韓國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)形勢(shì)嚴(yán)峻

近期，韓國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)出現(xiàn)企穩(wěn)反彈跡象，但房地產(chǎn)業(yè)內(nèi)人士仍是憂心忡忡，原因在于韓國(guó)的全租租房制度助長(zhǎng)了韓國(guó)人購(gòu)房時(shí)的加杠桿沖動(dòng)，隨著去年下半年以來(lái)房?jī)r(jià)的持續(xù)走低，房地產(chǎn)市場(chǎng)累積的杠桿風(fēng)險(xiǎn)已達(dá)“潰堤”的邊緣。如果韓國(guó)政府應(yīng)對(duì)不當(dāng)，那么今年年末極可能出現(xiàn)全國(guó)性房?jī)r(jià)崩盤(pán)、眾多購(gòu)房人破產(chǎn)的混亂局面。

　　韓國(guó)人購(gòu)房時(shí)經(jīng)常說(shuō)句流行語(yǔ)叫做“帶著全租買房”，意思是購(gòu)房人在繳納房屋全款前，可以先將這個(gè)房子以全租方式出租，得到相當(dāng)于整個(gè)房款50%至70%的押金，然后再用這筆錢(qián)向原房主繳齊房款。在極端情況下，韓國(guó)人買房甚至不需要自己出錢(qián)，銀行的抵押貸款和全租押金足矣。

　　韓國(guó)將銀行貸款加全租押金的比例超過(guò)房款80%的情況稱為“空易拉罐全租”，這個(gè)名字給人的直觀感受就是這種全租方式帶有一定危險(xiǎn)性。一旦房?jī)r(jià)向下波動(dòng)，租房人將面臨無(wú)法全額收回押金的風(fēng)險(xiǎn)。然而過(guò)去幾年韓國(guó)房?jī)r(jià)瘋漲之時(shí)，全租房屋一房難求，很多急于租房的韓國(guó)人只能被迫接受“空罐全租”。

　　根據(jù)韓國(guó)央行本月的最新數(shù)據(jù)，在現(xiàn)有的存量全租租房合同中，面臨“空罐全租”風(fēng)險(xiǎn)的家庭比重從去年1月份的2.8%增加到今年4月份的8.3%，數(shù)量由5.6萬(wàn)戶增加到16.3萬(wàn)戶，增長(zhǎng)了近3倍。

　　全租的租期一般為2年，到期后房主沒(méi)有能力自己掏錢(qián)將押金返還給租房人，而需要依靠新租戶繳納的押金。但問(wèn)題是，如果房?jī)r(jià)下跌，全租押金價(jià)格也會(huì)隨之跌落，無(wú)法滿足房主返還前租客押金的需求。在這種情況下，房主只能按未返還押金的金額向租戶繳納高額利息，形成一種“逆全租”的怪現(xiàn)象。

　　目前，“逆全租”在韓國(guó)已經(jīng)形成一種常態(tài)，對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)穩(wěn)定構(gòu)成了極大威脅。據(jù)韓國(guó)央行統(tǒng)計(jì)，去年年初到今年4月份，面臨“逆全租”風(fēng)險(xiǎn)的家庭由51.7萬(wàn)戶劇增到102.6萬(wàn)戶，增幅達(dá)到一倍，有“逆全租”風(fēng)險(xiǎn)的合同占比超過(guò)了50%。

　　據(jù)韓國(guó)央行統(tǒng)計(jì)，隨著房?jī)r(jià)下跌，與現(xiàn)有保證金相比，存量全租合同押金平均數(shù)額高出約7000萬(wàn)韓元（約合38.5萬(wàn)元人民幣）。如果取樣全租押金最高的1%的房屋，合同押金額比目前市價(jià)高出3.6億韓元以上。也就是說(shuō)，全租市場(chǎng)的押金增量根本無(wú)法核銷目前的押金存量。

　　“逆全租”趨勢(shì)的嚴(yán)重程度在首爾以外的其他城市更高。韓亞證券發(fā)布的報(bào)告顯示，與全租最高價(jià)相比，今年2月份全租實(shí)際交易價(jià)格在首都圈地區(qū)下降了14%，而在六大廣域市下降了18.8%。其中，首爾市下降了12.1%，而大邱、世宗市等近兩年入住率較多的地區(qū)分別下降了26.6%和23.4%。

　　專家預(yù)測(cè)，從今年下半年到明年年初，“逆全租”現(xiàn)象在韓國(guó)將更加嚴(yán)重。因?yàn)槿夥績(jī)r(jià)格從2021年末開(kāi)始上漲，到2022年初達(dá)到了頂點(diǎn)，在此期間簽訂的全租合同將集中到期。屆時(shí)房主必須籌措數(shù)億韓元補(bǔ)齊租戶押金差額，大致按每1億韓元支付40萬(wàn)韓元利息的方式繳納“逆房租”。

　　專家認(rèn)為，這些房主絕大多數(shù)不具備返還押金或支付高額利息的能力，只能選擇將房屋對(duì)外急售，由于這一群體規(guī)模較大，房地產(chǎn)市場(chǎng)供過(guò)于求的局面將進(jìn)一步加劇，必定會(huì)對(duì)韓國(guó)房?jī)r(jià)造成強(qiáng)烈打壓，從而形成全租價(jià)格繼續(xù)下滑，購(gòu)房人資不抵債等惡性循環(huán)。

　　為預(yù)防這種崩盤(pán)局面的出現(xiàn)，韓國(guó)政府已開(kāi)始著手準(zhǔn)備相關(guān)對(duì)策予以應(yīng)對(duì)。韓國(guó)經(jīng)濟(jì)副總理兼企劃財(cái)政部長(zhǎng)官秋慶鎬最近表示，僅限于返還全租押金的目的，政府正在討論放寬個(gè)人總負(fù)債本息償還比率（DSR）限制，這項(xiàng)政策最晚將在7月份實(shí)行。

　　可以看出，韓國(guó)政府給出的答案是用出租方申請(qǐng)貸款的方式平息“逆全租”風(fēng)波。但問(wèn)題是，房屋所有人不但要承擔(dān)房?jī)r(jià)下跌的損失，還要支付抵押貸款和全租保證金返還貸款的雙重本息，其財(cái)務(wù)狀況必將急劇惡化，在必要時(shí)刻很難擺脫拋售房屋的選擇。從短期來(lái)看，維護(hù)韓國(guó)房地產(chǎn)平穩(wěn)仍是擺在韓國(guó)政府面前的一道無(wú)解難題。