穩(wěn)樓市再出招 三部門支持優(yōu)質(zhì)房企合理使用預(yù)售監(jiān)管資金

11月14日，銀保監(jiān)會、住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部、人民銀行聯(lián)合發(fā)布《關(guān)于商業(yè)銀行出具保函置換預(yù)售監(jiān)管資金有關(guān)工作的通知》（下稱《通知》），指導(dǎo)商業(yè)銀行按市場化、法治化原則，向優(yōu)質(zhì)房地產(chǎn)企業(yè)出具保函置換預(yù)售監(jiān)管資金。

　　業(yè)內(nèi)人士分析稱，《通知》的發(fā)布和實施，將幫助優(yōu)質(zhì)房企緩解流動性壓力，穩(wěn)定市場預(yù)期，促進房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展。

　　優(yōu)質(zhì)房企將從中獲益

　　《通知》顯示，允許商業(yè)銀行按市場化、法治化原則，在充分評估房地產(chǎn)企業(yè)信用風(fēng)險、財務(wù)狀況、聲譽風(fēng)險等的基礎(chǔ)上進行自主決策，與優(yōu)質(zhì)房地產(chǎn)企業(yè)開展保函置換預(yù)售監(jiān)管資金業(yè)務(wù)。

　　銀保監(jiān)會、住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部、人民銀行有關(guān)部門負(fù)責(zé)人在答記者問中表示，《通知》的發(fā)布是為支持優(yōu)質(zhì)房地產(chǎn)企業(yè)合理使用預(yù)售監(jiān)管資金，防范化解房地產(chǎn)企業(yè)流動性風(fēng)險，促進房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展。

　　“此次定調(diào)有助于各地工作的實際開展，有助于減少預(yù)售資金的沉淀，對于優(yōu)質(zhì)房企盤活預(yù)售資金和改善流動性具有積極作用?！币拙友芯吭褐菐熘行难芯靠偙O(jiān)嚴(yán)躍進表示。

　　仲量聯(lián)行大中華區(qū)首席經(jīng)濟學(xué)家兼研究部總監(jiān)龐溟表示，此舉為支持房企融資并盤活存量資金，有望幫助優(yōu)質(zhì)房企暢通“銷售—拿地—新開工”鏈條，在確保房企資金不被挪用的前提下，進一步規(guī)范和優(yōu)化對商品房預(yù)售資金的監(jiān)督與管理。

　　細(xì)則明確資金用途

　　《通知》包含多項實施細(xì)則，要求保函僅可用于置換依法合規(guī)設(shè)立的預(yù)售資金監(jiān)管賬戶的監(jiān)管額度內(nèi)資金。置換金額不得超過監(jiān)管賬戶中確保項目竣工交付所需的資金額度的30%，置換后的監(jiān)管資金不得低于監(jiān)管賬戶中確保項目竣工交付所需的資金額度的70%。

　　《通知》規(guī)定，監(jiān)管評級4級及以下或資產(chǎn)規(guī)模低于5000億元的商業(yè)銀行不得開展保函置換預(yù)售監(jiān)管資金業(yè)務(wù)；同時商業(yè)銀行不得向作為本銀行主要股東、控股股東或關(guān)聯(lián)方的房地產(chǎn)企業(yè)出具保函置換預(yù)售監(jiān)管資金。企業(yè)集團財務(wù)公司等非銀行金融機構(gòu)不得出具保函置換預(yù)售監(jiān)管資金。

　　對于房企應(yīng)履行的責(zé)任，《通知》要求，房地產(chǎn)企業(yè)要按規(guī)定使用保函置換的預(yù)售監(jiān)管資金，優(yōu)先用于項目工程建設(shè)、償還項目到期債務(wù)等，不得用于購置土地、新增其他投資、償還股東借款等。房地產(chǎn)企業(yè)要按約定承擔(dān)監(jiān)管賬戶內(nèi)的資金補足義務(wù)，確保項目建設(shè)資金充足。

　　在開展業(yè)務(wù)的同時，商業(yè)銀行也應(yīng)重點防范風(fēng)險。《通知》指出，商業(yè)銀行在出具保函置換預(yù)售監(jiān)管資金時，要參照開發(fā)貸款授信標(biāo)準(zhǔn)，選擇經(jīng)營穩(wěn)健、財務(wù)狀況良好的優(yōu)質(zhì)房地產(chǎn)企業(yè)。保函額度全額計入對房地產(chǎn)企業(yè)及其所屬集團的統(tǒng)一授信額度。要通過保證金、房地產(chǎn)企業(yè)反擔(dān)保以及其他增信措施，防范保函業(yè)務(wù)風(fēng)險，按要求計提風(fēng)險資本，提取風(fēng)險準(zhǔn)備。

　　招聯(lián)金融首席研究員董希淼認(rèn)為，銀行仍應(yīng)堅持標(biāo)準(zhǔn)、審慎出具保函，必要時可要求房企采取有效的增信措施，嚴(yán)格防范保函業(yè)務(wù)風(fēng)險。各地推進此項業(yè)務(wù)時應(yīng)遵循市場化、法治化原則，地方政府不得強制銀行開具保函。

　　樓市利好政策密集出臺

　　業(yè)內(nèi)人士普遍認(rèn)為，支持銀行向優(yōu)質(zhì)房企出具保函置換預(yù)售監(jiān)管資金這一舉措，不失為一種積極的探索，也是繼“第二支箭”“金融支持房地產(chǎn)16條”出臺后的第三項樓市利好政策。

　　11月8日，交易商協(xié)會釋放了“第二支箭”的利好消息：由人民銀行再貸款提供資金支持，預(yù)計可提供約2500億元民營企業(yè)債券融資，而且后續(xù)還有望擴容。

　　11月14日，上海證券報從相關(guān)渠道獲悉，人民銀行、銀保監(jiān)會于近日印發(fā)了《關(guān)于做好當(dāng)前金融支持房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展工作的通知》，從保持房地產(chǎn)融資平穩(wěn)有序、做好“保交樓”金融服務(wù)、配合做好受困房地產(chǎn)企業(yè)風(fēng)險處置、依法保障住房金融消費者合法權(quán)益、階段性調(diào)整部分金融管理政策、加大住房租賃金融支持力度這六個方面提出16項具體措施。

　　龐溟建議，應(yīng)當(dāng)在堅持“房住不炒”的基調(diào)下，繼續(xù)優(yōu)化房地產(chǎn)金融政策，特別是差別化住房信貸政策。要以穩(wěn)為主、循序漸進、有計劃分步驟地實施房地產(chǎn)金融政策調(diào)整，盡量減少對市場的沖擊和影響，促進房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展，實現(xiàn)穩(wěn)增長、防風(fēng)險、促發(fā)展三重目標(biāo)。