10月樓市銷(xiāo)售環(huán)比回暖

從房企披露的10月份銷(xiāo)售數(shù)據(jù)看，盡管整體銷(xiāo)售額同比下滑，但相比9月份已明顯回暖。頭部房企10月份銷(xiāo)售額環(huán)比上漲，同時(shí)拿地推盤(pán)數(shù)量逐步回升。

另外，新城控股、建業(yè)股份等房企積極償還到期美元債券或美元票據(jù)。其中，新城控股擬提前1個(gè)多月償還到期美元債券。

　　拿地推盤(pán)數(shù)量回升

　　克而瑞公布的2021年10月百?gòu)?qiáng)房企銷(xiāo)售榜單顯示，10月份，TOP100房企全口徑銷(xiāo)售金額為8978億元，環(huán)比增長(zhǎng)5%，同比下降30%。整體看，10月整體銷(xiāo)售額雖然同比下滑，但相比9月已有較為明顯的回暖。

　　以新城控股為例，10月份公司實(shí)現(xiàn)合同銷(xiāo)售金額約221.02億元，同比下降20.5%；銷(xiāo)售面積約為248.99萬(wàn)平方米，同比下降7.38%。9月份，公司實(shí)現(xiàn)合同銷(xiāo)售金額約185.17億元，比上年同期下降22.74%；銷(xiāo)售面積約為209.64萬(wàn)平方米，比上年同期下降8.12%。

　　進(jìn)一步梳理發(fā)現(xiàn)，不少頭部房企10月份銷(xiāo)售額環(huán)比上漲，且拿地推盤(pán)數(shù)量逐步回升至高位。

　　以萬(wàn)科A為例，2021年10月，公司實(shí)現(xiàn)合同銷(xiāo)售面積為258.1萬(wàn)平方米，合同銷(xiāo)售金額為419.5億元。9月份，公司實(shí)現(xiàn)合同銷(xiāo)售面積為228.2萬(wàn)平方米，合同銷(xiāo)售金額為361.1億元。新增開(kāi)發(fā)項(xiàng)目方面，2021年9月銷(xiāo)售簡(jiǎn)報(bào)披露以來(lái)，萬(wàn)科A新增加開(kāi)發(fā)項(xiàng)目6個(gè)，包括青島、長(zhǎng)沙、佛山、嘉興和蘭州等地的項(xiàng)目。其中，在青島涉及怡海路項(xiàng)目二期地塊和東西馮三期14#地塊2個(gè)項(xiàng)目。

　　擬提前贖回債券

　　樓市銷(xiāo)售環(huán)比回暖，有利于房企應(yīng)對(duì)債務(wù)到期壓力。中原地產(chǎn)首席分析師張大偉認(rèn)為，目前房地產(chǎn)行業(yè)按揭貸款狀況有所好轉(zhuǎn)，但放款速度加快并不意味著信貸寬松，房企現(xiàn)金流改善主要依靠銷(xiāo)售和回款。

　　新城控股11月7日晚間公告，計(jì)劃提前贖回2021年12月16日到期的3.5億美元債券。受此影響，新城控股11月8日股價(jià)大幅反彈，截至收盤(pán)收?qǐng)?bào)30.95元/股，漲幅達(dá)到4.56%。此前，新城控股股價(jià)連續(xù)下挫，兩周累計(jì)跌幅近25%。

　　新城控股表示，為促進(jìn)公司長(zhǎng)期穩(wěn)定發(fā)展，基于對(duì)自身價(jià)值及未來(lái)發(fā)展的信心，結(jié)合當(dāng)前實(shí)際經(jīng)營(yíng)及財(cái)務(wù)狀況，計(jì)劃由新城控股境外子公司NEW METRO GLOBAL LIMITED（新城環(huán)球）提前贖回上述美元債券，并予以注銷(xiāo)。資金來(lái)源為公司自有資金。公司現(xiàn)金流充裕，本次提前贖回事項(xiàng)不會(huì)對(duì)公司經(jīng)營(yíng)情況和財(cái)務(wù)狀況產(chǎn)生不利影響。

　　公開(kāi)資料顯示，該筆美元債票面利息為7.5%，期限為2年，每半年支付一次利息。2019年12月16日，新城環(huán)球完成在境外發(fā)行總額為3.5億美元的無(wú)抵押固定利率債券，公司提供無(wú)條件不可撤銷(xiāo)的連帶責(zé)任保證擔(dān)保。截至目前，本期美元債券存續(xù)金額為3.5億美元，將于2021年12月16日到期。

　　部分房企提前匯出相關(guān)款項(xiàng)，彰顯資金實(shí)力。建業(yè)地產(chǎn)日前發(fā)布公告稱(chēng)，將總額等于2021年11月到期票息為6.75%的優(yōu)先票據(jù)到期未償還本金及應(yīng)計(jì)利息的資金匯至受托人，以支付2021年11月票據(jù)項(xiàng)下的該等款項(xiàng)。接近建業(yè)地產(chǎn)人士對(duì)中國(guó)證券報(bào)記者表示，將資金提前匯至債券信托人賬上，顯示出企業(yè)保障投資者利益的信心。

　　償債高峰臨近

　　申萬(wàn)宏源研究報(bào)告顯示，2021年是地產(chǎn)境內(nèi)債到期高峰，而2022年是地產(chǎn)美元債到期高峰。2022年地產(chǎn)美元債到期金額折算人民幣約為3787億元，較2021年增長(zhǎng)40%。隨著預(yù)售監(jiān)管資金政策趨嚴(yán)，房企滯留的大量資金在項(xiàng)目公司層面，無(wú)法回到母公司層面。債務(wù)主體是母公司，而資產(chǎn)和現(xiàn)金流集中在項(xiàng)目公司，因此需要關(guān)注母公司對(duì)項(xiàng)目公司貨幣資金的真實(shí)歸集能力。

　　新增融資方面，平安證券監(jiān)測(cè)數(shù)據(jù)顯示，2021年10月，地產(chǎn)行業(yè)美元債發(fā)行金額僅為8.5億美元，創(chuàng)近年來(lái)同期新低。

　　從融資利率看，克而瑞研報(bào)顯示，10月份，房企融資成本均值為5.68%，環(huán)比上升0.06個(gè)百分點(diǎn)，同比下降0.46個(gè)百分點(diǎn)。境外融資成本均值為11.75%，環(huán)比上升3.66個(gè)百分點(diǎn)，境外債券發(fā)行融資成本最高達(dá)14.20%，整體上升較快。境內(nèi)融資成本均值為3.48%，環(huán)比下降0.01個(gè)百分點(diǎn)。（記者 董添）