房地產市場優化政策加快轉型

當前，我國房地產市場正處在調整轉型的過程中。各地區各部門適應房地產市場供求關系發生重大變化的新形勢，適時調整優化房地產政策，取得積極效果。

　　住房總需求保持平穩

　　2023年，全國房地產開發投資110913億元，比上年下降9.6%。商品房銷售額116622億元，下降6.5%。從這些數據來看，目前房地產市場仍然處于轉型期的調整中。

　　中國房地產估價師與房地產經紀人學會會長柴強認為，2023年以來，因房地產市場供求關系發生重大變化，且受國內外多重因素交織疊加影響，住房交易恢復與經濟恢復一樣，也是一個波浪式發展、曲折式前進的過程。

　　柴強認為，總的來看，2023年的住房交易呈現“前高、中低、后穩”趨勢，新房和二手房加在一起，住房交易總量實現正增長，住房總需求保持平穩。一季度疫情防控轉段后市場信心有所恢復，前期積累的購房需求相對集中釋放；二季度房地產市場活力有所減弱，購房人觀望情緒加重；三季度在“認房不認貸”“降低首付比例和利率”“居民換購住房個人所得稅優惠延期”等房地產利好政策的作用下，房地產市場活躍度有所提升，住房交易總量企穩。

　　據住房城鄉建設部門相關數據，2023年，二手房成交量同比保持增長，新房和二手房合計交易保持正增長。柴強認為，在當前人們購房行為謹慎、理性的情況下，購房需求仍在增加，二手房交易替代了部分新房交易。

　　柴強認為，目前新房銷售量之所以下降，一方面由于部分居民因就業壓力加大、收入增長預期減弱等原因，暫緩或推遲購房。另一方面則因為部分房企出現債務違約風險、一些在建項目逾期難交付，對新房市場產生了負面影響，許多購房人不敢買新房特別是期房。隨著保交樓工作有力推進和有關政策出臺，這一情形將有所改觀。

　　兩方面體現積極變化

　　從日前公布的全國房地產市場基本情況統計數據可以看出，房地產市場出現的積極變化，主要體現在兩個方面。

　　一是房地產投資、銷售等指標降幅收窄。2023年，房地產開發投資比上年下降9.6%，降幅比上年收窄0.4個百分點。房地產開發企業到位資金下降13.6%，降幅比上年收窄12.3個百分點。商品房銷售降幅明顯收窄，2023年全國商品房銷售面積比上年下降8.5%，銷售額下降6.5%，但降幅分別比上年大幅收窄15.8個和20.2個百分點。2023年12月份，新建商品住宅網簽備案量比2023年8月份回升20.2個百分點。從70個大中城市監測情況看，新房和二手房的成交量都在溫和上升。

　　二是房地產竣工面積增加較快。保交樓工作正穩步推進，效果持續顯現。2023年，房地產開發企業竣工房屋面積比上年增長17%。

　　對于2024年房地產市場發展，住房和城鄉建設部部長倪虹表示，將穩定房地產市場，堅持因城施策、一城一策、精準施策，滿足剛性和改善性住房需求，優化房地產政策，持續抓好保交樓保民生保穩定工作，穩妥處置房企風險，重拳整治房地產市場秩序；構建房地產發展新模式，建立“人、房、地、錢”要素聯動的新機制，完善房屋從開發建設到維護使用的全生命周期基礎性制度，實施好“三大工程”建設，加快解決新市民、青年人、農民工住房問題，下力氣建設好房子，在住房領域創造一個新賽道。

　　長期健康發展有較好基礎

　　“我國房地產市場長期健康發展有較好基礎。”國家統計局局長康義表示，一是城鎮化數量和質量提升還有很大的空間。2023年城鎮化率是66.16%，和發達經濟體80%以上的水平相比，還有提升空間。近5年城鎮化率年均提高0.93個百分點，每年都有超過1000萬的農村居民進入城鎮，新市民的規模較大，也會帶來大量新增住房需求。存量上，盡管我國人均住房面積已經不小，但有很多房子功能和結構都不盡合理，不少群眾改善性住房需求比較迫切，也會形成對房地產市場的重要推動力。據監測，70個大中城市改善性住房需求明顯，表現在二手房成交量已超過新房成交量。

　　二是構建房地產發展新模式潛力巨大。房地產發展新模式正在積極構建中，這是破解房地產發展難題、促進房地產健康發展的治本之策。目前，保障性住房建設、“平急兩用”公共基礎設施建設，以及城中村改造等工程正在快速推進，有利于解決人民群眾在住房方面的急難愁盼問題，同時也會帶動房地產相關投資消費，促進房地產市場健康發展。

　　對于房地產新發展模式，清華大學房地產研究所所長劉洪玉認為，要解決傳統房地產發展模式存在的突出問題，房地產發展新模式可以彌補傳統模式的制度缺陷，能有效解決傳統模式帶來的高地價高房價、供求失衡、土地財政依賴等問題。因此，構建房地產發展新模式的過程，要堅持穩中求進、以進促穩、先立后破的原則，不能急于求成，要努力實現新舊模式的平穩過渡。

　　浙江工業大學中國住房和房地產研究院院長虞曉芬認為，房地產業需求結構正在發生質的變化，存量房管理與服務規模越來越大，居民對“好房子”“好小區”全生命周期品質居住需求越來越高，市場從以增量為主轉向增量與存量并重、數量與質量兼顧，與之相適應的房地產供給結構及制度應更加完善。應加快迭代以“好房子”“好小區”為核心目標的品質房產品開發與經營，加快拓展以“安全+活力”為核心目標的存量房更新改造與資產管理新空間，加快發展以“好社區”“好城區”為核心目標的物業服務。 （經濟日報記者 亢 舒）