亞洲房地產(chǎn)市場(chǎng)冷熱不均

新冠肺炎疫情給亞洲經(jīng)濟(jì)造成了嚴(yán)重影響，不過(guò)隨著亞洲各國(guó)經(jīng)濟(jì)逐步復(fù)蘇，尤其是各國(guó)央行持續(xù)維持較低利率水平，并通過(guò)寬松的財(cái)政和貨幣政策助推經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)，亞洲房地產(chǎn)市場(chǎng)開(kāi)始呈現(xiàn)穩(wěn)步但不均衡的回暖格局。在韓國(guó)，房?jī)r(jià)陷入不降反升、“越調(diào)越漲”的怪圈，成為擺在決策者面前的難題；在新加坡，盡管經(jīng)濟(jì)低迷，房地產(chǎn)業(yè)卻逆勢(shì)而行，市場(chǎng)表現(xiàn)韌性十足；在柬埔寨，房地產(chǎn)市場(chǎng)出現(xiàn)一定程度的供大于求，但是受多重利好影響，金邊等主要城市的房地產(chǎn)市場(chǎng)仍然前景良好。

韓國(guó)房?jī)r(jià)越調(diào)越漲

經(jīng)濟(jì)日?qǐng)?bào)-中國(guó)經(jīng)濟(jì)網(wǎng)記者 楊 明

韓國(guó)出臺(tái)多項(xiàng)調(diào)控政策試圖“冷卻”樓市，但房?jī)r(jià)卻“越調(diào)越漲”。韓國(guó)政府未來(lái)將把政策重點(diǎn)集中在擴(kuò)大住房供應(yīng)上。

2020年，韓國(guó)房?jī)r(jià)經(jīng)歷了過(guò)去9年來(lái)最快的增長(zhǎng)，同比漲幅達(dá)5.36%。此輪上漲始于2016年，次年就職的韓國(guó)總統(tǒng)文在寅盡管從上臺(tái)伊始就展現(xiàn)了迎擊房地產(chǎn)泡沫的決心，截至去年底共出臺(tái)24輪調(diào)控政策試圖“冷卻”樓市，但韓國(guó)房?jī)r(jià)卻出現(xiàn)了“越調(diào)越漲”的怪象。首爾公寓的平均交易價(jià)格從2017年5月的每套6.06億韓元（約合人民幣352.1萬(wàn)元）漲到2020年12月的9.47億韓元（約合人民幣550.2萬(wàn)元），漲幅達(dá)56%。

擴(kuò)大供給平穩(wěn)市場(chǎng)預(yù)期

針對(duì)韓國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的現(xiàn)狀，韓國(guó)相關(guān)部門(mén)官員在接受記者采訪時(shí)表示，本屆政府對(duì)大城市中心老舊小區(qū)的拆遷改造持消極態(tài)度，給民眾以住房供應(yīng)不足的預(yù)期，并被市場(chǎng)投機(jī)者所利用。韓國(guó)政府似乎也找到了癥結(jié)所在，文在寅在今年1月11日的新年賀詞中表示，將把政策重點(diǎn)集中在擴(kuò)大住房供應(yīng)上。

2月4日，韓國(guó)政府公布新一輪房地產(chǎn)調(diào)控政策，宣布針對(duì)鐵路沿線地區(qū)、準(zhǔn)工業(yè)地區(qū)、低層建筑居住區(qū)實(shí)行由政府親自指定區(qū)域、公共機(jī)構(gòu)主導(dǎo)項(xiàng)目推進(jìn)的公共住宅綜合項(xiàng)目，計(jì)劃到2025年在全國(guó)大城市新增住房供應(yīng)83.6萬(wàn)套。其中在首爾和京畿道地區(qū)分別新增32.3萬(wàn)套和29.3萬(wàn)套，住房供應(yīng)規(guī)模創(chuàng)文在寅政府之最。國(guó)土交通部長(zhǎng)官卞彰欽表示，政府還將改善住房申購(gòu)制度，新增住房中的80%將實(shí)行限價(jià)房制度，為新婚夫婦、生平首套住房購(gòu)買(mǎi)者和40歲上下無(wú)房家庭創(chuàng)造更多的購(gòu)買(mǎi)住房機(jī)會(huì)。

