配售型保障性住房拉開建設大幕

1月13日，廣州市在黃埔區知識城何棠下舉行首批配售型保障性住房開工儀式。據了解，2024年廣州市計劃籌建配售型保障性住房不少于1萬套，共涉及12個項目，其中新開工項目8個，通過存量房源轉化4個項目。2023年12月28日，深圳市首批配售型保障性住房建設集中開工，本次集中開工共有13個配售型保障性住房項目，建設面積75.7萬平方米，總投資約125億元，房源合計1萬余套，項目周邊交通、教育、商業等配套較為完善。

　　加快保障性住房等“三大工程”建設，是黨中央作出的重大決策部署，規劃建設配售型保障性住房是“三大工程”的重中之重。兩個一線城市配售型保障性住房陸續開工，意味著全國配售型保障性住房建設大幕開啟。

　　配售型保障性住房的保障對象有哪些？由誰建設？資金和土地從哪來？如何定價？帶著讀者關心的問題，本報記者采訪了住房和城鄉建設部有關司局負責人。

　　重點服務“夾心層”

　　新一輪保障性住房規劃建設，重點是拓展了配售型保障性住房的新路子。住房和城鄉建設部有關司局負責人介紹，當前，城市居民住房困難矛盾主要集中在大城市特別是一二線城市。這些城市住房存在結構性供給不足，由于房價高，形成大量“夾心層”，買不起商品住房。例如：廣州1000萬戶籍人口中，還有200萬無房戶。這部分“夾心層”無法通過商品房市場解決住房問題。加大配售型保障性住房建設和供給，讓工薪收入群體逐步實現居者有其屋，是解決“夾心層”群體住房困難、緩解廣大工薪收入群體特別是新市民和青年人買不起商品住房焦慮的根本路徑。

　　新的保障性住房體系在原有以租為主的住房保障體系基礎上，加快建設配售型保障性住房，構建以政府為主提供基本保障、以市場為主滿足多層次需求的住房供應體系。新的住房保障體系分為配租型保障性住房和配售型保障性住房，其中配租型保障性住房包括公共租賃住房、保障性租賃住房，配售型保障性住房即為《國務院關于規劃建設保障性住房的指導意見》中明確的，按照保本微利原則配售給普通工薪收入群體的保障性住房。

　　有關負責人介紹，配售型保障性住房重點針對住房有困難且收入不高的工薪收入群體，以及城市需要的引進人才等群體。當前重點要保障好“一舊一新”兩類群體，有條件的地方可以逐步覆蓋其他群體，“一舊”是指住房困難長期未得到解決、收入不高的工薪收入群體，“一新”是指城市政府需要引進的各類人才，包括科技人才、教師、醫護人員等。

　　該負責人介紹，配售型保障性住房以家庭為單位，保障對象只能購買一套保障性住房。已享受過政策性住房的家庭申請保障性住房，需按規定騰退原政策性住房。城市人民政府要從解決最困難工薪人群住房問題入手，根據供給能力，合理確定保障范圍和準入條件，逐步將范圍擴大到整個工薪收入群體。

　　購買后不得上市交易

　　有人覺得，配售型保障性住房很像福利分房，或者是經濟適用房。實際上，與其他兩類住房相比，配售型保障性住房最突出的特點就是購買后不能上市交易。

　　有關負責人介紹，福利分房和經濟適用住房購買一定年限或符合一定條件后允許上市交易，保障性住房購買后不能上市交易。保障性住房實行封閉管理，在使用階段，只能供申購家庭自住，不能私自轉讓、不得長期閑置等；在退出階段，購買了其他政策性住房的、配售房屋長期空置的、因其他原因確需轉讓的，必須由政府主管部門回購，個人不能以任何形式私下交易或上市流通。

　　該負責人表示，配售型保障性住房建設要總結過去部分地區棚改、拆遷、經濟適用住房建設等工作中的經驗教訓，以往一些地方允許保障性住房變性為商品房上市的做法，使得配售型保障性住房需求成了城市政府難以填滿的“無底洞”，這有悖于社會公平正義。要堅持“房住不炒”的定位，實施嚴格的封閉管理，嚴禁以任何方式違法違規將配售型保障性住房變更為商品住房流入市場，不能利用配售型保障性住房進行牟利。

