火爆的美國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)還能走多遠(yuǎn)

今年以來(lái)，美國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)異?；馃嵋l(fā)市場(chǎng)關(guān)注。全球房地產(chǎn)信息公司核心邏輯（CoreLogic）發(fā)布的數(shù)據(jù)顯示，7月份美國(guó)房?jī)r(jià)同比上漲18%，創(chuàng)該指數(shù)編制45年來(lái)最大的同比漲幅。根據(jù)該公司數(shù)據(jù)，當(dāng)前的美國(guó)房?jī)r(jià)較2006年房地產(chǎn)泡沫時(shí)代高峰以來(lái)已增長(zhǎng)逾41%。與此同時(shí)，房屋租賃價(jià)格也一路走高。市場(chǎng)需求激增下，今年二季度，美國(guó)租賃公寓7月房屋入住率高達(dá)96.9%，推動(dòng)新簽租約的租金上漲17%，創(chuàng)歷史最高水平。美國(guó)房地產(chǎn)價(jià)格上漲，離不開(kāi)美聯(lián)儲(chǔ)金融政策支持以及“千禧一代”購(gòu)房潮帶來(lái)的需求。但隨著美聯(lián)儲(chǔ)政策拐點(diǎn)漸近，美國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的風(fēng)險(xiǎn)也在上升。

低利率，是吹大美國(guó)房地產(chǎn)泡沫的一大主因。

從需求層面來(lái)看，隨著越來(lái)越多的“千禧一代”步入社會(huì)，低利率促使一部分年輕人選擇提前購(gòu)置首套房，“85后”正在成為本輪美國(guó)購(gòu)房熱中的中堅(jiān)力量，美國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)需求持續(xù)擴(kuò)大。此外，新冠肺炎疫情暴發(fā)后，公共衛(wèi)生問(wèn)題使得人們紛紛逃離高密度的主城區(qū)，遠(yuǎn)程辦公也使得上班族搬到郊區(qū)甚至更遠(yuǎn)的城市成為可能，從而提升住房及居家辦公的舒適度，這一趨勢(shì)催生了不少新的購(gòu)房需求。而與之相對(duì)的，是疫情下的供給不足。受疫情影響，當(dāng)前全球大宗商品價(jià)格大漲，建筑材料成本也受到快速推升，疊加建筑工人工資上漲以及開(kāi)工率下降，這使得房屋建造成本上漲，而新屋開(kāi)工率持續(xù)下滑，進(jìn)一步推升了房?jī)r(jià)。

從金融層面來(lái)看，東吳證券首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家任澤平表示，由于房地產(chǎn)是典型的高杠桿部門(mén)（需求端的居民抵押貸、供給端的房企開(kāi)發(fā)貸），因此，房地產(chǎn)市場(chǎng)對(duì)流動(dòng)性和利率極其敏感，流動(dòng)性過(guò)剩和低利率將大大增加房地產(chǎn)的投機(jī)需求。自去年疫情暴發(fā)后，美聯(lián)儲(chǔ)先后采取了降息和大規(guī)模量化寬松政策（QE）來(lái)應(yīng)對(duì)經(jīng)濟(jì)的下行。在此格局下，長(zhǎng)端利率下行明顯， 30年期抵押貸款固定利率也不斷下探，目前仍維持在歷史低位，進(jìn)而促進(jìn)居民貸款購(gòu)房的意愿。在華爾街工作了幾十年的理查德·伯恩斯坦顧問(wèn)公司首席執(zhí)行官兼首席信息官里奇·伯恩斯坦直言：“美聯(lián)儲(chǔ)已經(jīng)如此扭曲了長(zhǎng)期資產(chǎn)的走勢(shì)，我們看到長(zhǎng)期資產(chǎn)出現(xiàn)了貨幣刺激后非常自然的反應(yīng)，然后就形成了長(zhǎng)期上漲趨勢(shì)。任何持有這些風(fēng)險(xiǎn)資產(chǎn)的人都非常堅(jiān)定地相信，長(zhǎng)期利率不會(huì)上升。但當(dāng)提到泡沫何時(shí)會(huì)破滅的時(shí)候，答案總是沒(méi)有人知道。”

