降低居民購房門檻 央行房貸政策“三連發(fā)”

　　5月17日，中國(guó)人民銀行（以下簡(jiǎn)稱“央行”）連發(fā)三則重要通知，宣布取消全國(guó)層面首套住房和二套住房商業(yè)性個(gè)人住房貸款利率政策下限、下調(diào)個(gè)人住房公積金貸款利率、調(diào)整個(gè)人住房貸款最低首付款比例。

　　仲量聯(lián)行大中華區(qū)首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家龐溟在接受《證券日?qǐng)?bào)》記者采訪時(shí)表示，這套政策“組合拳”，有利于降低居民首付負(fù)擔(dān)和成本、增強(qiáng)購房能力和意愿，從需求端出發(fā)給樓市企穩(wěn)復(fù)蘇創(chuàng)造更為合宜的貨幣信貸環(huán)境。這也有助于提升居民的消費(fèi)能力和意愿，支持恢復(fù)和擴(kuò)大消費(fèi)，有效保障和改善民生，積極擴(kuò)大國(guó)內(nèi)需求，發(fā)揮消費(fèi)拉動(dòng)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的基礎(chǔ)性作用。

　　“從政策內(nèi)容上看，本輪‘三連發(fā)’在近三年來的房地產(chǎn)支持政策中力度最大，而且顯著超出市場(chǎng)預(yù)期，釋放了支持房地產(chǎn)行業(yè)平穩(wěn)健康發(fā)展的強(qiáng)烈信號(hào)。”東方金誠首席宏觀分析師王青表示。

　　全國(guó)層面不設(shè)政策利率下限

　　5月17日，央行發(fā)布《關(guān)于調(diào)整商業(yè)性個(gè)人住房貸款利率政策的通知》明確，取消全國(guó)層面首套住房和二套住房商業(yè)性個(gè)人住房貸款利率政策下限。

　　同時(shí)，該通知提出，各省級(jí)分行按照因城施策原則，指導(dǎo)各省級(jí)市場(chǎng)利率定價(jià)自律機(jī)制，根據(jù)轄區(qū)內(nèi)各城市房地產(chǎn)市場(chǎng)形勢(shì)及當(dāng)?shù)卣{(diào)控要求，自主確定是否設(shè)定轄區(qū)內(nèi)各城市商業(yè)性個(gè)人住房貸款利率下限及下限水平（如有）。銀行業(yè)金融機(jī)構(gòu)應(yīng)根據(jù)各省級(jí)市場(chǎng)利率定價(jià)自律機(jī)制確定的利率下限（如有），結(jié)合本機(jī)構(gòu)經(jīng)營(yíng)狀況、客戶風(fēng)險(xiǎn)狀況等因素，合理確定每筆貸款的具體利率水平。

　　根據(jù)此前的政策規(guī)定，對(duì)于評(píng)估期內(nèi)新建商品住宅銷售價(jià)格環(huán)比和同比連續(xù)3個(gè)月均下降的城市，階段性放寬首套住房商業(yè)性個(gè)人住房貸款利率下限。央行近期發(fā)布的《2024年第一季度中國(guó)貨幣政策執(zhí)行報(bào)告》中的數(shù)據(jù)顯示，截至3月末，全國(guó)343個(gè)城市（地級(jí)及以上）中，75個(gè)下調(diào)了首套房貸利率下限，64個(gè)取消了下限。

　　央行副行長(zhǎng)陶玲在5月17日國(guó)務(wù)院政策例行吹風(fēng)會(huì)上表示，此次決定，不再設(shè)置全國(guó)層面首套房和二套房貸款利率政策下限。對(duì)于一線城市和部分熱點(diǎn)城市，城市政府仍可因城施策，自主決定當(dāng)?shù)胤抠J利率政策下限。如未來房地產(chǎn)市場(chǎng)供求關(guān)系發(fā)生較大改變，央行將及時(shí)恢復(fù)執(zhí)行政策下限或指導(dǎo)城市政府恢復(fù)政策下限，調(diào)節(jié)供需。取消房貸利率政策下限后，商業(yè)銀行可根據(jù)客戶風(fēng)險(xiǎn)狀況，自主決定利率水平，實(shí)現(xiàn)房貸利率市場(chǎng)化。

