住房租賃市場資金面將更充裕

2024年伊始，金融支持房地產市場健康發展方面就迎來重磅利好。1月5日，《關于金融支持住房租賃市場發展的意見》（即住房租賃“金融17條”）發布，至今已有10天。

　　有國有大行稱，后續將進一步落實住房租賃“金融17條”中的各項要求，做好相關金融服務。

　　全方位加大資金支持力度

　　2017年，住房和城鄉建設部等部門發布《關于在人口凈流入的大中城市加快發展住房租賃市場的通知》，明確提出“加大對租賃住房項目的信貸支持力度”。2018年，中國證監會、住房和城鄉建設部聯合印發《關于推進住房租賃資產證券化相關工作的通知》。相關利好政策接連出臺，對住房租賃行業發展起到了極大的推動促進作用。

　　“在此基礎上，住房租賃‘金融17條’提出的多元化投融資渠道，包括住房租賃貸款、企業債券、擔保債券、房地產投資信托基金等，不僅涵蓋了租賃住房投資、開發、運營、管理等全生命周期，且涉及銀行、資本市場等多元融資渠道，信貸、債券、信托基金等多層次融資工具，從全方位支持住房租賃市場發展。”方正證券研究所房地產首席分析師劉清海認為，目前，住房租賃市場的商業模式已初步跑通。

　　從目前我國住房租賃供應體系來看，已形成保障性租賃住房、市場化租賃住房“兩條腿”走路模式。

　　保障性租賃住房方面，從已上市的REITs來看，項目盈利情況良好。2023年上半年，華夏基金華潤有巢REIT、紅土創新深圳安居REIT、中金廈門安居REIT以及華夏北京保障房REIT營業收入分別為3872.06萬元、2753.9萬元、3814.07萬元以及3631.16萬元，且完成高比例分紅。市場化租賃住房方面，據方正證券研究所數據顯示，頭部房企中，龍湖冠寓率先于2021年實現盈利，萬科泊寓也已自2023年6月份起單月利潤連續回正。

　　劉清海稱，以上數據表明，困擾租賃住房市場的盈利難題，已經初步解決，可以承受市場化金融機構提供的金融產品的融資成本。

　　事實上，在金融支持住房租賃市場發展方面，此前也有諸多嘗試。比如，為提高商業銀行在租賃住房方面貸款的積極性，2023年，央行專門設立“1000億元租賃住房貸款支持計劃”這一結構性貨幣政策工具，用于引導工商銀行、農業銀行等7家銀行為濟南、鄭州等試點城市住房租賃經營主體收購存量住房提供資金支持。

　　據記者不完全統計，目前已有福州、濟南、天津、青島等4個城市共計獲得租賃住房貸款40.86億元。

　　住房租賃“金融17條”進一步提出，支持商業銀行發行用于住房租賃的金融債券，籌集資金專門用于增加住房租賃開發建設貸款、團體購房貸款和經營性貸款的投放。

　　建設銀行表示，后續將進一步落實住房租賃“金融17條”中的各項要求，做好住房租賃相關金融服務，支持培育多元化市場主體。同時，促進住房租賃與“三大工程”融合發展。

　　ICCRA住房租賃產業研究院院長趙然在接受《證券日報》記者采訪時表示，總的來看，目前我國住房租賃市場在土地、金融、財稅、市場監管等制度和政策方面已經形成了與行業供給側改革相適配的體系，“融資渠道窄、融資成本高、融資方式錯配”的問題得到了緩解。本次住房租賃“金融17條”的出臺，將使得住房租賃市場資金面更充裕，這也意味著住房租賃企業在資金方面將獲得進一步支持，進而有效增加保障性住房供給。

　　或成新模式“破局”關鍵

　　加快住房租賃市場發展，特別是保障性租賃住房建設，是滿足多層次住房需求，建立“租購并舉”住房制度的重中之重。

　　據人力資源和社會保障部此前披露的數據，預計2023年，我國高校畢業生達到1158萬人。對于許多新市民、青年人來說，因工作年限較短、收入相對較少，只能通過租房來解決居住問題。

　　剛畢業不久、在北京東城區工作的徐先生表示，因為有著未來在北京買房的長遠計劃，因此租房時需要首先考慮租金，不僅有可能租到“老破小”房子，還經常面臨“退租”風波，存在很大的不確定性。

　　作為保障和改善民生的重要舉措，我國加大了對于租賃住房的供給。數據顯示，“十四五”期間，全國計劃籌集建設保障性租賃住房870萬套（間）。據中指研究院統計，從2023年8月份起，已有多個省市陸續提前完成保障性租賃住房2023年度籌集任務，如江西、廣西等。另外，截至2023年10月底，上海籌集6.8萬套（間），2023年度目標完成率為90.7%。保障性租賃住房籌集建設穩步推進。

　　2021年的中央經濟工作會議首次提出房地產行業“探索新的發展模式”，從最近三年中央經濟工作會議的相關表述來看，從“探索”到“推動”，再到2023年明確提出“完善相關基礎性制度，加快構建房地產發展新模式”，不難看出，構建房地產新發展模式的進程正不斷向前推進，且方式逐漸明確，其中就包括加快推進保障性住房建設、“平急兩用”公共基礎設施建設、城中村改造等“三大工程”。

　　從目前我國住房保障體系來看，保障性住房建設分為配租型和配售型兩種保障性住房，其中配租型包括公共租賃住房、保障性租賃住房，配售型保障性住房按保本微利原則配售。

　　趙然認為，在未來的發展中，配租和配售之間的進一步融合也是值得深入探索的領域，涉及住房市場的結構性調整。在金融和財稅政策方面，如何有效銜接、協調配租和配售模式，以形成一個更加靈活、高效的保障性住房體系，是一個重要問題。

　　中指研究院研究副總監徐躍進在接受《證券日報》記者采訪時表示，總的來看，當前住房租賃行業支持政策主要以供給側為主，下一階段，政策面可探索在需求側進一步發力，推動住房租賃市場需求長期增長，如推進落實“租購同權”等。此外，政策端也可在提升租賃住房居住品質、加強行業經營秩序與租金監管等維度入手，進一步優化行業租住環境，提升租房者的認同感與安全感，推動住房租賃市場高質量發展。

　　保障性住房加快建設也是房地產市場轉型的體現，在趙然看來，這種轉變不僅有助于平衡市場供求，還能促進房地產市場健康、可持續發展。這也是構建房地產發展新模式的重要內涵。