如何看待房地產(chǎn)市場的膠著狀態(tài)

隨著上半年經(jīng)濟數(shù)據(jù)的出爐，各行各業(yè)上半年的發(fā)展概況也更加清晰。2022年上半年房地產(chǎn)市場處于十分膠著的狀態(tài)。受到疫情多點散發(fā)等影響，不少城市房地產(chǎn)市場在企穩(wěn)過程中遇到阻力，不過也有一些城市的市場在臨近年中時呈現(xiàn)一定回暖跡象。

　　上半年政策暖風(fēng)頻吹，多城市密集出臺調(diào)控政策，令人印象深刻。很多城市房地產(chǎn)市場面臨下行壓力，在穩(wěn)增長放在更加突出位置的背景下，各地因城施策促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)良性循環(huán)和健康發(fā)展，意在發(fā)揮穩(wěn)樓市在穩(wěn)經(jīng)濟中的作用。4月29日召開的中央政治局會議明確，支持各地從當(dāng)?shù)貙嶋H出發(fā)完善房地產(chǎn)政策，支持剛性和改善性住房需求。上半年，信貸政策調(diào)整，房貸利率下調(diào)降低購房成本，在一定程度上推動很多觀望者及時出手購房。各地積極采取包括降低首付、取消“認(rèn)房又認(rèn)貸”、放寬限購、放寬限售、縮短個人住房轉(zhuǎn)讓增值稅免征年限、棚戶區(qū)改造推出房票安置等調(diào)控舉措，旨在提振市場預(yù)期，更好滿足居民剛需和改善性住房需求，促進(jìn)住房消費健康發(fā)展。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)更是想出以小麥、大米、西瓜等農(nóng)作物抵房款等促銷手段，折射出個別城市和房地產(chǎn)開發(fā)項目想要盡快銷售回款的急迫心情。

　　政策效應(yīng)正在逐步顯現(xiàn)。國家統(tǒng)計局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，6月份商品住宅銷售價格環(huán)比總體趨穩(wěn)。70個大中城市中，新建商品住宅和二手住宅銷售價格環(huán)比上漲城市分別有31個和21個，比上月均增加6個。據(jù)測算，6月當(dāng)月全國新建商品房銷售面積和銷售額環(huán)比增速均超過65%，增速較上月明顯擴大。6月份，成都以新建商品住宅價格環(huán)比上漲1.3%和二手住宅價格環(huán)比上漲2.0%領(lǐng)漲70個大中城市。

　　不可否認(rèn)，當(dāng)前房地產(chǎn)市場企穩(wěn)回升仍面臨一些矛盾和難題。城市間分化依然十分明顯。一些城市房地產(chǎn)銷售量和價格回暖的同時，仍有不少城市的市場處于下行區(qū)間。當(dāng)前總體成交量還處于較低位置。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)仍偶現(xiàn)債務(wù)違約，個別房地產(chǎn)開發(fā)項目因為資金問題出現(xiàn)延期交付。這些情況在一定程度上影響了購房者對于市場的信心和預(yù)期。有人認(rèn)為，房地產(chǎn)市場短期已經(jīng)觸底，但恢復(fù)將是緩慢溫和的過程，市場在底部徘徊的時間將比過去周期中更為漫長。如何提振信心和扭轉(zhuǎn)預(yù)期？還需進(jìn)一步因城施策出臺和調(diào)整房地產(chǎn)調(diào)控政策，加大信貸的支持力度，降低交易環(huán)節(jié)稅費成本等。這些舉措都有助于更好滿足剛性和改善性需求，激活市場交易量。

　　上半年，房地產(chǎn)預(yù)售資金監(jiān)管備受關(guān)注。預(yù)售資金是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)進(jìn)行項目開發(fā)的重要資金來源，與此同時，加強對預(yù)售資金的監(jiān)管，防止預(yù)售資金被違規(guī)挪用，也是避免出現(xiàn)爛尾樓，保護廣大購房者合法權(quán)益的重要舉措。今年1月，住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部、人民銀行和銀保監(jiān)會聯(lián)合發(fā)出《關(guān)于規(guī)范商品房預(yù)售資金監(jiān)管的意見》。4月29日召開的中央政治局會議要求，優(yōu)化商品房預(yù)售資金監(jiān)管。商品房預(yù)售資金監(jiān)管當(dāng)更嚴(yán)更細(xì)，既發(fā)揮好穩(wěn)定房企資金來源的作用，優(yōu)化支出使用流程，使用便捷；又必須在嚴(yán)格監(jiān)管下實現(xiàn)?？顚Ｓ谩Ｈ缫恍┦》莸念A(yù)售資金監(jiān)管規(guī)定明確，屬于重點監(jiān)管資金的，不得用于支付其他借（貸）款的本金和利息和用于繳納土地價款等。應(yīng)切實保障房地產(chǎn)項目竣工交付，維護好購房人合法權(quán)益，防范降低房地產(chǎn)領(lǐng)域風(fēng)險。

　　從中長期看，我國房地產(chǎn)市場總體需求有望成為未來平穩(wěn)健康發(fā)展的重要支撐。房地產(chǎn)市場存在結(jié)構(gòu)性潛力，特別是在人口凈流入的城市和經(jīng)濟發(fā)展水平較高的城市，需求仍將活躍。業(yè)內(nèi)專家預(yù)計，商品房市場中長期仍能保持每年12億至15億平方米的交易規(guī)模。貝殼研究院的研究也認(rèn)為，未來15年，住房需求仍有超過200億平方米的規(guī)模。 （本文來源：經(jīng)濟日報 作者：亢 舒）