　　中指研究院市場(chǎng)研究總監(jiān)陳文靜對(duì)《證券日?qǐng)?bào)》記者表示，本次央行取消全國(guó)層面房貸利率下限，政策利好擴(kuò)展至二套房，預(yù)計(jì)將有更多城市下調(diào)房貸利率，一線和核心二線城市房貸利率下調(diào)空間也有望打開。

　　下調(diào)公積金貸款利率

　　同日，央行還發(fā)布了《關(guān)于下調(diào)個(gè)人住房公積金貸款利率的通知》。央行決定，自2024年5月18日起，下調(diào)個(gè)人住房公積金貸款利率0.25個(gè)百分點(diǎn)，5年以下（含5年）和5年以上首套個(gè)人住房公積金貸款利率分別調(diào)整為2.35%和2.85%，5年以下（含5年）和5年以上第二套個(gè)人住房公積金貸款利率分別調(diào)整為不低于2.775%和3.325%。

　　易居研究院研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)在接受《證券日?qǐng)?bào)》記者采訪時(shí)表示，此次政策對(duì)于后續(xù)各地公積金貸款的申請(qǐng)、購房成本的降低以及支持住房消費(fèi)提振具有積極作用。尤其是疊加房貸首付政策，對(duì)于后續(xù)購房者積極入市會(huì)產(chǎn)生實(shí)質(zhì)性影響。后續(xù)“低首付+低商貸利率+低公積金利率”的購房模式會(huì)形成，全力助力今年房地產(chǎn)銷售市場(chǎng)的活躍，也有助于全面提振房地產(chǎn)市場(chǎng)的復(fù)蘇。

　　首付比例降至歷史低位

　　《關(guān)于調(diào)整個(gè)人住房貸款最低首付款比例政策的通知》由央行及國(guó)家金融監(jiān)督管理總局在5月17日聯(lián)合發(fā)布。根據(jù)通知，對(duì)于貸款購買商品住房的居民家庭，首套住房商業(yè)性個(gè)人住房貸款最低首付款比例調(diào)整為不低于15%，二套住房商業(yè)性個(gè)人住房貸款最低首付款比例調(diào)整為不低于25%。

　　在此基礎(chǔ)上，央行各省級(jí)分行、國(guó)家金融監(jiān)督管理總局各派出機(jī)構(gòu)根據(jù)城市政府調(diào)控要求，按照因城施策原則，自主確定轄區(qū)各城市首套和二套住房商業(yè)性個(gè)人住房貸款最低首付款比例下限。

　　據(jù)陶玲介紹，目前，除北上廣深等8個(gè)城市外，其他城市均已選擇執(zhí)行20%、30%的全國(guó)底線政策。此次，將全國(guó)層面的首套房貸最低首付比例從20%降至15%，二套房貸最低首付比例從30%降至25%。調(diào)整后，城市政府仍可據(jù)此因城施策。在城市政府確定的首付比例下限基礎(chǔ)上，商業(yè)銀行可根據(jù)客戶風(fēng)險(xiǎn)狀況自主決定具體的首付比例。最低首付比例優(yōu)化后，可降低居民購房門檻，有助于提振住房消費(fèi)。

　　嚴(yán)躍進(jìn)認(rèn)為，這對(duì)房貸方面的拉動(dòng)、對(duì)剛需和改善型住房的快速釋放和規(guī)模性釋放等都具有非常重要的意義，對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)和地產(chǎn)股等都會(huì)產(chǎn)生積極影響。

　　陳文靜表示，本次央行下調(diào)首付比例下限后，預(yù)計(jì)將有更多城市跟進(jìn)落實(shí)，一線城市也存在下調(diào)空間和預(yù)期，進(jìn)一步降低購房者置業(yè)門檻。（本報(bào)記者 劉琪）