河南發布商品房預售資金監管新規 重點關注項目峻工交付

提起商品房預售資金監管的事兒，不少入坑的市民苦不堪言：明明買房時主體都封頂了，到最后開發商卻一拖再拖，直至成為爛尾樓，開發商也因為資金鏈斷裂申請破產。今后，這種情形有望得到遏制。

▲來源：河南省市場監督管理局官網

　　3月11日，河南省住建廳、中國人民銀行鄭州中心支行、河南銀保監局三部門聯合發布《關于進一步規范商品房預售資金監管工作的意見》(以下簡稱《意見》)。《意見》明確，監管賬戶收取的房價款屬于重點監管資金的，不得用于繳納土地價款、罰金、支付營銷費用及房地產開發企業員工工資等。

　　重點監管資金用于確保項目峻工交付

　　商品房預售資金監管包括哪些錢？《意見》明確，房地產開發企業預售商品房取得的全部收入，包括定金、首付款、分期付款、一次性付款和銀行按揭貸款、住房公積金貸款等，均應納入商品房預售資金監管范圍。

　　其中重點監管資金是確保項目竣工交付所需的資金，以項目工程建設費用及一定比例的不可預見費為上限。預售收入超過重點監管資金額度上限的款項，屬于一般監管資金，可由開發企業提取和使用。

　　《意見》提到，監管賬戶收取的房價款屬于重點監管資金的，經批準后專項用于支付項目工程建設費用，包括項目建設必須的建筑材料、設備和施工進度款等相關支出，不得用于支付其他借(貸)款的本金和利息，不得用于繳納土地價款、罰金、支付營銷費用及房地產開發企業員工工資等。對重點監管資金，在商品房項目完成房屋所有權首次登記前，商業銀行不得擅自扣劃；設立子公司的房地產開發企業，集團公司不得抽調。人民法院保全、執行商品房預售資金的，按照《最高人民法院 住房和城鄉建設部 中國人民銀行關于規范人民法院保全執行措施 確保商品房預售資金用于項目建設的通知》執行。

　　對違規房企、監管銀行和失職人員明確責任追究

　　《意見》指出，承接商品房預售資金監管服務的商業銀由所在地管理部門會同人民銀行分支機構、銀保監部門公開招標確定，并通過政府主管部門官方網站公示。

　　責任追究方面，對房地產開發企業未將監管資金全部存入監管賬戶、以收取其他款項為名變相逃避商品房預售資金監管的，所在地政府主管管理部門應根據監管協議約定，暫停項目商品房預售和商品房買賣合同網簽備案，并責令限期改正。房地產開發企業的違規違約行為，記入房地產主管部門的企業信用信息檔案。

　　商業銀行違反預售資金三方監管協議，未經所在主管部門核實同意，擅自撥付重點監管資金的，應當負責追回資金，無法追回的依法承擔相應賠償責任；違反國家和本意見相關規定的，不能繼續作為監管銀行。

　　政府主管部門及其工作人員在預售資金監管賬戶款項監管、劃撥過程中玩忽職守、濫用職權、徇私舞弊的，依法追究法律責任。

　　念起“緊箍扣”預防資金挪用樓盤爛尾

　　“這個《意見》早幾年出臺就好了，我們的房子也不至于爛尾了。”鄭州市民王梓霞說，8年前，她和同事就把購房款交給了開發商，期間反反復復，施工開開停停，直到現在房款都交完了，房子卻爛尾了。開發商說沒錢了正在走破產程序，房管局對項目的資金監管情況遮遮掩掩，至今找不到相關責任人，近5000戶業主欲哭無淚，天天奔波在維權的路上。

　　“規定很好，如果認真執行了，可以有效防止市民買房的資金被挪用，樓盤爛尾的事件也會少很多。”河南一家房地產開發公司不愿具名的工作人員說，房地產領域有條不成文的規矩，為了有效切割風險，開發商每開發一個項目，都要新成立一個公司，用新成立的公司作為新項目的開發企業。有些開發商名下項目比較多，下面的公司也比較多，有時為了開發需要，收取的商品房預售款就在幾個開發企業之間互相挪用。資金在閃轉騰挪之間，就容易滋生風險。

　　這名業內人士稱，近期鄭州及河南房地產領域大動作不斷，從這一系列的動向中，可以看出主管部門對促進房地產市場良性健康發展的決心。本次《意見》的出臺，意味著省內商品房預售事項將有官方依據，施行后將對維護購房人合法權益、防范房地產市場風險、促進全省房地產市場平穩健康發展具有重大意義。