上半年土地市場(chǎng)冰火同現(xiàn)分化加劇 去化率成房企投資“指揮棒”

趕在上半年最后一天，北京、杭州、廈門、深圳、武漢等多地上演了土拍年中收官大戰(zhàn)。一方面，一塊地競(jìng)價(jià)百輪、搖號(hào)溢價(jià)的情況再現(xiàn)；另一方面，亦有地塊鮮有問(wèn)津。冷熱不均、分化加劇是上半年土拍市場(chǎng)的主要趨勢(shì)。

　　據(jù)中指研究院統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，2023年上半年，全國(guó)300城住宅用地供求規(guī)模均降至近十年以來(lái)同期最低位，但核心區(qū)優(yōu)質(zhì)地塊推出力度不斷加大，帶動(dòng)住宅用地成交樓面價(jià)延續(xù)上漲態(tài)勢(shì)，上半年同比上漲16.4%。同期，百?gòu)?qiáng)房企拿地總額5920億元，同比下降10.2%，其中優(yōu)質(zhì)房企拿地較為積極。

　　整體而言，全國(guó)住宅用地流拍、撤牌數(shù)量均下降明顯，房企投資多青睞熱點(diǎn)城市優(yōu)質(zhì)地塊，帶動(dòng)熱點(diǎn)城市土拍升溫，整體溢價(jià)率有所改善，不過(guò)，多數(shù)城市土拍仍未全面轉(zhuǎn)暖。

　　“當(dāng)前土拍市場(chǎng)正進(jìn)入發(fā)展新階段，規(guī)則和標(biāo)準(zhǔn)日益透明化，成交價(jià)整體平穩(wěn)，局部市場(chǎng)活躍是主流。這期間，企業(yè)競(jìng)拍門檻降低，核心城市土拍競(jìng)爭(zhēng)加劇，新面孔拿地頻現(xiàn)?！北本┳≌康禺a(chǎn)業(yè)商會(huì)會(huì)長(zhǎng)黎乃超向記者表示，在大浪淘沙后，房企對(duì)于片區(qū)和地塊的研判已無(wú)限趨于一致，核心“指揮棒”是把控風(fēng)險(xiǎn)以及保證去化率，核心城市核心地塊是首選，有利潤(rùn)空間就會(huì)積極參與。反之，地理位置不佳、銷售不明確的地塊，往往難以吸引開發(fā)商。

　　分化進(jìn)一步加劇

　　土地拍賣市場(chǎng)素來(lái)是房地產(chǎn)市場(chǎng)的晴雨表，也是投資風(fēng)向標(biāo)。

　　今年以來(lái)，局部土拍市場(chǎng)高光頻現(xiàn)。在北京，“觸頂+溢價(jià)”成交是主旋律；在廈門，144家房企競(jìng)拍3宗地塊，其中88家房企搶一宗地，創(chuàng)下參拍企業(yè)數(shù)量新高；在杭州，地塊觸頂成交比率一度高達(dá)80%，民企拿地金額占比超六成。與之形成鮮明對(duì)比的是，武漢、重慶、天津等地土拍市場(chǎng)持續(xù)低迷，高溢價(jià)成交地塊屈指可數(shù)，底價(jià)成交是主流，甚至出現(xiàn)個(gè)別地塊流拍現(xiàn)象。

　　整體而言，城市分化及區(qū)域分化進(jìn)一步加劇。在諸葛數(shù)據(jù)研究中心高級(jí)分析師關(guān)榮雪看來(lái)，需求穩(wěn)健、去化良好的城市，土拍表現(xiàn)相對(duì)火熱；相反，去化壓力較大的城市，土拍往往表現(xiàn)平平。區(qū)域分化則體現(xiàn)在地塊的受關(guān)注度上。位置優(yōu)越、利潤(rùn)空間較大、可操作性強(qiáng)的地塊，備受房企青睞；而開發(fā)難度較大、成本消耗較大的地塊，房企主要以觀望為主。

　　中指研究院表示，各地土拍情緒的變化依賴于新房市場(chǎng)能否持續(xù)修復(fù)。預(yù)計(jì)房企在核心城市補(bǔ)貨意愿繼續(xù)保持較高水平，而銷售市場(chǎng)調(diào)整壓力較大的城市土地市場(chǎng)表現(xiàn)或仍低迷。

　　“今年土地供應(yīng)端的一個(gè)重要變化是‘提質(zhì)縮量’，即增加供應(yīng)城市核心區(qū)的優(yōu)質(zhì)地塊，使得局部市場(chǎng)熱度提升，表現(xiàn)為‘多輪競(jìng)拍、觸頂搖號(hào)’、溢價(jià)率上升、流拍率降低等?！笨硕鹧芯恐行母笨偨?jīng)理?xiàng)羁苽ハ蛴浾弑硎?#xff0c;這樣的分化體現(xiàn)在企業(yè)端就是投資策略進(jìn)一步聚焦“以銷定產(chǎn)”，樓市銷售向好的城市、區(qū)域、項(xiàng)目，開發(fā)商才會(huì)更有動(dòng)力拿地。

　　下半年土地市場(chǎng)將會(huì)如何走？在黎乃超看來(lái)，首先，核心城市核心地塊競(jìng)爭(zhēng)將更加激烈，觸頂成交地塊會(huì)繼續(xù)增加；其次，優(yōu)質(zhì)住宅地塊溢價(jià)表現(xiàn)較高，但商業(yè)辦公、工業(yè)類用途土地，鑒于資金沉淀較大，底價(jià)或流拍現(xiàn)象或會(huì)出現(xiàn)。另外，即便是熱點(diǎn)城市樓市，也存在不確定性和波動(dòng)性，房企拿地仍需避免盲目跟風(fēng)和過(guò)度投資。

