“以舊換新”對房地產(chǎn)市場影響幾何？

　　新華社深圳4月27日電 題：“以舊換新”對房地產(chǎn)市場影響幾何？

　　新華社記者趙瑞希

　　繼多個二三線城市推出商品房“以舊換新”后，一線城市開始加入“以舊換新”行列，深圳日前官宣13個“以舊換新”房地產(chǎn)項目名單。

　　商品房“以舊換新”有哪些模式？如何保障換房者權(quán)益？對房地產(chǎn)市場影響幾何？記者就此進行了采訪。

　　一線城市加入商品房“以舊換新”行列

　　記者從深圳市住房和建設(shè)局了解到，深圳市房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會與深圳市房地產(chǎn)中介協(xié)會日前聯(lián)合發(fā)起商品住房“以舊換新”的“換馨家”活動，并公布了第一批21家中介機構(gòu)和13個房地產(chǎn)項目名單。

　　“換馨家”活動鼓勵房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)和中介機構(gòu)與計劃出售二手商品住房并購買新建商品住房的購房居民簽署涉及“解約保護期”的協(xié)議，以降低居民換房風(fēng)險。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)對換房人意向購買的新房設(shè)定一定期限的“解約保護期”，建議不少于90天。在協(xié)議約定的期限內(nèi)，如果舊房成功售出，開發(fā)企業(yè)和換房人將按約定繼續(xù)完成新房交易手續(xù)。若舊房未能在約定期限內(nèi)售出，開發(fā)企業(yè)和換房人則按約定解除協(xié)議并無條件退款，換房人無需承擔(dān)任何違約責(zé)任。

　　記者了解到，目前深圳新房訂金在幾萬元到幾十萬元不等。此外，該活動還倡導(dǎo)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)和中介機構(gòu)為換房人購買新房提供購房價款、傭金等專屬優(yōu)惠方案。對換房成功的居民，中介機構(gòu)還將在新房交付前提供租房傭金優(yōu)惠等服務(wù)。

　　參與“換馨家”活動的深圳樂有家房產(chǎn)交易有限公司，已于19日聯(lián)合綠景地產(chǎn)旗下“綠景白石洲璟庭”項目開展“以舊換新”活動試點?！?0日、21日周末兩天吸引不少客戶到場看房，簽約參與‘以舊換新’的客戶有7批，意向成交7套、金額超億元，成交轉(zhuǎn)化率相較此前提升了50%。”樂有家營銷總裁賀玲說。

　　綠景集團副總裁胡衛(wèi)明表示，“以舊換新”活動啟動以來，“綠景白石洲璟庭”項目上客量增加了25%左右。

　　新房訂金可退回 減輕居民換房負擔(dān)

　　據(jù)中指研究院監(jiān)測，目前全國已有超過30個城市表態(tài)支持商品房“以舊換新”，方式主要有三種：一是購房者繳納訂金鎖定新房后，中介掛牌出售舊房，在一定期限內(nèi)賣出則新房合同生效，反之則退還新房訂金；二是國企或其他第三方收購舊房，售房款用于在相應(yīng)項目購買新房，比如鄭州市政府指定鄭州城市發(fā)展集團有限公司作為收購主體，收購二手住房促成“以舊換新”，全年計劃完成5000套；三是發(fā)放“以舊換新”購房補貼，比如揚州對于“以舊換新”給予新購商品住宅契稅補貼（補貼比例不超過1.5%）。

　　市場人士普遍認為，商品房“以舊換新”，可以減輕居民換房負擔(dān)，對于改善性住房消費需求釋放有積極作用。

　　“‘以舊換新’，賣得掉就換房，賣不掉訂金也能拿回來，省心很多。”在深圳參與“以舊換新”活動的購房者陳先生告訴記者，其現(xiàn)有住房樓齡已超20年，想通過換房改善生活品質(zhì)。舊房能賣700多萬元，新房價格大約1100萬元，價差在可承受的范圍內(nèi)。之前因為擔(dān)心不知何時能賣掉舊房拿到房款，一旦賣不掉，下手新房將損失數(shù)十萬元訂金，所以一直不敢出手。

　　深圳市房地產(chǎn)中介協(xié)會會長張媛說，開展商品住房“以舊換新”活動，打通了賣房買房全流程，有利于解決連環(huán)單帶來的違約和糾紛交易風(fēng)險，有助于減少購房者“未賣不敢買”的換房顧慮，從而加快商品住房流通，提升商品住房置換交易便利度，縮短換房周期。

　　“舊房能不能賣出去”是關(guān)鍵

　　“‘以舊換新’既關(guān)聯(lián)著剛需的買家，也關(guān)聯(lián)著改善置換的賣家。關(guān)鍵在于，舊房能不能賣得出去?！睆V東省城規(guī)院住房政策研究中心首席研究員李宇嘉說。

　　上海易居房地產(chǎn)研究院研究總監(jiān)嚴躍進認為，“以舊換新”是更好滿足居民剛性和改善性住房需求的創(chuàng)新性政策工具。

　　中指研究院認為，整體來看，盡管不少區(qū)域提出了“以舊換新”的政策導(dǎo)向，但仍處于政策探索階段，效果還需進一步觀察。當(dāng)前換房者面臨二手房市場調(diào)整壓力，不少城市的二手房掛牌量處于高位，換房者若想快速售出二手房，需要在價格方面做出一定讓步。此外，居民就業(yè)、收入預(yù)期還需進一步改善才能有效釋放購買力。

　　嚴躍進認為，地方政府指定國資收購二手房，需要研究不同類型二手房收購后的再利用模式，否則可能會對地方財政帶來考驗。

　　與此同時，新房能不能滿足‘住得好’的改善性需求也是“以舊換新”的一個重要條件。李宇嘉認為，開發(fā)商要為改善性需求打造能滿足其住房消費升級的產(chǎn)品，不能僅僅把“換新”作為去尾貨的機會。新房各方面的品質(zhì)要與購房者目標(biāo)相契合才能實現(xiàn)“以舊換新”的目的。