房貸沒還完就能賣房，“帶押過戶”將全面推廣

中新網4月4日電(中新財經記者 左宇坤)二手房交易流程與成本，迎來重大變動。

　　在傳統的交易觀念里，“一手交錢，一手交貨”是再正常不過的。但涉及到二手房的買賣，卻往往存在著賣方尚未還清購房貸款的問題。除了通過第三方“贖樓”，是否能有一種更加高效、安全且低成本的方式？

　　在已有多地積極探索開展不動產“帶押過戶”服務的基礎上，兩部門發文明確全面推進“帶押過戶”，這一模式也將得到更大范圍和更大程度的推廣。

　　新政發布，助力“小陽春”

　　“金三銀四”被認為是樓市交易的傳統旺季之一。據諸葛數據研究中心監測數據，2023年3月，一線城市市場均價延續上漲行情，二線和三四線城市市場均價下滑。

　　諸葛數據研究中心高級分析師陳霄表示，展望后市，二季度市場熱度如何還需要看后續是否有實質性的利好政策加持，僅靠此前積壓的需求難以支撐市場的長期回暖。

　　利好的消息很快傳來。近日，自然資源部聯合中國銀行保險監督管理委員會印發《關于協同做好不動產“帶押過戶”便民利企服務的通知》(以下簡稱《通知》)，對協同做好不動產“帶押過戶”作出全面部署。

　　這也意味著“帶押過戶”從地方性的試點走向了全國化、常態化的全面推進。

　　根據中指監測數據，2022年以來全國已有超百城出臺二手房“帶押過戶”政策，包括深圳、濟南、大連等省會城市和計劃單列市。而且，天津、山西、山東、江蘇、浙江、福建、湖北等省份已經全面開展二手房“帶押過戶”。

　　《通知》發布后，北京也立刻跟進。據北京銀保監局、北京市住房和城鄉建設委等部門聯合發布的通知，從3月31日起，居民出售在京住房時不再需要提前結清房屋現有按揭貸款，可在原抵押權不解除情況下直接辦理住房所有權轉移登記，且買賣雙方可在不同銀行貸款，以降低居民住房交易成本。

　　兼容跨行貸款是北京落地“帶押過戶”政策的創新點。“從對購房者的覆蓋面來說，北京的做法更吻合各類不同的購房和貸款需求。”易居研究院研究總監嚴躍進認為，各城市在“帶押過戶”的流程設計和基礎設施建設方面陸續發力，這將有助于更好推行這一模式。

　　加速交易，利好買賣雙方

　　“原業主房貸沒還清就要出售的情況很多，尤其是在學區房置換等旺季時間，擔保公司會接到大量的‘贖樓’業務。”房產中介李先生對中新財經記者表示。

　　據他介紹，“贖樓”也稱“過橋”，主要有兩點弊端：一是手續復雜，需要等解押后才能交易，少則要等一周多，也有半個甚至幾個月也完成不了的；二是費用也高，解押的過程中要算日息，加上給擔保公司“手續費”，順利的話往往也需要3個點左右的利息。

　　“目前二手房市場整體的庫存量還是很高的，‘帶押過戶’肯定是個可以節省時間和資金成本的利民措施。”李先生認為，接下來除了已有的房源能加速流通，相信掛牌量也會再增加。

　　身在浙江的高先生不久前剛剛完成了“帶押過戶”的手續。他對記者表示，自己本意是想提前還房貸，但是預約后發現要等很久，后來了解到“帶押過戶”的模式，便成功把自己未還完房貸的房子賣了出去。

　　高先生介紹，“帶押過戶”辦理起來非常快，幾個工作日就完成了過戶，操作流程比較簡單，當地住建局會有一個資金監管賬戶，進行資金的撥付，也比較安全，而且都是按照當下的新利率來計算，買房人也不吃虧。

　　“我覺得這對二手房買賣雙方來說都是利好，交易簡單了，可能有很多之前在猶豫的人決定交易，市場也可能跟著活躍起來。”他認為，相信隨著更多支持政策的推進，模式會愈發完善。

　　認真核實，警惕潛在風險

　　“‘帶押過戶’的交易方式，可以一定程度降低交易成本、減輕交易風險，簡化二手房交易流程，縮短交易周期，活躍二手房交易市場，促進換房需求加快釋放，從而進一步對新房市場形成一定支撐。”中指研究院市場研究總監陳文靜認為，政策的進一步推進和擴圍，對當前房地產市場或將產生積極帶動。

　　當然，新的模式下也會產生新的風險。前述《通知》中也特意提到，地方在實踐探索中，主要形成了抵押權組合模式、新舊抵押權分段模式、抵押權變更模式等3種“帶押過戶”模式，各地要結合本地實際，確定適宜的辦理模式，并結合實踐不斷豐富發展。尤其是買賣雙方涉及不同貸款方的業務時，鼓勵各地積極引入預告登記，通過預告登記制度，防止“一房二賣”、防范抵押權懸空等風險。

　　“技術層面是比較簡單的。通過預告登記和公正，可以提前鎖定交易，防止‘一房二賣’，也防止抵押權落空，防止申請了貸款無法獲得產權等。另外，金融和不動產可以根據各自訴求制定完善交易流程。”廣東省城規院住房政策研究中心首席研究員李宇嘉認為，《通知》中提出的三種模式，事實上就是結合不同訴求提出的三種可行的，能保護各方權益的途徑。

　　北京金訴律師事務所主任王玉臣律師也對此提出建議，對于購房人而言，在核實擬購買的房屋可以“帶押過戶”的基礎上，務必注意流程控制，把涉及到的所有流程都要做到精細化，涉及到的銀行或抵押權人務必溝通落實到位，避免出現一些不必要的時間差；作為賣方，也需要提前核實購房人的個人征信，提前核實清楚購房人未來的貸款能力，避免后續貸款出問題，不能及時回款解押。