政策利好疊加供應(yīng)放量 房地產(chǎn)市場(chǎng)預(yù)期改善

2021年下半年以來，房地產(chǎn)行業(yè)經(jīng)歷了階段性的挑戰(zhàn)。今年以來，中央層面多次召開專題會(huì)議，釋放積極信號(hào)，包括明確守住不發(fā)生系統(tǒng)性風(fēng)險(xiǎn)底線，支持各地從當(dāng)?shù)貙?shí)際出發(fā)完善房地產(chǎn)政策，支持剛性和改善性住房需求。地方層面更是從供需兩側(cè)調(diào)整。

　　在利好政策的加持下，進(jìn)入6月，房地產(chǎn)市場(chǎng)明顯好轉(zhuǎn)，熱點(diǎn)城市和熱點(diǎn)區(qū)域的銷售復(fù)蘇節(jié)奏加快，供求略有好轉(zhuǎn)。業(yè)內(nèi)人士表示，當(dāng)前行業(yè)基本面的底部或已過去，但總體來看，房地產(chǎn)市場(chǎng)仍處銷售邊際改善的弱復(fù)蘇階段，預(yù)計(jì)整體回暖還需時(shí)日。

　　6月份房?jī)r(jià)總體趨穩(wěn)

　　近日，國(guó)家統(tǒng)計(jì)局發(fā)布6月份商品住宅銷售價(jià)格變動(dòng)情況顯示，2022年6月，在前期一攬子利好政策相繼落地下，70個(gè)大中城市商品住宅銷售價(jià)格環(huán)比總體趨穩(wěn)，環(huán)比上漲城市個(gè)數(shù)增加。但同比方面，漲幅仍繼續(xù)回落。

　　具體來看，6月份，一線城市新建商品住宅銷售價(jià)格環(huán)比上漲0.5%，漲幅比上月擴(kuò)大0.1個(gè)百分點(diǎn)；二手住宅銷售價(jià)格環(huán)比由上月持平轉(zhuǎn)為上漲0.1%。二線城市新建商品住宅銷售價(jià)格環(huán)比由上月下降轉(zhuǎn)為上漲0.1%；二手住宅銷售價(jià)格環(huán)比下降0.1%，降幅比上月收窄0.2個(gè)百分點(diǎn)。三線城市新建商品住宅銷售價(jià)格環(huán)比下降0.3%，降幅與上月相同；二手住宅銷售價(jià)格環(huán)比下降0.3%，降幅比上月收窄0.2個(gè)百分點(diǎn)。

　　城市變動(dòng)數(shù)量方面，6月份，70個(gè)大中城市中，新建商品住宅和二手住宅銷售價(jià)格環(huán)比上漲城市分別有31個(gè)和21個(gè)，比上月均增加六個(gè)。

　　對(duì)此，易居研究院智庫(kù)中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)表示， 6月份，全國(guó)70個(gè)城市新建商品住宅環(huán)比跌幅收窄，釋放積極信號(hào)；同比受此前持續(xù)的環(huán)比下跌影響，繼續(xù)擴(kuò)大。房?jī)r(jià)數(shù)據(jù)充分體現(xiàn)了二季度以來房地產(chǎn)一攬子政策的有效性，環(huán)比數(shù)據(jù)改善充分說明市場(chǎng)預(yù)期漸改善，房?jī)r(jià)指標(biāo)正努力走出降溫通道。

　　“價(jià)格的修復(fù)是市場(chǎng)成交的帶動(dòng)?！必悮ぱ芯吭菏紫袌?chǎng)分析師許小樂表示，6月，房貸利率下降、住房支持政策力度加大，促進(jìn)住房需求釋放。貝殼研究院數(shù)據(jù)顯示，6月，貝殼50城二手房成交套數(shù)環(huán)比增長(zhǎng)近30%。其中，成都、杭州、重慶等城市的二手房成交量明顯增長(zhǎng)。成交量的積極表現(xiàn)傳遞到價(jià)格端，帶動(dòng)價(jià)格環(huán)比改善。7月上半月，貝殼50城二手房日均成交量也較6月日均水平小幅增長(zhǎng)。

　　多部門釋放支持房企合理融資需求信號(hào)

　　今年以來，中央層面頻頻發(fā)聲釋放利好信號(hào)，表示支持房地產(chǎn)企業(yè)合理融資需求、鼓勵(lì)優(yōu)質(zhì)房企兼并收購(gòu)出險(xiǎn)房企項(xiàng)目，防范化解房地產(chǎn)行業(yè)風(fēng)險(xiǎn)。

　　6月2日，央行相關(guān)負(fù)責(zé)人表示，要配合住建部等有關(guān)部門和地方政府做好出險(xiǎn)企業(yè)風(fēng)險(xiǎn)化解，及時(shí)校正金融機(jī)構(gòu)的過度避險(xiǎn)行為，保持房地產(chǎn)融資平穩(wěn)有序。同日，銀保監(jiān)會(huì)印發(fā)《銀行業(yè)保險(xiǎn)業(yè)綠色金融指引》支持綠色金融發(fā)展。6月24日，深交所發(fā)布《關(guān)于進(jìn)一步支持企業(yè)發(fā)展服務(wù)實(shí)體經(jīng)濟(jì)的通知》指出，支持優(yōu)質(zhì)房地產(chǎn)企業(yè)盤活存量資產(chǎn)，調(diào)整預(yù)售資金監(jiān)管，增加房企流動(dòng)性。

