脫離窠臼：房企強身健體 開拓新藍海

“老王這一輪太果決、太狠了。連輕資產的項目都賣。”一位大型房地產企業相關負責人向南方日報記者感慨道。

　　前幾天，有消息傳出，萬達退出佛山順德萬達廣場，美的置業作為業主收回了該資產的運營權。

　　再往前半個月，由王健林實控的珠海萬達商管第四次沖刺IPO宣告失敗，2023年完成上市的“小目標”正式落空，好在此前簽下的那份對其潛在“毀滅性打擊”對賭協議，后來因投資人諒解而解除。去年，老王一口氣賣掉了9座萬達廣場。為了換回更多現金渡過難關的他，甚至還打算出售更多一、二線城市的核心資產。一系列“猛如虎”的操作，也為老王下半場“征戰新發展”贏得了喘息機會。

　　“2023年是從業以來最刻骨銘心的一年。”多位曾經出險的企業相關負責人均向記者表示，在市場供求發生重大變化的背景下，價格波動夾雜著多重不利因素，嚴重制約市場復蘇速度，企業都在“縮表瘦身”的痛苦和煎熬中尋找突圍機會，避免在新一輪洗牌中被淘汰出局。

　　不過，事情也不像某些人想象得那么悲觀。1月17日，統計局發布最新數據顯示，2023年樓市規模雖然持續萎縮，但幅度收窄，這顯示了國家穩市場、促消費政策初步見效，房地產10萬億級的市場仍在，2024年行業在筑底震蕩中潛伏了不少“活魚”，就看房企怎么抓。業內討論的焦點也是：“下半場比賽”中，如何找到屬于自己的新藍海。

　　調查 負重前行新發展路上的“真心英雄”

　　2023年，上市房企面臨的兩次全行業、大規模“健康體檢”，讓一些老板和高管“睡不著覺”。

　　一次是三、四月份的2022年報，另一次是八、九月份的2023年中報。南方產業智庫去年發布的上市房企60健康指數(HFI-60)顯示，盡管2023年又有新的企業遇險，但也出現了一些向好跡象：較早面臨或預判到風險的企業，在持續“縮表瘦身”和“刮骨療傷”后，去杠桿明顯。融創、旭輝、龍光、正榮、奧園等部分企業通過債務重組，先后取得新突破，而旭輝、金地、碧桂園等一些企業甚至通過轉戰“代建”等新業務，得到更多發展空間。

　　不過，王健林連萬達廣場這類核心輕資產業務也要轉讓，大大超出了大家的預料。“當前行業調整形勢的嚴峻，不只是市場規模萎縮了，而是行業發展邏輯發生了根本性轉變。”廣東省住房政策研究中心首席研究員李宇嘉此前多次與記者聊到，隨著國家對融資監趨嚴，純粹靠重資產的土地開發難以為繼，必須向新發展模式轉變。

　　但實踐新發展模式，需要更多“真心英雄”。與萬達一樣，知名“千億房企”旭輝去年也不好過，但截至2023年底，旭輝建管在全國累計在管項目已突破100個，是出險企業中搶灘輕資產業務最亮眼的企業之一。

　　目前，進入代建行業搶食的房企已接近90家。其中，前五大代建企業新增代建規模總額占比接近一半，行業集中度較高。除了旭輝，金地、綠地、碧桂園、綠城也是代建“龍虎榜”上的“大將和猛將”。截至2023年底，碧桂園建管(鳳凰智拓)已累計新增代建項目30個，在售貨值約244億元。

　　有學者認為，未來房企的發展模式將向重資產降杠桿、中資產強運營、輕資產重品牌三大方向演變。目前，萬科、龍湖、華潤等一批企業已經走在前面。

　　萬科是在行業最早喊出“活下去”的企業，呼吁要努力賺小錢、長錢和辛苦錢。其布局多元化業務已有多年，在物業服務、租賃住宅、物業倉儲、商業業務等方面已建立了領先優勢。

　　2023年前三季度，萬科在萬物云、物流、長租業務和商業等經營服務業務保持了良好的增長態勢，實現全口徑收入405.3億元。2024年開年，借著REITs的東風，萬科加速整合商業業務，將萬科7大區域的商業業務、印力集團統一并入商業事業部，欲提升競爭優勢，為公司開拓第二增長曲線。

　　縱深 三座大山仍在困擾產業回歸良性循環

　　2023年，面對債務、現金和銷售的“泰山壓頂”，確實有個別房企面臨被行業淘汰出局的危險境地。

　　2024年1月17日，國家統計局發布的最新數據顯示，2023年商品房量價齊跌，但依然保持著業內人士所說的10萬億級別的市場蛋糕。數據還顯示，2023年12月，70個大中城市中，新房有20個城市房價同比上漲，48個城市房價同比下跌，均與上月持平。

　　記者調查發現，房價向下波動的原因，或與部分企業年底以價換量去庫存有關。

　　年初，各商業智庫迫不及待地發布了2023年房企銷售業績排行榜。中指研究院披露，去年銷售突破千億元的房企有16家，較上年減少4家，百億房企116家，減少了14家。而前百強房企銷售總額約為6.28萬億元，相當于全行業總規模的一半多。

　　保利發展以年銷4207億元攀上榜首，是去年唯一超4000億元的房企；萬科、中海、華潤、綠城作為另外4家超3000億元的房企，緊隨其后。盡管克而瑞等其他商業機構公布的數據略有差距，但整體情況大同小異，亦大體能夠從中“感知”到去年整個房地產行業的冷暖。

