韓國房地產市場形勢嚴峻

近期，韓國房地產市場出現企穩反彈跡象，但房地產業內人士仍是憂心忡忡，原因在于韓國的全租租房制度助長了韓國人購房時的加杠桿沖動，隨著去年下半年以來房價的持續走低，房地產市場累積的杠桿風險已達“潰堤”的邊緣。如果韓國政府應對不當，那么今年年末極可能出現全國性房價崩盤、眾多購房人破產的混亂局面。

　　韓國人購房時經常說句流行語叫做“帶著全租買房”，意思是購房人在繳納房屋全款前，可以先將這個房子以全租方式出租，得到相當于整個房款50%至70%的押金，然后再用這筆錢向原房主繳齊房款。在極端情況下，韓國人買房甚至不需要自己出錢，銀行的抵押貸款和全租押金足矣。

　　韓國將銀行貸款加全租押金的比例超過房款80%的情況稱為“空易拉罐全租”，這個名字給人的直觀感受就是這種全租方式帶有一定危險性。一旦房價向下波動，租房人將面臨無法全額收回押金的風險。然而過去幾年韓國房價瘋漲之時，全租房屋一房難求，很多急于租房的韓國人只能被迫接受“空罐全租”。

　　根據韓國央行本月的最新數據，在現有的存量全租租房合同中，面臨“空罐全租”風險的家庭比重從去年1月份的2.8%增加到今年4月份的8.3%，數量由5.6萬戶增加到16.3萬戶，增長了近3倍。

　　全租的租期一般為2年，到期后房主沒有能力自己掏錢將押金返還給租房人，而需要依靠新租戶繳納的押金。但問題是，如果房價下跌，全租押金價格也會隨之跌落，無法滿足房主返還前租客押金的需求。在這種情況下，房主只能按未返還押金的金額向租戶繳納高額利息，形成一種“逆全租”的怪現象。

　　目前，“逆全租”在韓國已經形成一種常態，對房地產市場穩定構成了極大威脅。據韓國央行統計，去年年初到今年4月份，面臨“逆全租”風險的家庭由51.7萬戶劇增到102.6萬戶，增幅達到一倍，有“逆全租”風險的合同占比超過了50%。

　　據韓國央行統計，隨著房價下跌，與現有保證金相比，存量全租合同押金平均數額高出約7000萬韓元（約合38.5萬元人民幣）。如果取樣全租押金最高的1%的房屋，合同押金額比目前市價高出3.6億韓元以上。也就是說，全租市場的押金增量根本無法核銷目前的押金存量。

　　“逆全租”趨勢的嚴重程度在首爾以外的其他城市更高。韓亞證券發布的報告顯示，與全租最高價相比，今年2月份全租實際交易價格在首都圈地區下降了14%，而在六大廣域市下降了18.8%。其中，首爾市下降了12.1%，而大邱、世宗市等近兩年入住率較多的地區分別下降了26.6%和23.4%。

　　專家預測，從今年下半年到明年年初，“逆全租”現象在韓國將更加嚴重。因為全租房價格從2021年末開始上漲，到2022年初達到了頂點，在此期間簽訂的全租合同將集中到期。屆時房主必須籌措數億韓元補齊租戶押金差額，大致按每1億韓元支付40萬韓元利息的方式繳納“逆房租”。

　　專家認為，這些房主絕大多數不具備返還押金或支付高額利息的能力，只能選擇將房屋對外急售，由于這一群體規模較大，房地產市場供過于求的局面將進一步加劇，必定會對韓國房價造成強烈打壓，從而形成全租價格繼續下滑，購房人資不抵債等惡性循環。

　　為預防這種崩盤局面的出現，韓國政府已開始著手準備相關對策予以應對。韓國經濟副總理兼企劃財政部長官秋慶鎬最近表示，僅限于返還全租押金的目的，政府正在討論放寬個人總負債本息償還比率（DSR）限制，這項政策最晚將在7月份實行。

　　可以看出，韓國政府給出的答案是用出租方申請貸款的方式平息“逆全租”風波。但問題是，房屋所有人不但要承擔房價下跌的損失，還要支付抵押貸款和全租保證金返還貸款的雙重本息，其財務狀況必將急劇惡化，在必要時刻很難擺脫拋售房屋的選擇。從短期來看，維護韓國房地產平穩仍是擺在韓國政府面前的一道無解難題。