大幅提升房產(chǎn)公示價(jià)格

自2005年以來(lái)，韓國(guó)政府每年3月都發(fā)布全國(guó)范圍內(nèi)具體到每一套房產(chǎn)的政府公示價(jià)格。公示價(jià)格是韓國(guó)人測(cè)算個(gè)人財(cái)產(chǎn)稅、綜合房地產(chǎn)稅等持有稅的基準(zhǔn)，也與繳納國(guó)民健康保險(xiǎn)等社會(huì)公共負(fù)擔(dān)費(fèi)用相關(guān)聯(lián)，因此公示價(jià)格的調(diào)整將極大地影響韓國(guó)人的稅費(fèi)支出。

本月16日，韓國(guó)國(guó)土交通部公示了最新的全國(guó)房產(chǎn)公示價(jià)格，相較去年漲幅均值達(dá)到19%，這是近14年來(lái)的最大上漲。其中公示價(jià)格超過(guò)9億韓元（約合人民幣523.3萬(wàn)元）的住房共有52.46萬(wàn)套，占全國(guó)住房總量的3.7%，而去年這一數(shù)字為30.94萬(wàn)套，同比增幅達(dá)到69.3%。根據(jù)韓國(guó)的規(guī)定，公示價(jià)格高于9億韓元的住房將被征收高額的綜合房地產(chǎn)稅。以首爾江南地區(qū)公示價(jià)格超過(guò)20億韓元（約合人民幣1162.8萬(wàn)元）的房屋為例，房主需繳納的綜合房地產(chǎn)稅約1000萬(wàn)韓元（約合人民幣5.8萬(wàn)元）。一些去年無(wú)需繳納綜合房地產(chǎn)稅而今年公示價(jià)格又突破9億韓元的住房，房主需繳納的持有稅漲幅幾近翻倍。韓國(guó)政府正是希望借此增加房地產(chǎn)市場(chǎng)投機(jī)者的持有成本，達(dá)到擠壓房地產(chǎn)泡沫的目的。由于韓國(guó)各項(xiàng)房地產(chǎn)稅的起算日期為6月1日，專(zhuān)家預(yù)測(cè)，會(huì)有一部分擁有多套住宅的家庭，為規(guī)避較多稅費(fèi)，選擇在3月至4月緊急出售手中的多余住房。

加大稅收杠桿力度

稅收是韓國(guó)政府敲擊房地產(chǎn)泡沫的又一根“大棒”。根據(jù)最新頒布的房地產(chǎn)相關(guān)稅收標(biāo)準(zhǔn)，從今年6月起，擁有3套及以上（政府指定的房?jī)r(jià)上漲過(guò)快地區(qū)擁有2套及以上）住房的家庭，綜合房地產(chǎn)稅稅率將由0.6%至3.2%上調(diào)至1.2%至6.0%。在交易環(huán)節(jié)，目前的轉(zhuǎn)讓稅基礎(chǔ)稅率為6%至45%，房?jī)r(jià)上漲過(guò)快地區(qū)的2套及以上住宅在此基準(zhǔn)上上浮10%，3套及以上住宅上浮20%。而從今年6月起，多套住宅轉(zhuǎn)讓稅的稅率最高將達(dá)65%至75%，這還未包括地方所得稅。

另外，韓國(guó)政府從去年開(kāi)始推進(jìn)“公示價(jià)格現(xiàn)實(shí)化計(jì)劃”，即爭(zhēng)取在2030年以前，使房產(chǎn)公示價(jià)格達(dá)到市場(chǎng)實(shí)際交易價(jià)的90%。參照首爾去年住房平均成交價(jià)9.65億韓元（約合人民幣561萬(wàn)元），到2030年將有約一半的首爾住房需繳納綜合房地產(chǎn)稅，而今年這一比例是16%。

市場(chǎng)出現(xiàn)降溫跡象

如果說(shuō)韓國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)在2月4日政府新調(diào)控政策出臺(tái)后還只是持觀望態(tài)度的話，今年的房產(chǎn)公示價(jià)格就猶如一盆冰水，讓越來(lái)越多在房地產(chǎn)市場(chǎng)投資的韓國(guó)人恢復(fù)了清醒。根據(jù)韓國(guó)房地產(chǎn)大數(shù)據(jù)網(wǎng)站“Asil”提供的信息，3月16日當(dāng)天首爾的掛房量較一個(gè)月前（2月16日）猛增了16.8%，光州、大邱、京畿道等地的漲幅更是高達(dá)35%、28.7%和19.2%。從房屋交易來(lái)看，房產(chǎn)成交價(jià)格也出現(xiàn)了松動(dòng)。首爾江南區(qū)、江東區(qū)、九老區(qū)的一些公寓成交價(jià)格均較日前最高成交價(jià)有所下滑，一路上行的房?jī)r(jià)走勢(shì)受到了遏制。

