一攬子政策發力 樓市回暖期待“金九銀十”

近期一攬子政策發力，促進樓市企穩回暖。對此，專家認為，“政策扶持改善需求的目的明顯。”支持改善型需求，推動“賣一買一”，能帶動首套房購置的剛需，從而讓商品房循環鏈條加速。

　　“今夜不打烊”“樓盤連夜調價”……“認房不認貸”政策在北京落地，激活了樓市的“一池春水”。

　　9月1日19時許，北京市住房和城鄉建設委員會、中國人民銀行北京市分行、國家金融監督管理總局北京監管局聯合發布了《關于優化我市個人住房貸款中住房套數認定標準的通知》（以下簡稱《通知》）明確了在北京實行“認房不認貸”。

　　至此，北京、上海、廣州、深圳4個一線城市都進入了“認房不認貸”時間，據記者不完全統計，迄今執行這一新政的城市已超過15個。

　　住房政策的“暖風”正惠及更多人。近期，政策端提振樓市頻放大招，從“認房不認貸”到降低首套房和二套房首付比例、“降低存量房貸”，這些政策將為購房者帶來哪些利好？對樓市將會產生怎樣的影響？

　　“今夜不打烊”

　　在“認房不認貸”政策落地前，不少有改善性住房需求的購房者已經在翹首期盼。新政一落地，一些人立刻開始行動。

　　政策落地的第一個周末，北京一些樓盤售樓處擠滿了看房的人。一些樓盤的工作人員也進入了“挑燈夜戰”模式，有的開發商推出“今夜不打烊”的海報，樓盤銷售人員、房產經紀人連夜帶人看房，個別購房者甚至連夜下單。

　　9月2日是上海執行“認房不認貸”政策的第一天。據每日經濟新聞報道，上海有的樓盤的訪問量比上周末增加了4倍，有的置業顧問加班到凌晨。另外，過去一周，北京、上海的二手房掛牌量明顯增加。新政一落地，一些有改善性住房需求的購房者懸著的心放了下來，趕緊將舊房子掛出來交易。

　　“一線城市更需要這個政策。”易居研究院研究總監嚴躍進向中青報·中青網記者表示，執行“認房不認貸”政策，一線城市購房者的“減負效應”最明顯。一線城市青年、新市民等群體的剛性和改善性住房需求比較大，新政策的實施，可以更好地滿足居民的合理住房消費需求。

　　“對購房者來說，這一政策的好處顯而易見。”首都經濟貿易大學京津冀房地產研究院院長、北京市房地產法學會副會長兼秘書長趙秀池表示，“認房不認貸”會使很多家庭享受到首套住房的首付款和房貸利率的優惠，有效增加老百姓購房能力，增加住房需求，從而促進房地產市場回暖。

　　多地已經開始執行“認房不認貸”政策，老百姓最關心的問題是：房價會因此上漲嗎？中國社科院財經戰略研究院住房大數據項目組組長鄒琳華向中青報·中青網記者表示，執行“認房不認貸”有利于部分被抑制的改善性住房需求的釋放，其政策的主要目標還是穩定樓市。目前，居民對加杠桿購房的積極性不高，房價總體不會大漲。“當然，不排除有結構性的漲跌。”一名北京的房產經紀人表示，當下，不少二手房的議價空間較大，北京朝陽區一套近300萬元的房子，議價空間超過10%，不少業主的心態是“趁著熱度，降價先成交”。

　　新政一落地，不時傳來有樓盤連夜收回折扣，甚至上調房價的消息，對此，不少業內人士認為，其中不乏一些開發商、房產中介虛張聲勢，刻意制造緊張氛圍的因素。鄒琳華表示，“房價的上漲和搶購更多的是一種炒作。”