　　5月以來，對(duì)于民營(yíng)房企的支持力度不斷增強(qiáng)，碧桂園、龍湖、美的置業(yè)三家房企被監(jiān)管機(jī)構(gòu)批準(zhǔn)可利用附帶包括CDS或CRMW在內(nèi)的信用保護(hù)工具公司債進(jìn)行融資的示范性民營(yíng)。隨后，作為示范企業(yè)，碧桂園、龍湖相繼發(fā)行5億元公司債。此外，碧桂園在今年3月先后與招商銀行、中國(guó)農(nóng)業(yè)銀行廣東省分行簽訂150億元和400億元的戰(zhàn)略合作協(xié)議。

　　此外，為了更好地應(yīng)對(duì)風(fēng)險(xiǎn)，優(yōu)化企業(yè)債務(wù)結(jié)構(gòu)，部分頭部房企加速贖回境外債券。6月23日，碧桂園提前回購(gòu)7月到期的美元票據(jù)，總額約4.11億美元。待該筆債券償付完成后，碧桂園年內(nèi)到期的美元債將悉數(shù)償還完畢。

　　三季度末有望進(jìn)入企穩(wěn)恢復(fù)通道

　　江宇輝表示，近期新房及二手房成交數(shù)據(jù)邊際上持續(xù)回暖。機(jī)構(gòu)數(shù)據(jù)顯示，6月，熱點(diǎn)城市商品房成交面積環(huán)比上升81%，同比下跌7.5%，跌幅大幅收窄40.8個(gè)百分點(diǎn)，廣州、青島、蘇州、佛山等城市成交同比已恢復(fù)正值。

　　券商、評(píng)級(jí)機(jī)構(gòu)也相繼釋放看好信號(hào)。日前，匯豐將碧桂園評(píng)級(jí)升至“買入”，并表示“碧桂園是目前在償還到期債務(wù)方面仍有良好記錄的民營(yíng)房企之一?！毙袠I(yè)總體向好，但存在分化趨勢(shì)是眾機(jī)構(gòu)的共識(shí)。正因如此，包括申萬宏源等29家境內(nèi)外相關(guān)機(jī)構(gòu)同時(shí)給予碧桂園“買入”評(píng)級(jí)。他們認(rèn)為，下半年隨著政策持續(xù)發(fā)力，預(yù)期穩(wěn)定下，房地產(chǎn)市場(chǎng)有望緩慢復(fù)蘇。

　　江宇輝說，當(dāng)前行業(yè)基本面的底部或已過去，目前正處于邊際修復(fù)的狀態(tài)。

　　萬科董事長(zhǎng)郁亮在日前的半年交流會(huì)中指出，短期來看，房地產(chǎn)市場(chǎng)或已觸底，但恢復(fù)還需一個(gè)緩慢溫和的過程。他還透露，萬科將繼續(xù)此前的股權(quán)回購(gòu)計(jì)劃，回購(gòu)價(jià)格不超過18.27元/股。

　　中指研究院常務(wù)副院長(zhǎng)黃瑜表示，短期來看，房地產(chǎn)市場(chǎng)恢復(fù)穩(wěn)定運(yùn)行前，各地因城施策頻次或?qū)⒕S持在較快節(jié)奏，供需兩端政策均仍有空間。預(yù)計(jì)一線城市仍以微調(diào)為主，二線及三四線城市政策優(yōu)化力度有望繼續(xù)加大。貨幣政策端，房貸利率短期仍有一定下降空間，不排除繼續(xù)非對(duì)稱降息。

　　在供給端，黃瑜預(yù)計(jì)，一是將繼續(xù)優(yōu)化調(diào)整預(yù)售資金監(jiān)管政策，更好地為企業(yè)補(bǔ)充資金流動(dòng)性，提高預(yù)售資金使用效率；二是降低企業(yè)稅費(fèi)支出，減輕企業(yè)資金壓力或是企業(yè)端政策發(fā)力方向。

　　“總體來看，三季度末全國(guó)市場(chǎng)有望進(jìn)入企穩(wěn)恢復(fù)通道?！钡S瑜也坦言，恢復(fù)節(jié)奏仍依賴于宏觀經(jīng)濟(jì)的修復(fù)節(jié)奏、政策優(yōu)化力度等方面。

　　嚴(yán)躍進(jìn)也認(rèn)為，雖然降幅收窄，但二線城市房?jī)r(jià)同比在79個(gè)月后首次轉(zhuǎn)負(fù)，需要防范部分二線城市房?jī)r(jià)過冷風(fēng)險(xiǎn)。對(duì)于市場(chǎng)真正回暖，或還要等到四季度。（記者 梁倩）