但如果就此判斷韓國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)行情拐點(diǎn)已現(xiàn)還為時(shí)尚早，文在寅政府的當(dāng)務(wù)之急是如何避免去年首爾房?jī)r(jià)“降3000萬(wàn)（韓元），漲1億（韓元）”的現(xiàn)象再現(xiàn)。

同時(shí)還必須看到此輪房地產(chǎn)政策的一些負(fù)面影響。一些未參與炒房的單套住房家庭可能面臨更重的稅務(wù)負(fù)擔(dān)，多套住房家庭很可能將稅負(fù)向租戶傳導(dǎo)。由于住房支出約占韓國(guó)人可支配收入的三分之一，相關(guān)費(fèi)用的增加勢(shì)必在一定程度上抑制韓國(guó)民眾的消費(fèi)意愿，最終給亟需盡快走出新冠肺炎疫情沖擊的韓國(guó)經(jīng)濟(jì)帶來(lái)巨大考驗(yàn)。

新加坡量化寬松提升樓市

經(jīng)濟(jì)日?qǐng)?bào)-中國(guó)經(jīng)濟(jì)網(wǎng)駐新加坡記者 蔡本田

2021年第一季度，新加坡房地產(chǎn)業(yè)交易需求強(qiáng)勁，量?jī)r(jià)齊升。新加坡政府在高度關(guān)注房地產(chǎn)市場(chǎng)健康成長(zhǎng)的同時(shí)，已準(zhǔn)備好隨時(shí)采取降溫措施。

2021年第一季度，新加坡房地產(chǎn)業(yè)在經(jīng)濟(jì)低迷中繼續(xù)強(qiáng)勁增長(zhǎng)，延續(xù)了去年經(jīng)濟(jì)下行中逆勢(shì)有力增長(zhǎng)的良好態(tài)勢(shì)。組屋、公寓和豪華住宅交易活躍，各種類(lèi)型的寫(xiě)字樓買(mǎi)賣(mài)興旺，市場(chǎng)人氣集聚高漲，房產(chǎn)交易量?jī)r(jià)齊升。

今年前2個(gè)月，新加坡房地產(chǎn)業(yè)交易需求強(qiáng)勁，有點(diǎn)“火爆”。3月4日，新加坡房地產(chǎn)聯(lián)合交易網(wǎng)SRX發(fā)布的預(yù)估數(shù)據(jù)顯示，2月份的轉(zhuǎn)售組屋數(shù)量同比增長(zhǎng)29.8%，整體價(jià)格同比上漲8.3%，轉(zhuǎn)售價(jià)格已連續(xù)8個(gè)月上漲。1月份，組屋成交2165套，同比增長(zhǎng)29.8%。同期，新私宅售出1609套，環(huán)比增長(zhǎng)32.2%，創(chuàng)2018年7月份以來(lái)的最高銷(xiāo)量。今年將有25530套組屋達(dá)到滿5年的最低居住年限，經(jīng)濟(jì)師預(yù)計(jì)組屋轉(zhuǎn)售市場(chǎng)將繼續(xù)保持增長(zhǎng)勢(shì)頭，成交量全年或可超過(guò)2.5萬(wàn)套。

新加坡經(jīng)濟(jì)在去年創(chuàng)歷史紀(jì)錄地下行和今年仍在低迷的情況下，房地產(chǎn)業(yè)為何能闊步逆勢(shì)而行，并且交易活躍、需求強(qiáng)勁呢？

首先，新加坡資本市場(chǎng)資金增加和流動(dòng)充裕。全球經(jīng)濟(jì)在新冠肺炎疫情的巨大沖擊下，各國(guó)都不同程度地采取量化寬松措施，大量印鈔并投入市場(chǎng)，導(dǎo)致資本市場(chǎng)充裕，加之全球利率處于超低水平，為防止通貨膨脹帶來(lái)的貨幣貶值，大量各類(lèi)資本流進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)。新加坡作為世界金融中心之一，情況也是如此。

