內(nèi)心積淀了許多對城市打拼者深切的理解與關(guān)愛，繁華的城市，何處是家？這是每一個(gè)城市外來者的心聲，姜紅的內(nèi)心埋下了一顆種子，萌生要為城市打拼者實(shí)現(xiàn)安家的宏愿。由于工作的關(guān)系，姜紅慢慢的接觸到了各類酒店公寓運(yùn)營的相關(guān)知識，業(yè)務(wù)能力迅速增長，什么地段升值空間大，什么地段性價(jià)比高，什么配套設(shè)施升值潛力巨大，姜紅的腦子像一個(gè)酒店投資的評估數(shù)據(jù)模型庫。老板漸漸發(fā)現(xiàn)了她的潛能，并升職她為公司開發(fā)部高級總經(jīng)理。姜紅深知，天道酬勤。她利用空余時(shí)間，帶著相機(jī)，不斷走訪上海的大街小巷，拍攝酒店布局結(jié)構(gòu)，問詢房屋中介地段價(jià)格，去圖書館查尋大量專業(yè)知識，甚至到建筑工地現(xiàn)場考察。在專注與熱愛的加持下，不知不覺姜紅已經(jīng)成為專業(yè)的酒店項(xiàng)目開發(fā)管理專家，并取得了稅務(wù)師、CMP國際注冊資產(chǎn)管理師、PMP全球項(xiàng)目管理師等多個(gè)專業(yè)資質(zhì)。在華住，姜紅將所學(xué)到的知識得以綜合應(yīng)用，姜紅負(fù)責(zé)了幾十處大大小小的酒店項(xiàng)目選址落地，為華住的長遠(yuǎn)發(fā)展奠定基礎(chǔ)，姜紅也多次參與上海市酒店管理協(xié)會舉辦的行業(yè)座談會，分享對于城市酒店管理的經(jīng)驗(yàn)，為創(chuàng)造更美好的城市做出自己的貢獻(xiàn)。

　　打造行業(yè)首支資產(chǎn)證券化產(chǎn)品—ABS

　　2015年，姜紅為了能夠?qū)崿F(xiàn)能讓更多人安家的理想，她告別了華住酒店管理公司，加入IMA GROUP擔(dān)任投資開發(fā)部副總經(jīng)理。2015年《住房城鄉(xiāng)建設(shè)部關(guān)于加快培育和發(fā)展住房租賃市場的指導(dǎo)意見》，到中國首部專門針對住房租賃和銷售的法規(guī)《住房租賃和銷售管理?xiàng)l例 》的推出，都體現(xiàn)出政府大力發(fā)展與規(guī)范租賃市場的態(tài)度，對長租行業(yè)的規(guī)范化與服務(wù)升級提出更高要求。姜紅敏銳的覺察到了長租公寓發(fā)展的爆發(fā)期即將來臨。姜紅認(rèn)為此時(shí)是擴(kuò)張業(yè)務(wù)的最佳時(shí)間窗口，但公司資金的局限是制約業(yè)務(wù)發(fā)展的關(guān)鍵。商業(yè)地產(chǎn)的融資成本遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于住宅地產(chǎn)，而對于輕資產(chǎn)運(yùn)營的IMA GROUP來說，規(guī)范運(yùn)作，立足長遠(yuǎn)，是公司的經(jīng)營優(yōu)勢。姜紅憑借過硬的業(yè)務(wù)知識，推薦公司走資產(chǎn)證券化的道路，利用公司未來穩(wěn)定的租金收益來對付融資成本，以達(dá)到融資需求。但資產(chǎn)證券化融資當(dāng)時(shí)在長租行業(yè)沒有先例。姜紅并沒有因此放棄，她向公司提交了可行性分析報(bào)告，全權(quán)把控此次融資的要點(diǎn)、風(fēng)險(xiǎn)點(diǎn)。經(jīng)過數(shù)月的努力，姜紅帶領(lǐng)團(tuán)隊(duì)終于完成公司融資各項(xiàng)組織工作，2007年1月，IMA GROUP公開宣布“IMA GROUP公寓信托受益權(quán)資產(chǎn)支持專項(xiàng)計(jì)劃”設(shè)立，成為國內(nèi)ABS(資產(chǎn)抵押債券)發(fā)行歷史上的首單公寓行業(yè)資產(chǎn)證券化產(chǎn)品。IMA GROUP公寓ABS基于在北京、上海、廣州等一二線城市經(jīng)營的30處物業(yè)的4014間公寓未來三年的租金收入作為底層現(xiàn)金流，首創(chuàng)了“專項(xiàng)計(jì)劃+信托受益權(quán)”的雙SPV架構(gòu)設(shè)計(jì)，發(fā)行規(guī)模3.5億元人民幣，通過分級機(jī)制、現(xiàn)金流評估及超額覆蓋、觸發(fā)制補(bǔ)充質(zhì)押、保證擔(dān)保等內(nèi)外部增信設(shè)計(jì)實(shí)現(xiàn)了全部優(yōu)先級證券的AAA評級。由此姜紅開創(chuàng)了中國長租公寓資產(chǎn)證券化的先河，繼IMA GROUP之后，招商蛇口、碧桂園等房企系長租公寓企業(yè)紛紛推出資產(chǎn)證券化融資項(xiàng)目，據(jù)有關(guān)數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)，2018年中國50家企業(yè)在長租公寓資產(chǎn)證券化方面，發(fā)行規(guī)模已達(dá)107.21億元，比2017年快速增長168%，姜紅破局先行，引領(lǐng)行業(yè)規(guī)模快速發(fā)展。

