房地產市場預期正在改善

當前，房地產市場正出現一系列積極變化。一方面，多地首套房貸款利率、首付比例下行，市場銷售降幅明顯收窄；另一方面，房地產企業融資環境持續改善，房地產開發投資降幅收窄。

　　進一步釋放需求

　　釋放剛性和改善性住房需求，是推動房地產健康、可持續發展的關鍵舉措。降低房貸利率以及首付比例，有利于進一步釋放市場需求。

　　數據顯示，今年3月份貝殼百城首套主流房貸利率平均為4.02%，較上月微降2個基點；二套主流房貸利率平均為4.91%，與上月持平。從利率下調幅度來看，三四線城市的房貸利率同比降幅最大，首套、二套房貸利率同比降幅分別為140個基點和75個基點。

　　“截至2022年12月末，新發放的個人住房貸款平均利率較上年末下降約140個基點。除了個別熱點城市，絕大多數城市的首付比例政策下限已經達到全國底線。”中國人民銀行副行長潘功勝表示，從需求端看，因城施策實施好差別化的住房信貸政策，持續引導實際利率和首付比例下行，將更好支持剛性和改善性住房需求。

　　與此同時，銀行放款速度也有所提升。數據顯示，3月份貝殼百城銀行平均放款周期為21天，較上月縮短7天。“對銀行來說，住房按揭貸款依然是優質資產。”上海金融與發展實驗室主任曾剛表示，一季度商業銀行信貸規模較為充裕，也在一定程度上提升了放款速度。

　　“在一系列政策推動下，房地產市場出現了一些積極變化，主要表現在市場銷售降幅明顯收窄。”國家統計局國民經濟綜合統計司司長付凌暉說，今年前2個月，商品房銷售面積同比下降3.6%，降幅收窄20.7個百分點。

　　修復供給端預期

　　除了需求端，供給端也出現了諸多積極變化。數據顯示，前2個月房地產開發投資同比下降5.7%，降幅比2022年收窄4.3個百分點；房地產開發企業到位資金下降15.2%，降幅收窄10.7個百分點；2月份房地產開發景氣指數為94.67，較1月份有所回升。

　　“當前，我國經濟呈現企穩回升態勢，預期向好，有助于房地產投資降幅收窄。”中國郵政儲蓄銀行研究員婁飛鵬說，圍繞改善房地產企業融資，金融管理部門已出臺多項政策措施，信貸、債券、股權融資“三箭齊發”，持續緩解房企資金壓力。

　　去年以來，金融管理部門出臺了16條金融支持房地產市場平穩健康發展的政策措施，并持續推動政策落細、落實。當前，金融管理部門正在開展“資產激活”“負債接續”“權益補充”“預期提升”四項行動，全面落實改善優質房企資產負債表計劃。與此同時，緩釋金融機構過度避險情緒，引導金融機構提供正常融資。數據顯示，今年1月份，房地產開發貸款新增超3700億元，同比多增2200億元。

　　除了融資環境改善，房地產行業信用風險也有所收斂。“我們認為，過去房企風險蔓延趨勢已經得到了遏制，房企流動性得到明顯改善。”中信銀行副行長胡罡說。中信銀行近期發布的2022年年報顯示，截至2022年12月末，該行房地產業、建筑業的資產質量繼續呈現好轉趨勢，兩個行業的不良貸款余額較上年末分別減少17.89億元和12.51億元。

　　“盡管融資環境有所改善，但房企尤其是民營房企新開工意愿仍顯不足。”中國民生銀行首席經濟學家溫彬表示，預計房地產開發投資增速在回升過程中仍有震蕩可能。婁飛鵬認為，導致這一現象的主要原因是房企預期仍然不佳，因此要綜合施策穩定和改善預期。

　　增信心仍是關鍵

　　今年2月份，一線城市新建商品住宅銷售價格環比上漲0.2%，漲幅與上月相同；二手住宅銷售價格環比上漲0.7%，漲幅比上月擴大0.3個百分點。

　　“目前，二手房市場回升幅度、市場熱度均略高于新房市場。”溫彬說，綜合來看，市場回升的可持續性仍有待觀察。

　　“二手房的不確定性較低，其需求取決于購房者預期以及剛性需求。相比之下，新房存在不確定性，此前部分住房無法按時交付影響了購房者意愿。”曾剛說。

　　國家統計局投資司首席統計師羅毅飛表示，要持續釋放房地產市場剛性和改善性住房需求，推進“保交樓”項目建設力度，逐步提振市場信心。“去年，‘保交樓’政策對民生保障起到了重要作用。”付凌暉說。目前，監管部門已推出3500億元保交樓專項借款，設立2000億元保交樓貸款支持計劃、1000億元租賃住房貸款支持計劃，并指導金融機構推動行業重組并購，加快風險的市場化出清。

　　“現在最關鍵的是看市場信心和需求端變化，主要是一手房銷售變化。”胡罡說。一手房銷售是房企將新房直接出售給個人客戶，其轉暖意味著房企資金回流向好，有助于緩解房企資金壓力、化解風險。“在房地產交易中，雖然各地情況有所不同，但總體來看，一手房交易量較大，其銷售回暖代表著需求回升，對房地產市場走勢的研判具有一定的指示意義。”婁飛鵬說。

　　“央行近期實施的降準可增加中長期可貸資金，有助于增強金融機構支持房企融資的積極性，滿足房企的合理融資需求。”溫彬說，降準將釋放低成本資金，也有助于通過差異化貸款利率支持剛性和改善性住房需求。

　　“當前，還要進一步穩定居民收入增長預期。”曾剛說，對于居民來說，房貸是長期負債，支出意愿、償債能力取決于其穩定就業與收入增長。因此，要多渠道增加城鄉居民收入，保持物價形勢總體穩定。（經濟日報記者 郭子源）