碧桂園再出發 楊惠妍翻起新一頁

2023年3月，對走過30余年的碧桂園而言，是重要的時間節點：此前低調到全網難見公開報道的楊惠妍走到臺前，執掌公司經營，甚至亮相2022年業績交流會，自信從容地談其對公司中長期戰略、開發業務和第二增長曲線以及“家族企業”的看法。另一方面，這也是碧桂園成功穿越2022年低谷、筑底向上的新開始。 ?

后疫情時代的房地產行業，尤其2022年的中國房地產，隨著宏觀經濟復雜化，市場紅利逐漸消退，行業走到了艱難的轉折點，有玩家偃旗息鼓宣布退出，也有玩家逆流中趁勢而上。這樣的市場環境下，碧桂園期內共實現權益合同銷售額約3574.7億元，權益合同銷售面積約4450萬平方米。全年總去化率達65%，權益回款金額約人民幣3324.8億元，權益銷售回款率連續7年達到90%以上。年內，集團實現收入約人民幣4303.7億元，毛利328.8億元，公司股東應占核心凈利潤約人民幣26.1億元，取得這樣的成績來之不易。行業下行時期更顯穩健底色。 ?

民企標桿 重筑行業信心 ?

在2022年，帶民營房企身份的公司常常需要自證其穩健程度，和別的已爆雷房企有什么區別。可以看到，碧桂園正用諸多行動來重筑行業信心。財報顯示，截至2022年底，碧桂園賬面現金余額1475.5億元，與中期基本持平；現金短債比維持在1.6倍左右，短期償債無憂，屬行業較優水平。而且碧桂園凈負債率進一步下降至40%，達到近十年以來的最低值。此外，剔除預收賬款的資產負債率從2020年中期的81%持續下降至69.4%，低于70%的水平。 ?

此外，碧桂園也是經監管部門、金融機構認證的優質示范性房企，受益于“四支箭”等政策改善融資條件。在保證所有到期債券剛性兌付的同時，是行業為數不多能夠完成多品種融資發行的優質民營房企。截至2022年底，其總借貸余額為2713.1億元，同比下降14.7%，尤其是境內融資成本從2019年底至2022年末累計下降119個基點。2022年，碧桂園在政府監管部門支持下合計發行公司債、中票、可轉債、ABS等產品近百億元，完成3次股權融資共獲得約115億港元，并獲得工商銀行等10家銀行總計逾3000億元的綜合授信支持。到了2023年，公司在境內發行本金總額為200億元的中期票據也已獲準注冊，還是獲批儲架式注冊發行額度最高的民營房企，186億公司債的發行計劃已獲上交所受理。 ?

融資端爭先破冰，不僅是監管部門看到碧桂園的安全基本面，還是金融機構用腳、用錢投票的結果。除此之外，如期保交付已經成為企業必須穩固打牢的基石，主動擔當企業責任，讓購房者放心。2022年，碧桂園累計交付1384個批次共計近70萬套房屋，覆蓋全國30個省市255個城市，其中281個項目更實現了交付即辦證，積極調動資金和資源推動項目進度，全力以赴保質量、保交付，兌現對業主的承諾。 ?

重啟拿地 進軍一二線 ?

銷售保持韌性，以及債務結構持續優化給了碧桂園重啟投資、尋求新發展的底氣。 ?3月23日下午，2023年北京第一批次供地，熱門地塊朱辛莊0028吸引了42家房企參拍，碧桂園也在搖號列表之中。一周后，杭州第二批次掛出的10宗地塊，碧桂園便參與了世紀城、寧圍北及浦沿三宗地塊的搖號。此時還能在土地市場拿地，說明一家房企手上有富余的資金、具備一定投資能力，更彰顯出它持續看好房地產行業、對后市充滿信心的態度。2022年房地產市場低迷，為更好保障經營安全，碧桂園著重圍繞現金流核心管理目標，重點做好供銷回支投的閉環管理，并嚴格實行以銷定產，同時審慎精準投資、階段性大幅減少拿地，僅在佛山、張家口、蘭州等地獲取低溢價率的9宗土地，權益地價約人民幣61億元，其中71%分布在一二線城市。 ?

年報顯示，期末碧桂園位于中國內地的權益可售資源約9555億元，另有潛在權益可售資源約2528億元，合計約1.2萬億元，其中75%的權益可售資源位于長三角/珠三角/環渤海等五大都市圈，能對公司未來業績形成有力支撐。 ?楊惠妍在業績會上表示，目前房地產依然是支柱行業，未來碧桂園的戰略方向仍然是行穩致遠。碧桂園執行董事及常務副總裁程光煜表示，目前整個市場仍處在筑底復蘇的階段，“上半年，一線、強二線市場在逐漸地筑底復蘇，預計全年三四線城市和弱二線城市是筑底的城市。”碧桂園會在市場曲線的右側開啟土地獲取，預期會持續觀望，另外全年拿地預算會相對保守。 ?

