供需失衡帶動希臘房價上漲

隨著希臘經(jīng)濟重新復(fù)蘇、外國投資不斷涌入、地鐵線路逐步擴建等，其全國范圍內(nèi)的房地產(chǎn)價格進一步上漲。其中，供需失衡、房屋數(shù)量供給不足是導致希臘房產(chǎn)價格大幅上漲的重要原因。此外，高通脹等建筑成本的提高也對房價上漲起到了推波助瀾的作用。盡管希臘房地產(chǎn)市場保持回升勢頭，但利率上升和高通脹壓力等負面影響仍傳遞至希臘房地產(chǎn)市場，使其仍將面臨重大不確定性。

希臘債務(wù)危機前，房地產(chǎn)市場十分火熱，2007年希臘房產(chǎn)平均價格年增長率約達15%。但隨著債務(wù)危機爆發(fā)，希臘房產(chǎn)價格開始呈現(xiàn)斷崖式崩盤，2012年前后變成約15%的負增長率。此后從2017年開始，希臘房地產(chǎn)市場價格增長率逐漸由負轉(zhuǎn)正。根據(jù)希臘央行發(fā)布的數(shù)據(jù)，2022年希臘房地產(chǎn)價格指數(shù)已恢復(fù)至2007年的80.4%，房地產(chǎn)市場迎來回升。

隨著希臘經(jīng)濟重新復(fù)蘇、外國投資不斷涌入、地鐵線路逐步擴建等，希臘全國范圍內(nèi)，尤其是雅典、薩洛尼卡等城市的房地產(chǎn)價格進一步上漲。希臘房地產(chǎn)指數(shù)斯皮托加托斯房地產(chǎn)指數(shù)（SPI）目前達8468點，連續(xù)6年保持上漲，較2017年的6158點上漲了37.5%。其中，2023年一季度，第二大城市薩洛尼卡房價同比上漲19.6%，雅典南郊富人區(qū)房價同比上漲13.2%，平均達3368歐元/平方米，成為希臘房價最高的區(qū)域，部分地點的房價甚至達到6000歐元/平方米。希臘比雷埃夫斯銀行最新研究數(shù)據(jù)顯示，2022年希臘房地產(chǎn)價格上漲11.1%，且未來幾年仍將保持復(fù)蘇勢頭，預(yù)計2023年至2026年，房地產(chǎn)價格將分別上漲7.4%、6.5%、6%和5.6%。這意味著希臘房地產(chǎn)市場有望恢復(fù)甚至超過債務(wù)危機前的價格水平，進入嶄新繁榮的新時代。

供需失衡、房屋數(shù)量供給不足是導致希臘房產(chǎn)價格大幅上漲的重要原因。盡管希臘經(jīng)濟開始走向復(fù)蘇，但房屋建造活動相較于歷史水平仍然偏弱，導致房屋供應(yīng)不足。根據(jù)希臘政府數(shù)據(jù)，2022年，新發(fā)放的建筑許可證數(shù)量較2016年增加了126%，從4305個上升到9793個，相當于約3萬套新公寓。而在2000年代中期，希臘每年約發(fā)放超過4萬個新建筑許可證，對應(yīng)約20萬套新公寓供給，建筑活動仍未完全恢復(fù)制約了市場房產(chǎn)供給。同時，在希臘全國范圍內(nèi)，另有超過75萬套房屋因客觀原因退出買賣市場。例如，許多房產(chǎn)年久失修、老破封閉，業(yè)主無力修復(fù)重新投入市場，導致大量房屋被棄置。除此之外，還有大量房產(chǎn)因法律糾紛等原因而長期處于銀行回收和拍賣程序之中。

經(jīng)濟復(fù)蘇激發(fā)了國內(nèi)消費者的房產(chǎn)購置需求，同時，國外投資者的巨大購買興趣也促進了房產(chǎn)交易量和價格的攀升。希臘獨立公共稅收管理局數(shù)據(jù)顯示，2022年共收到房地產(chǎn)交易電子申報表約21.5萬份，而在今年前5個月，有超過11.7萬筆房地產(chǎn)交易已經(jīng)完成，今年希臘房地產(chǎn)交易數(shù)量有望創(chuàng)下新紀錄。希臘房地產(chǎn)市場分析人士指出，債務(wù)危機以來，居民家庭購買力下降，銀行收緊信用評級標準，多年的國內(nèi)低迷需求積累了潛在的一代購房買家，促使國內(nèi)消費者買房需求不斷釋放。

值得注意的是，希臘政府于2013年引入了“黃金簽證”計劃，并于2022年年底在部分地區(qū)將投資門檻由25萬歐元提升為50萬歐元，催化了大量買房移民投資者涌入希臘房產(chǎn)市場。在“黃金簽證”的推動下，希臘本國購房需求者與外國投資者相競爭，進一步推動了房地產(chǎn)市場價格水漲船高。根據(jù)希臘銀行的統(tǒng)計數(shù)據(jù)，2022年有19.75億歐元外國資金通過不動產(chǎn)投資流入希臘，同比增加68%，創(chuàng)下歷史新高。另外，根據(jù)希臘移民政策部數(shù)據(jù)，截至今年3月，共有18833名投資者提交了居留許可申請。

高通脹等建筑成本的提高也對房價上漲起到了推波助瀾的作用。一方面，新冠疫情導致供應(yīng)鏈中斷和破壞；另一方面，烏克蘭危機爆發(fā)以來，歐盟對俄制裁反噬作用不斷顯現(xiàn)，使歐洲多國陷入高通脹的泥潭。高通脹帶來了建筑材料、交通運輸成本、勞動力等價格上漲，新房建造、舊房翻修、房屋裝修等相關(guān)建筑活動成本隨之上升。據(jù)建筑公司分析人士估計，新房建筑成本較危機前增加了約70%。同時，希臘政府出臺新建筑法規(guī)，要求所有新建房屋均須滿足節(jié)能標準，這項規(guī)定也在一定程度上推高了建筑成本。

為刺激本國房地產(chǎn)市場需求，2023年4月，希臘政府推出了總預(yù)算為5億歐元的低息住房貸款計劃——“我的房子”，該計劃向25歲至39歲的年輕人和年輕夫婦提供低息或無息住房貸款，貸款利率限制在正常市場利率的四分之一，如果一對年輕夫婦有3名以上孩子，利率將降為零。房地產(chǎn)專業(yè)人士預(yù)計，得益于“我的房子”貸款計劃，預(yù)計將有約1萬名年輕人受益，年輕人群體的購房需求將進一步得到釋放。

盡管希臘房地產(chǎn)市場的全面復(fù)蘇將帶動經(jīng)濟增長，但仍需注意房價短時間內(nèi)上漲引發(fā)的風險挑戰(zhàn)。以阿提卡大區(qū)為例，新建公寓的售價約為3000歐元至4000歐元/平方米，若一個家庭購買100平方米的房子大概需要約30萬歐元至40萬歐元。即便依賴于銀行貸款，大部分普通希臘家庭也很難負擔得起如此高的房價。希臘央行也警告稱，盡管希臘房地產(chǎn)市場保持復(fù)蘇勢頭，但仍面臨重大不確定性。烏克蘭危機導致了房屋建筑材料和能源成本增加，推高了房地產(chǎn)市場價格。利率上升和高通脹壓力等負面影響傳遞至希臘房地產(chǎn)市場，消費者信心和預(yù)期下降，建筑活動減少，國內(nèi)住房需求或?qū)⑵＼洝?#xff08;本報駐雅典記者 曲俊澎）