　　并非所有企業2023年都過得不如意。有機構綜合分析，百強中公布過銷售目標的9家房企目標完成率平均值為98.5%，華潤置地、越秀地產、建業集團等順利完成全年目標。其中，越秀地產和華潤置地完成率達到了108.1%、108.4%，建業達到了141.5%。

　　這樣的企業畢竟占少數。一個不容回避的事實是，當前市場行情仍處在修復和弱復蘇階段，房企要想脫離舊發展模式的窠臼，向健康和高質量發展邁進，確實不易。

　　從2023年拿地情況來看，房企的心態也在恢復中。或許因為年底推地節奏有所加快，TOP100企業拿地總額13195億元，拿地規模同比微增1.7%。TOP100企業中，民營企業數量增至15家，但拿地金額占比僅為10.7%，且集中在核心城市的熱點板塊，龍湖、濱江等表現積極。2023年，龍湖累計摘得31幅地塊，總建筑面積超300.5萬平方米。易居CEO丁祖昱預測：“未來的樓市還是一個相當大的市場，10萬億級別的市場還有很大發展空間。”

　　國家統計局有關負責人也指出，從目前情況看，房地產市場出現了一些積極變化。首先是房地產投資、銷售等指標降幅收窄。我國房地產市場長期健康發展有比較好的基礎，城鎮化數量和質量提升會有很大的空間，構建房地產發展新模式潛力巨大。

　　融資方面，國家最近發文中也明確表示，要一視同仁滿足不同所有制房地產企業的合理融資需求，對正常經營的房地產企業做到不抽貸、不斷貸、不惜貸，更好支持剛性和改善性住房需求。

　　未來 “死磕”交付，機會留給有擔當的“硬漢”

　　2023年最后一天，壓在解先生心口的一塊石頭終究下了地。兩年前，他貸款買下碧桂園位于珠三角的一套商品房，但開發商在合同約定的交樓時間一拖再拖，本以為今年春節注定要“不開心”。殊不知，開發商的信用，最后一刻經受住了嚴冬的考驗。雖然現場看到的新房完工情況并不完美，但好歹有人跟進整改。他事后在朋友圈感慨：“延遲收樓，終歸還是有樓可收。”

　　2024年開年，各路機構都在搶發過去一年房地產行業的交付排行榜。記者調查發現，不管排在前面還是后面的房企，其業務負責人內心都是五味雜陳。

　　去年，面對償債、融資和銷售等多重壓力，部分出險企業儼然已成為業內人士眼中的保交樓的“硬漢”。2023年，碧桂園全年累計交樓超60萬套，總面積約7162萬平方米，涉及31省249個城市，其中151個批次44521戶實現“交付即辦證”，成為全國交付套數最多的房企，全行業交付的每5套房里就有一套是碧桂園的。

　　而碧桂園實控人楊惠妍最近透露，2024年該公司預計還要交付量超48萬套，這仍然是天量的交付任務，對公司的資金、資源以及個人狀態將是極大挑戰。此前，其公開作出“砸鍋賣鐵也要支持公司”的表態。

　　根據公告，2023年全年碧桂園僅實現權益銷售金額1742.8億元，還不到歷史峰值的1/3。為籌措更多資金，該公司近期不得不采取出讓子公司股權來化解流動性緊張的矛盾。2023年12月13日，碧桂園通過出售其間接全資附屬公司金逸環球，換來30.69億元現金，以解燃眉之急。莫斌坦言，“立足自救、極限管理，把每一套房交給我們的業主，是我們的良心所在。”

　　同樣“壓力山大”的還有融創。2023年，融創全年交付量排在行業第三位，累計交付了30萬套新房。而去年融創累計實現合同銷售金額約為847.7億元，不及其歷史峰值的1/7。在銷售不利的情況下，要完成如此大的交付任務，相當不容易。

　　不過，盡管如此，記者從2023年交付排行榜中看到，龍頭企業仍為去年“保交樓”主力。據億翰智庫統計，交付量排前五的碧桂園、萬科、融創、綠地等企業，去年每家交付的套數均超過20萬套，五家房企的整體交付量占比接近四成；排名前十的房企交付套數甚至超過整體的一半。碧桂園、萬科、融創、龍湖等房企還在部分項目中積極推行“交房即交證”，有個別項目甚至實現了提前交付。

　　除此以外，美的置業在去年全年亦交付了超9萬套樓房，其中有6.3萬套屬于提前交付，占比達70%；旭輝共137個項目交付11.8萬套新房，其中9675戶提前交付，超4300戶實現“交房即交證”。

　　據記者不完全統計，過去一年，僅廣州一座城市，新交付的樓盤就超過了100個。如中誠信托在花都接手的一處原來由恒大開發的樓盤，停工一年多，后來都實現了交付。住建部發布的最新數據顯示，在政府的強力督促和金融機構的大力扶持下，截至去年12月底，全國350萬套保交樓項目已實現交付超268萬套，交付率超76%。保交樓的成效，也成為去年房地產行業最大的亮點之一。

　　“保交付不僅是企業的責任底線，也是繼續生存的前提。”記者采訪的多家企業高管直言，未來的機會，只會留給有誠信、有擔當的企業，不管多困難，都應該把保交付放在第一位。“不僅要按時交付，而且要保質保量地交付。”

●南方日報記者 馮善書 柴亞娟