超百城推進不動產“帶押過戶” 多方合力疏通堵點

自今年3月《關于協同做好不動產“帶押過戶”便民利企服務的通知》發布以來，已有15個省份100多個地市開展“帶押過戶”服務，多地陸續明確“帶押過戶”具體流程，多家銀行也宣布“首單”落地。

　　中國證券報記者調研了解到，當前“帶押過戶”主要局限于同行辦理，跨銀行乃至跨支行時仍面臨一些堵點，影響辦理時效。專家表示，“帶押過戶”需要賣房人、購房人、不動產登記部門和銀行等多方密切配合。

　　● 本報記者 王方圓

　　最快僅需兩周

　　所謂不動產“帶押過戶”，是指已抵押的不動產轉移登記時，不需要提前歸還舊貸款、注銷抵押登記，即可完成過戶、再次抵押和發放新貸款等手續，實現不動產登記和抵押貸款的有效銜接。“帶押過戶”具有降低交易成本、加快辦理速度的優勢，可減少買賣雙方往返銀行、不動產登記中心的次數。

　　目前多地銀行已經開展“帶押過戶”業務，最快僅需兩周時間。江蘇某監管部門人士告訴記者：“江蘇多家銀行已經啟動了。”中國銀行北京分行也有房貸經理表示，雖然自己還沒有經手過，但該行可以辦理相關業務。東莞銀行工作人員告訴記者：“我們目前已經落地了行內‘帶押過戶’業務，有大概兩三周的時間了。”

　　不少公眾對于“帶押過戶”也是躍躍欲試。在北京從事信托行業的李先生告訴記者：“我一直有置換房產的打算，‘帶押過戶’不需要還清剩余按揭貸款，能減少資金壓力和資金成本。即使操作流程復雜，也是值得一試的。”

　　數據顯示，目前，共有15個省份100多個地市開展“帶押過戶”，其中天津、山西、江蘇、浙江、福建、山東、湖北等地已經全面開展。天津銀保監局表示，截至一季度末，轄內4家銀行已實現本行內部“帶押過戶”業務投產落地，共投放178筆、金額1.58億元。另有多家銀行正進行系統測試或內部法律審核，也將于近期實現業務投產。

　　跨行辦理手續較復雜

　　記者調研了解到，目前“帶押過戶”主要局限于同一銀行內部辦理，跨行辦理手續較為復雜，部分銀行甚至委婉“勸退”客戶。此外，還存在各銀行辦理標準不一、賣房銀行不同意“帶押過戶”等問題。

　　辦理“帶押過戶”，需要銀行作為抵押權人出具多項材料。北京市不動產登記事務中心一名工作人員介紹，含有抵押權的房產在過戶時，需要雙方銀行的經辦人出席，且賣方銀行的經辦人還需要出具相關材料，如營業執照復印件、委托書、同意不動產再次轉讓的文件等。其他地區不動產登記中心也均表示銀行同意并出具材料非常重要。

　　若跨行辦理“帶押過戶”，則需要銀行和客戶耗費更長的周期。東莞銀行一名房貸客戶經理向記者表示：“跨銀行或同一銀行內部跨分支機構辦理都比較麻煩，雙方銀行都需要同意并協辦。建議買方選擇賣方所在的銀行進行辦理，這樣會比較方便，畢竟資料檔案都在。”

　　上述東莞銀行房貸經理進一步表示，即使雙方銀行同意跨行辦理，還涉及到系統改造和升級的問題。廣東省城規院住房政策研究中心首席研究員李宇嘉分析稱，“帶押過戶”在技術上主要是不同銀行間在不動產貸款評估、審核流程、風控要求的標準化、信息共享，不動產登記部門和金融部門之間要進行系統對接、信息共享。

　　多方合力解難題

　　北京金訴律師事務所主任律師王玉臣表示，“帶押過戶”實施的主要難點在于銀行是否同意，尤其是涉及不同銀行難度會更高。所以在有些城市，新老抵押目前只能在同一個銀行辦理。

　　王玉臣建議，“帶押過戶”離不開至少四方主體的密切配合和無縫銜接，包括賣方、購房人、不動產登記部門和銀行。甚至必要的時候，還需要相關公證部門的配合，任何一個主體都必須及時到位。此外，新按揭貸款如何保證老抵押對應的債權不落空，能夠及時償還或提存，都需要銀行做好細節控制。

　　針對賣方銀行可能不同意“帶押過戶”，客戶辦理成本過高的難題，北京市盈科（深圳）律師事務所律師趙耀提出，買方銀行可以在協議中要求賣方貸款銀行或賣方提前準備抵押注銷登記手續材料，或授權買方貸款銀行（或第三方公證機構、買受人）辦理，并約定生效時間或條件。

　　目前，多地多部門也正在著力解決難題，提升辦理效率。蕪湖市不動產登記中心相關負責人表示，蕪湖市自然資源和規劃局已聯合相關監管機關邀請推動更多金融機構參與支持“帶押過戶”業務。不動產登記部門還將繼續強化部門協同、深化電子材料運用、堅持改革創新、壓縮業務辦理時限。

　　值得一提的是，多地還在探索模式創新，降低交易成本。例如，不同于其他一些城市采取的公證后解抵押、設置專門低息“過橋貸”機構等方式，北京創新采用了新貸款銀行直接向賣方和原貸款銀行支付資金的新模式。