其次，新加坡家庭擁有的凈財(cái)富值增加提升了購(gòu)買(mǎi)力。根據(jù)新加坡金融管理局發(fā)布的《金融穩(wěn)定評(píng)估》報(bào)告，新加坡家庭的凈財(cái)富（家庭資產(chǎn)扣除家庭債務(wù)）在2019年第三季度是國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值的3.8倍，2020年第三季度已增加至4.4倍。社會(huì)家庭的現(xiàn)金與銀行存款等總流動(dòng)資產(chǎn)額也已超過(guò)總負(fù)債額。在經(jīng)濟(jì)氛圍整體不好的環(huán)境下，為保持貨幣資產(chǎn)增值，投入房地產(chǎn)是相對(duì)風(fēng)險(xiǎn)較小且盈利的不錯(cuò)選擇。

再次，新加坡居民的樂(lè)觀情緒帶動(dòng)交易活躍。疫情防控已邁入解封的第三階段，加上疫苗接種計(jì)劃有序推進(jìn)，進(jìn)一步提振了居民對(duì)樓市的樂(lè)觀情緒，加之政府售地計(jì)劃土地供應(yīng)量有限、開(kāi)發(fā)商私宅庫(kù)存量下降、開(kāi)發(fā)商近期推出新樓盤(pán)、市場(chǎng)可供交易的組屋數(shù)量增加，以及部分屋主轉(zhuǎn)售私宅套利等因素，帶動(dòng)非有地私宅轉(zhuǎn)售價(jià)格繼續(xù)上漲。

最后，境外客戶和資金的流入起到了間接助推作用。新移民的購(gòu)房需求，外來(lái)企業(yè)客戶對(duì)私宅的租賃需求等，對(duì)市場(chǎng)也起到一定支撐作用。仲量聯(lián)行（JLL）2月份的一份報(bào)告指出，隨著亞太地區(qū)國(guó)家恢復(fù)內(nèi)部旅游，來(lái)自中國(guó)的科技、資產(chǎn)管理與金融企業(yè)，以及國(guó)際企業(yè)擴(kuò)大區(qū)域規(guī)模的投資將繼續(xù)增加，對(duì)疫情期間相對(duì)低迷的辦公寫(xiě)字樓的租金將起到支撐作用，新加坡的商業(yè)房地產(chǎn)市場(chǎng)預(yù)料將明顯好轉(zhuǎn)。

新加坡房地產(chǎn)市場(chǎng)去年以來(lái)交易“火熱”的現(xiàn)象，已經(jīng)引起政府的高度關(guān)注。2月16日，新加坡副總理兼經(jīng)濟(jì)政策統(tǒng)籌部長(zhǎng)及財(cái)政部長(zhǎng)王瑞杰表示，低利率可能造成房地產(chǎn)價(jià)格扭曲，導(dǎo)致房地產(chǎn)投資的巨大風(fēng)險(xiǎn)，政府不愿看到房地產(chǎn)市場(chǎng)走勢(shì)超越宏觀經(jīng)濟(jì)的基本面。

目前，新加坡政府在高度關(guān)注房地產(chǎn)市場(chǎng)健康成長(zhǎng)的同時(shí)，已準(zhǔn)備好隨時(shí)采取降溫措施，相關(guān)嚴(yán)厲調(diào)控政策已箭在弦上。新加坡貿(mào)工部預(yù)測(cè)，2021年GDP將增長(zhǎng)4%至6%。經(jīng)濟(jì)師分析認(rèn)為，即使政府出手適度干預(yù)，預(yù)計(jì)2021年房地產(chǎn)市場(chǎng)將繼續(xù)保持整體量?jī)r(jià)齊升、穩(wěn)中增長(zhǎng)的態(tài)勢(shì)。

柬埔寨房產(chǎn)市場(chǎng)供大于求

經(jīng)濟(jì)日?qǐng)?bào)-中國(guó)經(jīng)濟(jì)網(wǎng)駐金邊記者 張 保

從2019年下半年開(kāi)始，由于受到全球和柬埔寨經(jīng)濟(jì)下滑的影響，住宅、寫(xiě)字樓、商鋪和酒店式公寓等均出現(xiàn)了不同程度的供大于求。新冠肺炎疫情更使柬埔寨房地產(chǎn)業(yè)驟然遇冷。

房地產(chǎn)業(yè)一直是柬埔寨經(jīng)濟(jì)發(fā)展的重要支柱之一，也是外來(lái)直接投資的重點(diǎn)領(lǐng)域。首都金邊曾在2018年以16.78%的房?jī)r(jià)漲幅和29.4%的投資回報(bào)率領(lǐng)跑全球。根據(jù)柬埔寨國(guó)土、城市規(guī)劃和建設(shè)部數(shù)據(jù)，2019年柬埔寨建筑業(yè)共吸引了114億美元投資，同比增長(zhǎng)98.4%。