　　政策扶持改善需求的目的明顯

　　“認房不認貸”讓更多人可以享受到首套房貸款政策的優惠。與此同時，首套房的購買門檻也在降低，對于剛需和改善性住房需求的人來說，距離實現“安居夢”又近了一步。

　　8月31日，《關于調整優化差別化住房信貸政策的通知》發布。中國人民銀行、國家金融監督管理總局有關負責人在答記者問時表示，此次差別化住房信貸政策調整優化的重點分為兩點：一是統一全國商業性個人住房貸款最低首付款比例政策下限。不再區分實施“限購”城市和不實施“限購”城市，首套住房和二套住房商業性個人住房貸款最低首付款比例政策下限統一為不低于20%和30%。

　　二是將二套住房利率政策下限調整為不低于相應期限LPR+20BP（貸款基點：一個貸款BP等于0.01%）。首套住房利率政策下限仍為不低于相應期限LPR-20BP，這些政策工具均納入各地“一城一策”工具箱。

　　“這為后續各地降低首付比例確定了方向。”嚴躍進說，過去，降低首付的政策大多針對首套房或剛需，從此次政策來看，二套房也有了降低首付的空間，此次政策對于剛需和改善型購房需求都有積極作用，這也促使各地積極作為，主動降低首套和二套房首付比例。

　　在房貸利率方面，二套房的利率下限從過去LPR+60BP降為LPR+20BP，相當于一次性降了40BP，即使部分購房者可能不能享受“認房不認貸”政策，其購買二套房，房貸利率也會明顯降低。在嚴躍進看來，“新政之下，二套房和首套房一樣，購房成本明顯下降。”

　　“政策扶持改善需求的目的明顯。”廣東省城規院住房政策研究中心首席研究員李宇嘉指出，支持改善型需求，推動“賣一買一”，能帶動首套房購置的剛需，從而讓商品房循環鏈條加速。

　　事實上，此次政策出臺之前，已有一些城市宣布將首套房和二套房首付下限分別調整為20%和30%，其中包括南昌市、鄭州市、太原市等地。

　　相對而言，北上廣深等一線城市房價較高，購房者對降低首付比例的呼聲也更高，比如北京，首套普通住宅首付比例為35%，非普通住宅40%。一線城市新市民、青年聚集，當前，他們的支付能力有限，降低首付門檻，讓更多年輕人可以更早買得起房。

　　一線城市是否會選擇降低首付比例備受關注。鄒琳華認為，“（一線城市）最終還是會實施的，只是時間問題。”

　　“中途調整存量房貸利率”尚屬首次

　　還有一部分人也在期待樓市新政，他們就是存量房貸利率較高的購房者，去年以來，他們對降低存量房貸的呼聲越來越高。

　　8月31日，中國人民銀行、金融監管總局聯合發布了《關于降低存量首套住房貸款利率有關事項的通知》，對現行差別化住房信貸政策進行了調整優化，支持各地因城施策用好政策工具箱的同時，引導個人住房貸款實際首付比例和利率下行，更好滿足剛性和改善性住房需求。

　　中國人民銀行、國家金融監督管理總局有關負責人在答記者問時表示，存量住房貸款利率的下降，對借款人來說，可節約利息支出，有利于擴大消費和投資。對銀行來說，可有效減少提前還貸現象，減輕對銀行利息收入的影響。同時，還可壓縮違規使用經營貸、消費貸置換存量住房貸款的空間，減少風險隱患。

　　在調整政策發布1小時后，農業銀行、郵儲銀行、招商銀行、工商銀行、建設銀行等在各自的官網、官方微信公眾號上陸續發布公告稱，正在積極推進存量個人住房貸款利率調整工作。

　　“此次政策具有歷史突破性。”嚴躍進指出，在購房按揭貸款市場中，“中途調整存量房貸利率”尚屬首次，在一定程度上來說，這是相關部門為月供族送來一個“大禮包”。

　　哪些存量首套住房貸款可以申請降低利率？如何申請？ 中國人民銀行、國家金融監督管理總局有關負責人在答記者問時表示，今年8月31日前，金融機構已發放，已簽訂合同但未發放的，以及借款人實際住房情況符合所在城市首套住房標準的存量住房商業性個人住房貸款均符合條件。9月25日起，可由借款人主動向承貸銀行提出申請，也鼓勵銀行以發布公告、批量辦理等方式，為借款人提供更為便利的服務。調整方式上，既可以變更合同約定的住房貸款利率加點幅度，也可以由銀行新發放貸款置換存量貸款。