　　某房企人士直言，如果核心城市土地拍賣市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)持續(xù)加劇，不排除部分房企將投資戰(zhàn)線下沉，屆時(shí)部分三四線城市土拍或許會(huì)迎來(lái)活躍期。

　　“短期來(lái)看，全國(guó)土地供求縮量趨勢(shì)或會(huì)延續(xù)，但土拍分化態(tài)勢(shì)將更加明顯，預(yù)計(jì)房企在核心城市補(bǔ)貨意愿提升，這些城市在供應(yīng)端改善下，樓市成交有望企穩(wěn)，而在銷售市場(chǎng)調(diào)整壓力加大的城市，土地拍賣市場(chǎng)或仍表現(xiàn)低迷?！敝兄秆芯吭菏袌?chǎng)研究總監(jiān)陳文靜表示，隨著越來(lái)越多的企業(yè)聚焦在核心城市拿地，這些城市的土拍競(jìng)爭(zhēng)也將日益激烈，部分企業(yè)拿地或向核心城市近郊及優(yōu)勢(shì)三線城市適度下沉。

　　保證去化率是關(guān)鍵

　　土拍市場(chǎng)持續(xù)分化，銷售市場(chǎng)分化加劇是主因。

　　“受房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)整影響，拿地容錯(cuò)率明顯下降，房企普遍采取‘以銷定投’、‘聚焦核心城市及區(qū)域’的策略。”陳文靜向記者表示，確定性的銷售去化率成為房企拿地的首要標(biāo)準(zhǔn)之一。

　　“在市場(chǎng)調(diào)整期，一線及強(qiáng)二線城市的投資項(xiàng)目具有更強(qiáng)的安全性和流動(dòng)性，收益率也出現(xiàn)明顯回升?！?月上旬，金地集團(tuán)董事兼總裁黃俊燦在答投資者問(wèn)時(shí)這樣表示。金地集團(tuán)董事長(zhǎng)凌克補(bǔ)充說(shuō)，2023年以來(lái)，金地集團(tuán)已在上海、杭州、西安、東莞等一、二線城市核心位置落地投資項(xiàng)目，未來(lái)將繼續(xù)依據(jù)市場(chǎng)形勢(shì)的發(fā)展保持合理的投資力度，主要聚焦于一線和較高能級(jí)的二線城市主流地段、主流客戶、主流產(chǎn)品的高流動(dòng)性項(xiàng)目。

　　在今年3月份的年報(bào)業(yè)績(jī)會(huì)上，萬(wàn)科聯(lián)席總裁、開發(fā)經(jīng)營(yíng)本部首席合伙人張海曾提到，過(guò)去投資研究關(guān)注城市的宏觀指標(biāo)，現(xiàn)在更關(guān)注市場(chǎng)板塊的典型特征，以提升投資的精準(zhǔn)度。龍湖集團(tuán)執(zhí)行董事、高級(jí)副總裁兼地產(chǎn)航道總經(jīng)理張旭忠則提到，公司會(huì)嚴(yán)守投資刻度，盡可能優(yōu)中選優(yōu)。今年投資會(huì)堅(jiān)持按照“20個(gè)主力城市+14個(gè)機(jī)會(huì)城市”來(lái)布局，并將投資聚焦在這些城市的核心區(qū)域。

　　“高品質(zhì)、高性價(jià)比土地被爭(zhēng)搶背后，是這些地塊通常位于城市核心區(qū)域或未來(lái)發(fā)展?jié)摿Υ蟮膮^(qū)域，具有較高的投資價(jià)值和升值空間，有著較為明朗的去化率保證?！崩枘顺硎?#xff0c;對(duì)房企來(lái)說(shuō)，風(fēng)險(xiǎn)小、資金使用率高、回款快是第一要?jiǎng)?wù)。

　　綠城中國(guó)董事會(huì)主席張亞?wèn)|近日表示：“今年我們堅(jiān)持‘投一成一’，堅(jiān)定地收斂聚焦，讓投資更加穩(wěn)健。今年以來(lái)，我們拿了560多億元的貨，目前有三個(gè)項(xiàng)目已經(jīng)實(shí)現(xiàn)首開，去化率是100%，今年所拿地塊整體已有超過(guò)10%轉(zhuǎn)化為銷售，回款非常不錯(cuò)，是叫好又叫座的呈現(xiàn)?！?/p>

　　不難看出，在當(dāng)前市場(chǎng)環(huán)境下，保證去化率，讓有效回款盡快充盈現(xiàn)金流量表，已成為房企投資拿地的新規(guī)律，亦是“新面孔”企業(yè)進(jìn)入土地市場(chǎng)首選核心城市的內(nèi)在邏輯。

　　進(jìn)軍北京土拍市場(chǎng)的某“黑馬”企業(yè)投拓條線人士向記者透露，競(jìng)拍觸頂搖號(hào)的出讓方式讓“新面孔”企業(yè)與規(guī)模房企、頭部房企擁有同樣概率獲得優(yōu)質(zhì)地塊。鑒于此，在去化率相對(duì)更高的市場(chǎng)中，“新面孔”企業(yè)正不斷涌入，其更為謹(jǐn)慎，不會(huì)一頭扎進(jìn)樓市庫(kù)存持續(xù)處在高位的城市。