從2019年下半年開(kāi)始，由于受到全球和柬埔寨經(jīng)濟(jì)下滑的影響，住宅、寫(xiě)字樓、商鋪和酒店式公寓等均出現(xiàn)了不同程度的供大于求。2020年，受到新冠肺炎疫情影響，柬埔寨房地產(chǎn)業(yè)更是驟然遇冷。根據(jù)世邦魏理仕的統(tǒng)計(jì)，全年批準(zhǔn)建筑項(xiàng)目數(shù)略增1%，達(dá)到4841個(gè)，但是投資額卻降至78億美元，下降32.7%。

以首都金邊為例，2020年新增公寓3778個(gè)單元，同比增加17.6%。各檔次公寓售價(jià)和租金均出現(xiàn)下跌。商業(yè)地產(chǎn)方面，金邊全年新增11座中央寫(xiě)字樓，面積同比增加34%，租用率卻下降了7.8%。新增5個(gè)購(gòu)物中心，面積同比增加17.6%，租用率同樣下降5.9%。2020年全年僅新增一處酒店式公寓，甲級(jí)和乙級(jí)酒店式公寓的平均租金均大幅下跌13.45%和10.08%。世邦魏理仕預(yù)測(cè)，2021年將有更多各類(lèi)型產(chǎn)品入市，供大于求的情況將進(jìn)一步加劇，售價(jià)和租金還將繼續(xù)走低。

柬埔寨摩根地產(chǎn)集團(tuán)首席執(zhí)行官丁永軍表示，2021年雖然住宅項(xiàng)目啟動(dòng)不多，但準(zhǔn)備入場(chǎng)的貨量龐大，預(yù)計(jì)住宅的去庫(kù)存和租賃水平恢復(fù)仍需要經(jīng)歷較長(zhǎng)的時(shí)間。盡管2020年四季度寫(xiě)字樓租金下滑趨勢(shì)有所放緩，釋放出相對(duì)積極的信號(hào)，但普通寫(xiě)字樓招商仍較困難。

樂(lè)城房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司董事長(zhǎng)曲士勤表示，金邊公寓多為高容積率的單體樓，這些項(xiàng)目為了快速回籠資金，自新冠肺炎疫情暴發(fā)以來(lái)不斷下調(diào)售價(jià)，帶動(dòng)了市場(chǎng)趨勢(shì)下行。

鑒于柬埔寨政府在抗疫和經(jīng)濟(jì)救助方面的良好表現(xiàn)，丁永軍對(duì)柬埔寨經(jīng)濟(jì)的復(fù)蘇充滿信心。他表示，在柬埔寨政府發(fā)布的《2019—2023年國(guó)家發(fā)展戰(zhàn)略計(jì)劃》中，有164億美元用于改善基礎(chǔ)設(shè)施，這將大大推動(dòng)城鎮(zhèn)化進(jìn)程，進(jìn)而帶動(dòng)房地產(chǎn)市場(chǎng)獲得更大發(fā)展。

曲士勤認(rèn)為，2020年以來(lái)，各國(guó)央行紛紛通過(guò)貨幣寬松政策刺激經(jīng)濟(jì)。此時(shí)將貨幣資產(chǎn)轉(zhuǎn)換為固定資產(chǎn)，是民眾資產(chǎn)保值增值的最佳方式。金邊是柬全國(guó)人口最多的城市。按照規(guī)劃，到2035年，金邊將被建設(shè)成為可以容納500萬(wàn)人口的國(guó)際大都市。人口增量帶來(lái)的住房需求，預(yù)示著柬埔寨尤其是金邊房地產(chǎn)市場(chǎng)的巨大增長(zhǎng)前景。而《中柬自貿(mào)協(xié)定》和《區(qū)域全面經(jīng)濟(jì)伙伴關(guān)系協(xié)定》的簽署，談判接近完成的《韓柬自貿(mào)協(xié)定》和即將出臺(tái)的新《投資法》，以及2022年?yáng)|盟系列峰會(huì)和2023年?yáng)|南亞運(yùn)動(dòng)會(huì)的舉辦，必將吸引各國(guó)政要和商旅人士前來(lái)，有望帶動(dòng)柬埔寨經(jīng)濟(jì)強(qiáng)勁反彈，房地產(chǎn)業(yè)也將迎來(lái)新的發(fā)展紅利。