　　細(xì)分市場，首推多品牌戰(zhàn)略，促行業(yè)行穩(wěn)致遠(yuǎn)

　　當(dāng)市場進(jìn)入瘋狂的融資熱潮時(shí)，姜紅卻異常冷靜，她認(rèn)為長租公寓的本質(zhì)是一門專注百姓租住的長期生意，不是暴利行業(yè)，更不是資本的游戲，在整個(gè)市場供給大爆發(fā)的情形下，租賃市場的結(jié)構(gòu)卻發(fā)生了變化，原來70后一代愿意租的房子，90后一代是不愿意租的，存量升級需求是長租公寓持續(xù)發(fā)展的主要驅(qū)動力。因此投資開發(fā)部，在姜紅的帶領(lǐng)下，深入分析存量結(jié)構(gòu)，開始進(jìn)軍多品牌戰(zhàn)略?！鞍最I(lǐng)公寓”、“宿舍公寓”、和“青年公寓”多個(gè)品牌依次問世，其中“白領(lǐng)公寓”第一次為行業(yè)樹立了高端公寓標(biāo)準(zhǔn)，并贏得消費(fèi)者的一片贊譽(yù)。

　　“白領(lǐng)公寓”“宿舍公寓”是姜紅完成心中理想的兩款經(jīng)典品牌，實(shí)現(xiàn)了為城市打拼者安家的宏愿?！鞍最I(lǐng)公寓”以“共享居住平臺”為品牌核心理念，滿足了城市白領(lǐng)對于家的所有期盼與想象，它突破了時(shí)間和空間的壁壘，高科技賦能公寓運(yùn)營、疊加社區(qū)綜合服務(wù)為城市白領(lǐng)創(chuàng)造了居住如家并優(yōu)于家的共享居住平臺，引領(lǐng)消費(fèi)者從購房思維向租房思維快速轉(zhuǎn)變。目前“白領(lǐng)公寓”項(xiàng)目是國內(nèi)創(chuàng)業(yè)系最大規(guī)模的公寓品牌，它是共享居住平臺是共享經(jīng)濟(jì)延申的產(chǎn)物，也是一次居住理念上的創(chuàng)新，引領(lǐng)了行業(yè)品牌定位的新高度。

　　“宿舍公寓”是姜紅專門對城市藍(lán)領(lǐng)設(shè)計(jì)的B2B公寓品牌，通過建立定制化+標(biāo)準(zhǔn)化的公寓產(chǎn)品，并提供方便、舒適、智能的住宿服務(wù)，幫助國內(nèi)科技巨頭企業(yè)如騰訊、大疆創(chuàng)新等留住優(yōu)質(zhì)人才，不僅提升了藍(lán)領(lǐng)住宿條件，同時(shí)并降低企業(yè)用工成本，促進(jìn)城市和諧發(fā)展，IMA GROUP也因此成為國內(nèi)企業(yè)員工住宿解決方案的領(lǐng)導(dǎo)者。

　　2020年10月，姜紅參與第一屆住房租賃產(chǎn)業(yè)聯(lián)盟大會，參會企業(yè)達(dá)50多家。該大會旨在深入落實(shí)十九大報(bào)告提出的“房住不炒”理念，加強(qiáng)聯(lián)盟成員之間的信息、技術(shù)、服務(wù)的融合與共享，推動形成金融服務(wù)、市場經(jīng)營和政府管理的有機(jī)統(tǒng)一和相互促進(jìn)；為構(gòu)建規(guī)范、高效、共享的住房租賃體系，提供優(yōu)質(zhì)的住房租賃產(chǎn)品和服務(wù)，成就品質(zhì)安居新生活貢獻(xiàn)新力量。姜紅在會上發(fā)表《賦能品牌》的演講，介紹了IMA GROUP跨業(yè)態(tài)、跨模式、跨品牌的發(fā)展模式，通過直營、加盟、托管、合資、咨詢合作等多種合作方式，高效管理自有品牌以及合作品牌。激勵(lì)更多的長租公寓企業(yè)抓住朝陽賽道，確立自己的品牌定位。

