供需失衡帶動希臘房價上漲

隨著希臘經濟重新復蘇、外國投資不斷涌入、地鐵線路逐步擴建等，其全國范圍內的房地產價格進一步上漲。其中，供需失衡、房屋數量供給不足是導致希臘房產價格大幅上漲的重要原因。此外，高通脹等建筑成本的提高也對房價上漲起到了推波助瀾的作用。盡管希臘房地產市場保持回升勢頭，但利率上升和高通脹壓力等負面影響仍傳遞至希臘房地產市場，使其仍將面臨重大不確定性。

希臘債務危機前，房地產市場十分火熱，2007年希臘房產平均價格年增長率約達15%。但隨著債務危機爆發，希臘房產價格開始呈現斷崖式崩盤，2012年前后變成約15%的負增長率。此后從2017年開始，希臘房地產市場價格增長率逐漸由負轉正。根據希臘央行發布的數據，2022年希臘房地產價格指數已恢復至2007年的80.4%，房地產市場迎來回升。

隨著希臘經濟重新復蘇、外國投資不斷涌入、地鐵線路逐步擴建等，希臘全國范圍內，尤其是雅典、薩洛尼卡等城市的房地產價格進一步上漲。希臘房地產指數斯皮托加托斯房地產指數（SPI）目前達8468點，連續6年保持上漲，較2017年的6158點上漲了37.5%。其中，2023年一季度，第二大城市薩洛尼卡房價同比上漲19.6%，雅典南郊富人區房價同比上漲13.2%，平均達3368歐元/平方米，成為希臘房價最高的區域，部分地點的房價甚至達到6000歐元/平方米。希臘比雷埃夫斯銀行最新研究數據顯示，2022年希臘房地產價格上漲11.1%，且未來幾年仍將保持復蘇勢頭，預計2023年至2026年，房地產價格將分別上漲7.4%、6.5%、6%和5.6%。這意味著希臘房地產市場有望恢復甚至超過債務危機前的價格水平，進入嶄新繁榮的新時代。

供需失衡、房屋數量供給不足是導致希臘房產價格大幅上漲的重要原因。盡管希臘經濟開始走向復蘇，但房屋建造活動相較于歷史水平仍然偏弱，導致房屋供應不足。根據希臘政府數據，2022年，新發放的建筑許可證數量較2016年增加了126%，從4305個上升到9793個，相當于約3萬套新公寓。而在2000年代中期，希臘每年約發放超過4萬個新建筑許可證，對應約20萬套新公寓供給，建筑活動仍未完全恢復制約了市場房產供給。同時，在希臘全國范圍內，另有超過75萬套房屋因客觀原因退出買賣市場。例如，許多房產年久失修、老破封閉，業主無力修復重新投入市場，導致大量房屋被棄置。除此之外，還有大量房產因法律糾紛等原因而長期處于銀行回收和拍賣程序之中。

經濟復蘇激發了國內消費者的房產購置需求，同時，國外投資者的巨大購買興趣也促進了房產交易量和價格的攀升。希臘獨立公共稅收管理局數據顯示，2022年共收到房地產交易電子申報表約21.5萬份，而在今年前5個月，有超過11.7萬筆房地產交易已經完成，今年希臘房地產交易數量有望創下新紀錄。希臘房地產市場分析人士指出，債務危機以來，居民家庭購買力下降，銀行收緊信用評級標準，多年的國內低迷需求積累了潛在的一代購房買家，促使國內消費者買房需求不斷釋放。

值得注意的是，希臘政府于2013年引入了“黃金簽證”計劃，并于2022年年底在部分地區將投資門檻由25萬歐元提升為50萬歐元，催化了大量買房移民投資者涌入希臘房產市場。在“黃金簽證”的推動下，希臘本國購房需求者與外國投資者相競爭，進一步推動了房地產市場價格水漲船高。根據希臘銀行的統計數據，2022年有19.75億歐元外國資金通過不動產投資流入希臘，同比增加68%，創下歷史新高。另外，根據希臘移民政策部數據，截至今年3月，共有18833名投資者提交了居留許可申請。

高通脹等建筑成本的提高也對房價上漲起到了推波助瀾的作用。一方面，新冠疫情導致供應鏈中斷和破壞；另一方面，烏克蘭危機爆發以來，歐盟對俄制裁反噬作用不斷顯現，使歐洲多國陷入高通脹的泥潭。高通脹帶來了建筑材料、交通運輸成本、勞動力等價格上漲，新房建造、舊房翻修、房屋裝修等相關建筑活動成本隨之上升。據建筑公司分析人士估計，新房建筑成本較危機前增加了約70%。同時，希臘政府出臺新建筑法規，要求所有新建房屋均須滿足節能標準，這項規定也在一定程度上推高了建筑成本。

為刺激本國房地產市場需求，2023年4月，希臘政府推出了總預算為5億歐元的低息住房貸款計劃——“我的房子”，該計劃向25歲至39歲的年輕人和年輕夫婦提供低息或無息住房貸款，貸款利率限制在正常市場利率的四分之一，如果一對年輕夫婦有3名以上孩子，利率將降為零。房地產專業人士預計，得益于“我的房子”貸款計劃，預計將有約1萬名年輕人受益，年輕人群體的購房需求將進一步得到釋放。

盡管希臘房地產市場的全面復蘇將帶動經濟增長，但仍需注意房價短時間內上漲引發的風險挑戰。以阿提卡大區為例，新建公寓的售價約為3000歐元至4000歐元/平方米，若一個家庭購買100平方米的房子大概需要約30萬歐元至40萬歐元。即便依賴于銀行貸款，大部分普通希臘家庭也很難負擔得起如此高的房價。希臘央行也警告稱，盡管希臘房地產市場保持復蘇勢頭，但仍面臨重大不確定性。烏克蘭危機導致了房屋建筑材料和能源成本增加，推高了房地產市場價格。利率上升和高通脹壓力等負面影響傳遞至希臘房地產市場，消費者信心和預期下降，建筑活動減少，國內住房需求或將疲軟。（本報駐雅典記者 曲俊澎）