他指出，公司今年不會定一個十分確定的要投資出去的資金量，會更注重投資質量。具體的工作重心，是對土地儲備進行系統性調整。“三四線市場波動性比較大，穩定性弱于一二線，尤其一二線的強一線，強二線城市熱點的地區。”程光煜表示，碧桂園今年的投資方向聚焦在一二線核心城市和三四線城市核心區位。具體而言，公司將從原先的偏重三四線布局，轉向一二線和三四線“五五開”的布局。 ?

錨定第二曲線 碧桂園再出發 ?開發業務為規模打好基礎，債務穩健事關生存問題，而多元化業務則是關乎房地產企業轉型和再出發、再發展的重要命題。 ?近兩年盡管行業面臨調整與轉型，但無論是地產、商業、物業，還是產城、物流、租賃，乃至文旅、康養、金融資管等領域，仍存在大量機遇。 ?

碧桂園仍在探尋市場的新機會。去年，其研發費用約21.64億元，截至2023年1月，已有33款博智林建筑機器人投入商業化應用，服務超600個項目，累計應用施工面積超1000萬平方米，還有超1000項發明專利。“物業和教育已經上市，不需要大股東參與日常經營管理，所以現在除了把重資產做好外，我們現在大部分精力是放在代管代建和科技建造上，這兩塊是碧桂園現在新業務的重點。科建體系，將是我們的第二增長曲線。”楊惠妍認為，從成本和效率和安全性上來看，科技建造都是未來房地產行業發展模式的最優解，一旦做成也會成為企業競爭壁壘。未來，公司會更多應用人工智能來應對建筑行業人員老齡化的問題及消費者對可持續生態環境提出的更高要求。 ?

從2021年下半年開始，綠城管理、藍綠雙城、金地等代建老玩家的隊列后面，出現了碧桂園、世茂、華潤、龍湖、旭輝等一大批開發商的身影，60余家房企宣布進軍代建行業。碧桂園也在積極發揮自身優勢，對接市場需求，全力參與保障性住房等代管代建，穩步推進新業務的發展，培養新的業務增長點。 ?

一方面，積極和地方政府尤其是40個有籌建保障性租賃住房指標的城市接觸，參與保租房、安居房和共有產權住房三類保障房的建設。可以合作開發，也可以代管代建。另一方面，2021年下半年以來，國企唱主角，許多城投為防流拍、保地價，承接了不少地塊。統計數據顯示，2022年城投在公開市場拿地的占比已大幅上升至40%，而許多拿地的地方平臺公司、主導保障房建設的地方政府本身缺乏管理建設能力，加上接管保交樓工作的紓困需求增多，由此產生的代管代建需求，將是未來兩到三年的市場機會點。

碧桂園其實布局代管代建市場已超過7年，累計承接項目超過150個，累計代管面積近1300萬平方米。2022年以來，碧桂園共獲取5個代管代建項目，預計貨值85億元。業績會上，有記者向楊惠妍提問，怎么看待這個再出發的房地產行業和再出發的碧桂園？楊惠妍笑著說，這個問題的確比較大，并條分縷析地說出自己地看法。宏觀環境，無論是國際或是國內形勢都在調整，此時內部一定要穩，所以碧桂園將來3~5年的發展戰略是行穩致遠，這是主基調。 ?因此，碧桂園要圍繞著資產負債表、利潤表和現金流量表做好管理，同時圍繞市場，包括競爭對手和客戶，做戰略提升。具體來說，市場布局要從三四線向一二線慢慢轉，讓資產結構更健康，有利于在經濟周期波動時，讓公司相對更穩定一些。 ?

楊惠妍強調要夯實兩個核心競爭力，一個是產品力，另一個是成本力。進軍一二線后，碧桂園上一年年末已經組了一個非常豪華、專業的團隊，專門針對一二線去研發產品，不單單是傳統概念里的戶型提升或材料提升，而是從客戶第一次接觸到銷售，到最后房子交付，后續物業管理的服務等，提供全鏈條的產品力提升，這可能需要花2~3年時間才有機會變成行業里面做得最優的。 ?

“我們要做出很好的產品，又賣得相對便宜，同時公司又有合適的利潤，碧桂園可以健康持續地發展，能吸引更多優秀的人一起為這個事業共同努力。”這是楊惠妍上任后首次表露公司發展的中長期遠景。