　　首創(chuàng)長租公寓智慧管理倉系統(tǒng)，科技賦能企業(yè)

　　2019年5月，《國務(wù)院2019年立法工作計(jì)劃》中明確，住房租賃條例被列入2019年立法工作計(jì)劃，希望通過使用價(jià)值的回歸、租售同權(quán)的預(yù)期，逐步轉(zhuǎn)變中國人住房購房的傳統(tǒng)觀念。姜紅從業(yè)二十年，對酒店長租公寓行業(yè)積累了相當(dāng)?shù)男袠I(yè)經(jīng)驗(yàn)，政策的大力扶持，無疑開啟了租房行業(yè)發(fā)展的新格局，但同時(shí)市場一時(shí)間眾多房企轉(zhuǎn)型進(jìn)入長租公寓領(lǐng)域，市場競爭加劇。為了擺脫同赤化競爭的惡性循環(huán)，姜紅帶領(lǐng)團(tuán)隊(duì)深度調(diào)研市場，在眾多的消費(fèi)群體中，40%的年輕人可以接受終身租房，而這40%的年輕人更以85、95后突出，這一群新生代對新環(huán)境和新技術(shù)有天然的適應(yīng)力。姜紅集合團(tuán)隊(duì)的市場分析數(shù)據(jù)，更加堅(jiān)定了走科技創(chuàng)新的道路，雖然當(dāng)時(shí)市場還沒有一家長租公寓企業(yè)展開實(shí)踐研究，但姜紅明白越難走的路，才是生路。2020年姜紅率上百人科研團(tuán)隊(duì)，先后投入近8000萬資金，首創(chuàng)了長租公寓智慧管理倉系統(tǒng)，建立了長租公寓第一條完整的智能生態(tài)圈，并兼具成為集數(shù)字運(yùn)營、智能物聯(lián)、業(yè)財(cái)一體等整套公寓管理的數(shù)智化解決方案提供商。

　　智慧管理倉系統(tǒng)以BI大數(shù)據(jù)駕駛艙為基礎(chǔ)依托，在姜紅的帶領(lǐng)下，從開始就走自主創(chuàng)新的道路，姜紅匯聚了國內(nèi)頂尖的數(shù)字化建模頂尖人才，建立了國內(nèi)長租公寓領(lǐng)域首個(gè)由模型算法專家和技術(shù)人員聯(lián)合攻堅(jiān)的數(shù)據(jù)實(shí)驗(yàn)室，通過數(shù)據(jù)加密、雙盲碰撞、隱私算法等技術(shù)手段，攻克了實(shí)現(xiàn)數(shù)據(jù)深度融合的安全穩(wěn)定的運(yùn)行環(huán)境，將BI數(shù)據(jù)駕駛艙的應(yīng)用領(lǐng)域擴(kuò)寬，運(yùn)行速度提高，使智能物聯(lián)、數(shù)據(jù)運(yùn)營、財(cái)務(wù)智能化成為可能。姜紅為了建立更加自由、暢通的物聯(lián)終端連接載體，正在與國際上最先進(jìn)的操作系統(tǒng)運(yùn)營商進(jìn)建立業(yè)務(wù)合作新框架。同時(shí)使IMA GROUP成為該領(lǐng)域領(lǐng)先的社區(qū)智能及云服務(wù)提供商。目前有多家知名開發(fā)商如綠城、仁恒已與公司展開智能項(xiàng)目合作。姜紅開辟了行業(yè)上下游產(chǎn)業(yè)鏈的商業(yè)價(jià)值。引領(lǐng)了長租行業(yè)智能化的轉(zhuǎn)型升級。

　　人工智能的浪潮滾滾而來，當(dāng)今世界的產(chǎn)業(yè)格局在顛覆的基礎(chǔ)上重塑格局，中國的長租行業(yè)也迎來行業(yè)的長周期賽道，姜紅這位長租公寓領(lǐng)域的弄潮兒，在深度學(xué)習(xí)中思考，在深度學(xué)習(xí)中升華，她助力IMA GROUP在激烈的市場競爭中，成為創(chuàng)業(yè)系管理時(shí)間最長、管理規(guī)模最大的運(yùn)營商，同時(shí)她又胸懷天下，助力整個(gè)長租公寓行業(yè)行穩(wěn)致遠(yuǎn)，以“強(qiáng)者”的姿態(tài)，不斷翻越行業(yè)發(fā)展的一座座高峰。