　　購房者的房貸利率能降多少？通知中明確，具體利率調整幅度由借貸雙方協商確定，但調整后的利率，不能低于原貸款發放時所在城市的首套住房貸款利率政策下限。

　　隨后，北上廣深等多地陸續公布首套房貸利率下限歷史調整情況。其中，北京從2019年10月起，北京、上海、廣州的首套房貸款利率下限分別為LPR+55BP、LPR+35BP、LPR。今年8月21日，中國人民銀行授權全國銀行間同業拆借中心公布的5年期以上LPR為4.2%，這意味著目前北京、上海、廣州的首套房貸款利率下限分別為4.75%、4.55%、4.2%。

　　另外，還有一些城市的首套房貸款利率下限為LPR-50BP，按照新一輪LPR計算，不少城市的首套房貸款利率下限為3.7%。另外，還有一些城市階段性取消了首套房貸款利率下限。

　　不少購房者開始算起了賬，新政實行后，有人可以省下100多萬元利息。“100萬元存量房貸，每年可省5000多元利息”“利息少了41萬元，購房者激動得一夜沒睡好” ……在社交媒體上，與存量房貸利息下降相關的消息不斷沖上熱搜，足見社會對存量房貸利率變動的高度關注，這也切切實實關乎老百姓的“錢袋子”。

　　9月1日，記者就如何降低存量房貸利率一事致電多家銀行，多家銀行的相關負責人向記者表示，目前，各項細則正在制定中。

　　“具體細則還沒下來，我們也在等消息。”一家大型商業銀行上海分行信貸部相關人士透露，對于銀行來說，與一個個客戶去商議調整存量房貸利率，工作量較大，可能處理不過來，未來有可能會統一調整。

　　助力“金九銀十”

　　近兩年，“防風險”一直是樓市的主題，此次政策也不例外。在李宇嘉看來，近期是一攬子政策發力，促進樓市企穩回暖。“風險要防得住，沒有量的穩定是不行的。量穩不住，不管是房價的穩定，還是預期的穩定，都無法實現。”

　　今年8月，我國二手房市場繼續下行，房價整體呈下滑態勢。據諸葛找房數據研究中心統計，8月，100個重點城市二手住宅市場均價為15429元/平方米，環比下降0.52%，較上月擴大0.26個百分點。8月，二手房價格達到近3年低谷，且創下近3年最大跌幅。

　　9月到12月是樓市每年沖刺的關鍵期，尤其每年9月、10月是樓市的銷售旺季，素有“金九銀十”的說法，這一階段一線城市的樓市表現對全國市場影響非常大。一線城市紛紛官宣執行“認房不認貸”政策，從短期看，讓樓市“暖意”初現，對于其他城市也具有一定的引導意義。

　　“一攬子政策出臺的目的很清晰，就是要利用好這4個月的窗口期，把近期快速下墜的市場情緒和交易規模盡快穩定住。”李宇嘉指出，如果能利用好這個窗口期，或許能夠實現全年樓市“U型”走勢。

　　諸葛找房相關人士表示，隨著政策利好接連落地，預計接下來二手房市場有望獲得好轉，市場將會逐步走出當前低迷的行情，后續房價跌幅有望收窄乃至止跌回升。

　　嚴躍進也認為，隨著政策效應逐漸顯現，一線城市或將迎來一波較好的交易行情，對提振全國市場的行情具有積極的導向作用，尤其是對傳統的“金九銀十”樓市行情具有提振作用。（見習記者 趙麗梅）