房地產市場趨勢怎么看

這是一個埋在很多人心中的問題。有人說，不少地方的房地產行業在2021年經歷了艱難時刻。下半年以來，受個別房地產頭部企業債務違約風險顯現等因素影響，市場預期發生變化。房價下降的城市持續增多，購房者觀望情緒濃厚。一些房企資金鏈緊張，多城市土地出現流拍。企業減員、降薪，不少從業者甚至考慮還要不要在這個行業繼續發展。房地產行業還會好起來嗎？回答這個問題，需要考量行業的變與不變。

什么沒變？房地產支柱產業的地位沒有變。根據國家統計局的數據，2020年房地產業占GDP的比重是7.2%。如果測算房地產行業對國民經濟的綜合影響，那么這一占比還要高得多。房地產行業是國民經濟的重要組成部分，對生產、投資、消費都有著重要影響。同時，房地產業也和人民生活息息相關，關系到百姓安居、生活幸福。房地產業規模大、鏈條長、牽涉面廣，在國民經濟、全社會固定資產投資、地方財政收入、金融機構貸款總額中都占有相當高的份額，對于經濟金融穩定和風險防范具有重要的系統性影響。

　　房地產市場的基本面沒有變。住房需求依然旺盛：一看住房剛性需求。當前我國常住人口城鎮化率達63.9%，仍處在快速城鎮化階段，每年城鎮新增就業人口1100萬以上，帶來大量新增住房需求；二看住房改善性需求。2000年前建成的大量老舊住房面積小、質量差、配套不齊全，居民改善居住條件的需求比較旺盛。

　　上述兩個“不變”表明，房地產業在國民經濟中的地位和作用十分重要，實現穩字當頭、穩中求進，暢通國民經濟循環，需要房地產業的良性循環和健康發展。同時，我國當前的發展階段所對應的住房需求依然能夠為房地產行業未來發展起到重要的支撐作用。從這個意義上講，房地產業需要“好起來”，也可以“好起來”。

　　只不過，“好起來”的內涵變了。從房地產市場化改革以來，經歷過數次高低起伏的周期。當前，不同城市間的市場分化十分明顯，一線熱點城市仍面臨房價過快上漲壓力，部分城市則受人口流出、經濟發展困難等多重因素影響，房地產市場下行壓力有所增加，一些前期依靠高負債盲目擴張的房地產企業債務風險上升。因此，多措并舉扭轉當前房地產領域循環不暢問題，實現良性循環和健康發展，堅決有力處置好個別頭部房企房地產項目逾期交付風險，實現“保交樓、保民生、保穩定”，成為首要任務，也是房地產市場“好起來”的基礎。

　　面對市場分化，房地產調控應因城施策，既抑制房地產泡沫，又防止大起大落。值得關注的是，市場好起來不應再走過度依賴房地產的老路，要避免一些城市房價再進入過快上行通道。“房住不炒”的底線不容突破，炒作房地產行為不應再有。通過不斷完善房地產長效機制，實現房地產業的平穩健康發展，是“好”的真正內涵。

　　過去形成的“高負債、高杠桿、高周轉”的房地產開發經營模式不可持續。經過這一輪市場調整，暴露了不少問題，市場參與者應該更加理性，從個別房企的債務危機和流動性風險中吸取教訓。降低杠桿水平，把負債率控制在合理區間內，應該成為房企的主動選擇和長期堅持。

　　過去20余年行業的飛速發展提供了大量住房供給，基本解決了“有沒有”的問題。然而留下的質量上乘、堪稱精美、高品質的商品住房仍為少數。因此，未來在住房需求依然旺盛的背景之下，不僅要解決好數量問題，更需要進一步解決“好不好”的問題。形勢變化使企業需要認真思考未來之路，從追求規模向更注重品質轉變，順應綠色發展和數字化提升等方向，從提供千篇一律的商品住房向租賃住房、城市更新和老舊小區改造、適老化住房等方向轉變，都可能成為企業的新選擇，這也將為行業高質量發展提供更廣闊的空間。

　　近期，有關金融主管部門提出“更好滿足購房者合理住房需求”“做好重點房地產企業風險處置項目并購金融服務”等舉措，針對房地產行業的政策暖風可謂頻吹。盡管從業者、購房者、供應商、金融機構等各方主體重拾信心可能尚需時日，隨著政策逐步落地，房地產長效機制建設逐步完善，房地產行業的良性循環和健康發展定可實現。（本文來源：經濟日報 作者：亢舒）