　　配售型保障性住房由誰來建設？

　　據介紹，城市人民政府對規劃建設配售型保障性住房、解決好工薪人群住房困難問題負主體責任。城市政府根據需求，科學確定發展目標，在國土空間規劃中統籌落實用地規模、布局，合理把握建設規模和節奏，并制定年度建設籌集計劃，優選建設實施主體。每個項目必須成立專門、獨立的項目公司，專職負責該項目建設運營。項目公司與其他融資平臺公司之間嚴格隔離，人、財、物都獨立。探索建立“指揮部+公司”工作機制。“指揮部”由市政府領導牽頭，各相關部門領導參加，及時研究解決工程項目建設中冒出來的各種具體問題。“公司”則可按市場化、法治化原則開展工作。兩者既分工又協調，目的是確保項目如期高質量建成竣工、交付配售。

　　此外，政策支持也將加大。例如中央補助、地方政府專項債、利用住房公積金發放保障性住房開發貸款、鼓勵引入銀行業金融機構、適用經濟適用住房有關稅費支持政策等。目前，土地、財稅、金融等配套政策已陸續出臺或抓緊制定中。

　　配售型保障性住房建設資金從哪里來？記者了解到，配售型保障性住房建設堅持資金平衡的原則。規劃建設配售型保障性住房應按照工薪收入群體可負擔、項目資金可平衡、發展可持續的原則，由城市人民政府按劃撥方式供地和負責建設配套設施，在此基礎上采取市場化方式運作，按照保本微利原則配售。銷售回款收入可以覆蓋開發建設成本，不會增加地方債務，并能保證合理的利潤，既可以實現資金綜合平衡，又能保證建設實施主體有錢可賺，提高了市場主體參與保障性住房建設的積極性。

　　對符合條件的配售型保障性住房項目，中央通過現有渠道適當給予補助。將符合條件的保障性住房項目納入地方政府專項債券支持范圍。支持利用住房公積金向繳存職工發放個人住房貸款，在確保貸款資金安全的前提下，在城區常住人口300萬以上的大城市試點利用住房公積金發放配售型保障性住房開發貸款。鼓勵銀行業金融機構按照市場化、法治化原則，提供配售型保障性住房開發貸款和個人住房貸款，專款專用、封閉管理。符合條件的配售型保障性住房項目適用經濟適用住房有關稅費支持政策。

　　按照保本微利原則配售

　　很多人關心，配售型保障性住房價格如何？配售型保障性住房土地從哪里來？如何堅持職住平衡？如何定價？

　　有關負責人介紹，配售型保障性住房以劃撥方式供應土地，僅支付相應的土地成本，城市人民政府應根據本地區發展目標，在國土空間規劃中落實劃撥用地規模。配售型保障性住房項目要按照職住平衡原則，優先安排在交通便利、公共設施較為齊全的區域，防止因位置偏遠、交通不便等造成房源長期空置。配售價格按基本覆蓋劃撥土地成本和建安成本、加適度合理利潤的原則測算確定。

　　配售型保障性住房還將充分利用存量土地和房屋建設籌集。城市人民政府要充分利用依法收回的已批未建土地、房地產企業破產處置商品住房和土地、閑置住房等建設籌集，支持利用閑置低效工業、商業、辦公等非住宅用地建設配售型保障性住房，變更土地用途，不補繳土地價款。

　　利用現有存量土地和房屋建設配售型保障性住房，一方面，可以切實降低土地成本，從而降低保障性住房配售價格，讓工薪收入群體可負擔；另一方面，這些存量土地和房屋往往處于區位較好的地塊，配套設施較為健全，有利于實現職住平衡；同時，還可以盤活利用閑置土地和房屋，避免重復建設造成浪費。配售價格按基本覆蓋劃撥土地成本和建安成本、加適度合理利潤的原則測算確定，這樣確定的配售價格，與目前大城市商品房相比明顯降低，可讓工薪收入群體“買得起房”。

　　配售型保障性住房多久能建好，什么時候可以購買？上述負責人介紹，配售型保障性住房總體規模大、涉及的群體多、利益關系錯綜復雜，是三大工程中最重要且復雜艱巨的一項工作。城市政府按照“以需定建”原則，綜合考慮當前供需缺口與未來工薪收入群體增長趨勢，科學確定短、中、長期建設規模，在此基礎上設定年度建設計劃。當前建設配售型保障性住房的主要目標是兜住底線，為有需要但又買不起商品房的工薪收入群體提供基本住房。對住房保障對象要綜合其收入、社保、個稅、戶籍等因素排序，從最困難的群體做起，逐步覆蓋到全體，但這不是一蹴而就的，是長久且艱巨的工程。（經濟日報記者 亢 舒）