事實(shí)上，類(lèi)似的情況在美國(guó)歷史上不斷上演。2000年互聯(lián)網(wǎng)泡沫破滅后，為了刺激經(jīng)濟(jì)，美聯(lián)儲(chǔ)開(kāi)始大幅降息。2001年開(kāi)始，美聯(lián)儲(chǔ)連續(xù)11次降息，聯(lián)邦基金利率從2001年初的6.5%降低到了2003年6月的1%，30年期固定利率抵押貸款合約利率從2000年5月的8.52%下降到2004年3月的5.45%。與此同時(shí)，美國(guó)政府立法要求金融機(jī)構(gòu)向信用程度較差和收入不高的借款人提供次級(jí)抵押貸款。寬松的貸款利率和貸款條件刺激了低收入群體的購(gòu)房需求。金融支持下房?jī)r(jià)一路攀升，2000年到2007年的房?jī)r(jià)漲幅大大超過(guò)過(guò)去30多年來(lái)的增長(zhǎng)幅度，2006年6月美國(guó)十大城市的房?jī)r(jià)均價(jià)比10年前漲了2.9倍，遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過(guò)了工薪族的收入增長(zhǎng)水平。

然而，出于對(duì)通貨膨脹的擔(dān)憂，美聯(lián)儲(chǔ)從2004年6月起，在兩年內(nèi)連續(xù)17次調(diào)高聯(lián)邦基金利率，從1%上調(diào)至2006年的5.25%。因?yàn)榇钨J大多為浮動(dòng)利率貸款，利率隨之大幅上升。利率上升戳破了房地產(chǎn)泡沫，隨后房?jī)r(jià)開(kāi)始明顯下跌，對(duì)于那些發(fā)放了貸款的機(jī)構(gòu)來(lái)說(shuō)，即便收回?cái)喙┱叩姆慨a(chǎn)，也無(wú)法通過(guò)出售房產(chǎn)回收貸款的本息，只能不斷違約。這也為后續(xù)的金融危機(jī)埋下伏筆。

眼下，美國(guó)正面臨著相似的狀況。今年以來(lái)，受到通脹加速回歸影響，不少國(guó)家都已經(jīng)開(kāi)始了貨幣政策正常化進(jìn)程。美聯(lián)儲(chǔ)也在近期由“鴿”轉(zhuǎn)“鷹”。7月美聯(lián)儲(chǔ)議息會(huì)議關(guān)于QE的表述作出重大調(diào)整，此前數(shù)月的描述均為“持續(xù)購(gòu)買(mǎi)（國(guó)債和MBS）直至就業(yè)和通脹目標(biāo)取得實(shí)質(zhì)性好轉(zhuǎn)”，8月的描述變?yōu)椤皟纱竽繕?biāo)已經(jīng)取得進(jìn)展，未來(lái)委員會(huì)將持續(xù)評(píng)估進(jìn)展情況”。市場(chǎng)認(rèn)為，這種表述變化意味著美聯(lián)儲(chǔ)在政策評(píng)估上向退出QE邁進(jìn)，美聯(lián)儲(chǔ)縮減購(gòu)債規(guī)模近在眼前。美國(guó)財(cái)政部前部長(zhǎng)拉里·薩默斯近期表示：“飛漲的房?jī)r(jià)令人恐慌，美聯(lián)儲(chǔ)應(yīng)該停止每月購(gòu)買(mǎi)400億美元的抵押貸款支持證券，因?yàn)檫@將壓低抵押貸款利率。”圣路易斯聯(lián)儲(chǔ)主席詹姆斯·布拉德上月也建議先縮減抵押貸款債券購(gòu)買(mǎi)規(guī)模。他表示：“在房地產(chǎn)市場(chǎng)蓬勃發(fā)展，甚至有泡沫威脅的情況下，我們或許不需要購(gòu)買(mǎi)抵押貸款支持證券?！?/p>

這也意味著，美國(guó)正醞釀重啟貨幣正常化進(jìn)程。信達(dá)證券首席宏觀分析師解運(yùn)亮在接受《金融時(shí)報(bào)》記者采訪時(shí)表示，今年三季度，美聯(lián)儲(chǔ)政策和市場(chǎng)可能處于相對(duì)平靜的環(huán)境。四季度，美聯(lián)儲(chǔ)將正式討論縮減購(gòu)債規(guī)模，最早或于今年年底宣布細(xì)節(jié)，明年一季度可能開(kāi)始正式實(shí)施。雖然市場(chǎng)對(duì)美聯(lián)儲(chǔ)縮減購(gòu)債的預(yù)期已經(jīng)比較充分，接下來(lái)長(zhǎng)端利率上行幅度大概率相對(duì)溫和，但是抵押貸款利率的上行依舊會(huì)令當(dāng)下火熱的房地產(chǎn)邊際降溫，使得房?jī)r(jià)上行趨緩。